ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /212 o ceně nemovitostí obvyklé (tržní) ceně bytu č. 1216/1 v bytovém domě č.p na pozemku p.č. st. 237, ul. Antonína Sovy č.or. 26, pozemku parc.č. st. 237 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 4 1 Ústí nad Labem Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Posudek vypracoval: Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, Opava Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/28 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., ve znění vyhlášky č. 46/29 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/21 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/211 Sb. Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních. V Opavě

2 2 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu , vlastnictví bytu a nebytového prostoru, vyhotoven Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD, číslo LV 465, pro katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava. 1.2 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu , vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, vyhotoven Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD, číslo LV 454, pro katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava. 1.3 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy vyhotovena dne , v měřítku 1 : 1, pro katastrální území Kateřinky u Opavy. 1.4 Kupní smlouva Smlouva o převodu vlastnictví bytu uzavřená dne Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne za účasti znalce a správce bytového domu pana Mgr. Lva Ondráčka. Oceňovaný byt nebyl vlastníkem zpřístupněn. 1.6 Použité předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2 Sb., zákona č. 237/24 Sb. a zákona č. 257/24 Sb. Vyhláška č. 3/28 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., vyhlášky č. 46/29 Sb., vyhlášky č. 364/21 Sb., vyhlášky č. 387/211 Sb., účinné od POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 2.1 Popis situace Předmětem ocenění je stanovení ceny obvyklé (tržní) bytu číslo 1216/1 nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné 1216, na ulici Antonína Sovy orientační 26, část Kateřinky, katastrální území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Bytový dům je umístěn jako řadový krajní na pozemku parcela číslo st. 237 zastavěná plocha a nádvoří, v sídlištní zástavbě bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Bytový dům je přístupný z předního traktu veřejným chodníkem, příjezd je ze zpevněné místní komunikace. Bytový dům je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši 491/1 na pozemku pod domem parc.č. st. 237 zastavěná plocha a nádvoří.

3 3 2.2 Popis města Statutárního město Opava má ke dni ocenění trvale žijících obyvatel. Leží na stejnojmenné řece v nadmořské výšce kolem 26m. Je průmyslovým i kulturním centrem českého Slezska a svým významem přesahuje hranice okresu. První písemná zpráva o osadě, ležící na křižovatce obchodních cest, je z r. 1195, městské zřízení dokládá listina z roku Opava je dnes statutárním městem, sídlem Slezské univerzity, středních škol, kulturních a vědeckých institucí, nachází se zde magistrát města, poliklinika, okresní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřad, úřad práce, okresní soud, Slezské zemské muzeum, Slezský ústav, četné parky a sady, zejména na obvodu historického jádra města. Velký význam mají sportovní zařízení a sportovní kluby. V místě je dobré dopravní spojení s okolím autobusy a vlaky, městskou dopravu zajišťuje MHD 2.3 Fotodokumentace 3. POSUDEK ocenění podle oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/28 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., ve znění vyhlášky č. 46/29 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/21 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/211 Sb. 3.1 Byt ve vícebytovém domě ( 25 ) Popis domu Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je celkově podsklepený, nosnou konstrukci má z blokopanelů, má celkem 8 nadzemních podlaží, 24 bytů, všechny ve vlastnictví konkrétních vlastníků, plochou střechu. Základy má betonové s izolací, obvodové nosné zdivo zateplené, vnitřní omítky vápenné hladké štukové. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, okapy a jiné klempířské výrobky, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, venkovní schodiště, schodiště, okna, dveře ve společných prostorách, přímo přístupné ze společných částí, zábradlí, chodby, lodžie přístupné ze schodiště, rozvody vody, tepla, kanalizace, plynu, elektřiny včetně hlavní pojistkové skříně, domovní elektroinstalace ve společných částech, rozvod domácích telefonů a zvonků, rozvody odsávání a větrání, přípojky vody, kanalizace, plynu, elektřiny, hromosvod, STA, výtah a strojovna, společné prostory v suterénu domu (chodba, kočárkárna a kolárna, sušárna, prádelna, místnost napojovacího uzlu ÚT).

4 Popis bytu a příslušenství Oceňovaný byt číslo 1216/1 se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu, je velikosti 2+ 1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím 58,4 m 2. Byt má vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy PVC, parkety, umakartové bytové jádro, dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní, rozvod teplé a studené vody, vytápění dálkové, odpady ze všech hygienických zařízení, TUV centrální, okna plastová s izolačním dvojsklem, umývadlo, vanu, WC splachovací, zvonek, vestavěnou skříň, domácí telefon. Součástí bytu jsou veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, tepla, plynu, elektroinstalace) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, vypínače, zásuvky), radiátory, podlahová krytina, dlažba, nenosné příčky, vstupní dveře do bytu včetně zárubní, vnitřní dveře, okna (včetně rámů). Dispoziční uspořádání bytu: Předsíň, koupelna, WC, kuchyň, dva pokoje, komora Stáří a technický stav Bytový dům byl postaven v roce 1977, jeho stáří je ke dni ocenění 35 roků. Celkový technický stav domu je vzhledem ke konstrukčnímu uspořádání, stáří a provedené revitalizaci (výměna oken, fasáda, střecha) dobrý. Technický stav oceňovaného bytu průměrný, byt se nachází v původním udržovaném stavu Výpočet výměr pro ocenění Podlahová plocha bytu č. 1216/1 58,4 m 2 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p /1 Spoluvlastnický podíl na pozemku parc.č. st / Způsob ocenění Byt je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J (dům vícebytový typový). Ocenění bytu včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu, se provede porovnávacím způsobem podle 25 vyhlášky č. 3/28 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 46/29 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/21 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/211 Sb. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem Ocenění bytu v budovách typu J dle 26a a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/28 Sb., ve znění vyhl.č. 456/28 Sb., vyhl.č. 46/29 Sb., vyhl.č. 364/21 Sb.., vyhl.č. 387/21 Sb. Obec Opava Položka příl. č. 19: Opava Malý lexikon obcí ČR 211 Počet obyvatel obce Kraj Moravskoslezský Základní cena příloha č. 19, tab. 1 ZC Kč / m ,

5 5 Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha východ a Praha západ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 2a.) 1, 1 Poloha nemovitosti V souvisle zastavěném území III., 2 3 Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Bez vlivu II., Převažující objekty pro bydlení III., 4 Dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost centra města, dobré dopravní spojení II., Omezené II., 6 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu III.,, 8 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II.*,, Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 19, tabulka č. 2,54 1 Typ stavby Budova - panelová, zateplená III., 2 Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II., 3 Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu II., 4 Umístění bytu v domě NP s výtahem III.,5,5 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - s výhledem III.,3,3 6 Základní příslušenství bytu. kterým se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II. -,1 -,1 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II. -,1 -,1 8 Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové III., 9 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III., -,3 1 Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV.,65,65,52 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- Stavba stáří nad 3 do 5 let včetně C,8,8 Koeficient cenového porovnání I podle 25 odst. 2 I = I T I P I V,54 Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m ,69 Výměra bytu Délka Šířka Koef. PP po krácení (m 2 ) Pokoj 1 18,1 1, 1, 18,1 Pokoj 2 15,2 1, 1, 15,2 Předsíň 6,9 1, 1, 6,9

6 6 Kuchyň 12, 1, 1, 12, Koupelna 2,6 1, 1, 2,6 WC 1, 1, 1, 1, Komora 2,6 1, 1, 2,6 Výměra celkem m 2 58,4 Cena bytu včetně příslušenství bez pozemku Kč ,98 Cena bytu č. 1216/1 zjištěná ,98 Kč 3.2 Pozemek stavební ( 28 ) Popis Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši 491/1 na pozemku pod bytovým domem parc.č. st. 237 vedeném v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části katastrálního území Kateřinky u Opavy, je přístupný ze zpevněné místní komunikace, je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě vodu, kanalizaci, plyn, elektro Ocenění Podle 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemek stavební. Ve Statutárním městě Opava není ke dni ocenění vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění se provede podle odst. 2) 28 Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/28 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/28 Sb., ve znění vyhlášky č. 46/29 Sb., vyhlášky č. 364/21 Sb., vyhlášky č. 387/211 Sb. Podle odst. 1 písm. e) 28 vyhlášky je základní cena pozemku 8, Kč/m 2. Tato cena se podle odst. 2) upraví přirážkami a srážkami dle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy číslo 38 a Kp z přílohy číslo 39. Podle přílohy číslo 21 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pol.č možnost napojení na plynovod + 1 % Srážky a přirážky celkem + 1 % Kp pro okres Opava, Opava 2 - příl. č. 39, sloupec 7 1,595 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 1122) 2,139 Parcela číslo st. 237 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 1, odst. 2, odst. 5 vyhlášky č. 3/28 Sb., ve znění vyhl.č. 456/28 Sb., vyhl.č. 46/29 Sb., vyhl.č. 364/21 Sb., vyhl.č. 387/211 Sb., Druh zastavěná plocha a nádvoří Výměra (m 2 ) ZC (Kč/m 2 ) Poloha % Úprava % Ki Kp Koef. ZCU (Kč/m 2 ) Cena (Kč) 219 8,, -1, 2,139 1,595 1, 3 2, ,79 Celkem pozemek p.č. st. 237 Kč ,79 Celkem pozemek spoluvlastnický podíl 491/1 Kč ,44 Cena pozemku parc.č. st. 237 zjištěná ,44 Kč

7 7 3.3 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/28 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č. 456/28 Sb., vyhl.č. 46/29 Sb., vyhl.č. 364/21 Sb., vyhl.č. 387/211 Sb. Objekt Byt č. 1216/1 vč. příslušenství Pozemek stavební parc.č. st. 237 Celkem nemovitosti Celkem nemovitosti po zaokrouhlení Cena (Kč) ,98 Kč ,44 Kč ,42 Kč 67 17, Kč 4. POSUDEK II ocenění porovnávacím způsobem 4.1 Metoda ocenění Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná. 4.2 Srovnávací nemovitosti Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 8 Umístění bytu 4 podlaží Katastrální území Opava - Předměstí Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 54 m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 96 Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 72 Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Olomoucká, Opava Slunný byt v panelovém domě s výtahem. Dům prošel celkovou rekonstrukcí (nová fasáda včetně zateplení, střecha, vchodové dveře, domovní schránky, výtah, plastová okna, balkóny, stoupačky a voda v plastu). Byt je po částečné rekonstrukci - novější kuchyňská linka, včetně keramického obkladu. Koupelna je v původním umakartovém jádru, WC samostatně. Na podlahách v kuchyni a předsíni je položená keramická dlažba, v ostatních pokojích jsou parkety. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu , datum změny Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 8 Umístění bytu 7 podlaží Katastrální území Kateřinky u Opavy Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 6 m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 89 Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2

8 8 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Antonína Sovy, Opava Byt s komorou, v původním stavu, nová kuchyňská linka, plastová okna, pokoje neprůchozí, umakartové jádro, koupelna a WC zvlášť, podlahy PVC, parkety, textil. V mezipatře je ke společnému užívání rekonstruovaný balkón, k bytu patří sklep. Dům je po kompletní revitalizaci (střecha, fasáda, vstup). 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu , datum změny Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 7 Umístění bytu 6 podlaží Katastrální území Kateřinky u Opavy Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 58 m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 85 Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč 1 99 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Edvarda Beneše, Opava Byt prostorově dobře řešený, v původním udržovaném stavu. V pokojích jsou podlahy parkety, v koupelně, chodbě a v kuchyni PVC, plastová okna. Byt je prosluněný. Dům je nově zateplený, s novým výtahem. Lodžie v mezipatrech. Součástí bytu je sklepní kóje. 4.3 Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem Oceňovaný byt je srovnatelný s uvedenými obdobnými byty ve městě Opava. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m Kč/m 2 Podlahová plocha bytu č. 1216/1 58,4 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy bytu č. 1216/1 Celková cena bytu č. 1216/1 11 5, Kč 671 6, Kč 5. REKAPITULACE Způsob ocenění Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny Cena Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/28 Sb., ve znění vyhl. č. 387/211 Sb. Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Cena bytu č. 1216/1 obvyklá (tržní) 67 17, Kč 671 6, Kč 67, Kč

9 9 Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu 67, Kč slovy: šest set sedmdesát tisíc korun českých V Opavě dne Ing. Radka Honková Zahradní Opava Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Schématický nákres bytů ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 43/212. Podpis znalce