Znalecký posudek č / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 281 na p.č. st. 484 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Komňa Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne v 9,00 hod. Prohlídku znalci umoţnil pan Urbánek Jaroslav. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa Objednávka ze dne čj. 374/2013-D Informace získané při místním šetření dne Nahlíţení do KN internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 540 pro k.ú. Komňa je vlastníkem předmětného majetku: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, Komňa Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 540 pro k.ú. Komňa ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní pro: Raiffeisenbank a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ve výši ,- Kč, smlouva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nařízení exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, Komňa, r.č /0768 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce, OS v Uherském Hradišti 9EXE-31/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, souvisí s 9EXE-31/ ze dne Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, Komňa, r.č /0768 Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 EX-93/ ze dne

4 - Zástavní právo exekutorské k provedení usnesení o nařízení exekuce 9EXE-31/ ze dne na pohledávku ve výši ,75 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, Komňa, r.č /0768 Pro: Jihomoravská plynárenská, a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního ráva na nemovitosti 137EX-93/ ze dne Zahájení exekuce Povinný: Urbánek Jaroslav, č.p. 281, Komňa, r.č /0768 Lisitna: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-10082/ ze dne Zástavní právo exekutorské K zjištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím Povinná osoba: Urbánek Jaroslav, r.č /0768 Pro CETELEM ČR a.s. Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavní práva na nesvisti 103EX-10082/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná osoba: Urbánek Jaroslav, r.č /0768 Povinnost k: stavba Komňa č.p. 281 a parcely st. 484, 147/4, 5918/14 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavní práva na nesvisti 103EX-10082/ ze dne

5 3. POSUDEK Celkový popis nemovitosti Lokalita obec Komňa (578 obyvatel), vzdálená cca 20 km od města Uherský Brod, anebo 6 km od města Bojkovice Pozice v obci oceňovaný objekt leţí v okrajové JV části obce, v řadové zástavbě rodinných domů s přímým přimknutím k sousedovi zleva Dostupnost centra centrum obce vzdáleno cca 500 m Převaţující zóna obytná zóna rodinných domů a zahrad Napojení na sítě a dům má přípojku vody, elektro, kanalizace do septiku s přepadem komunikace do kanalizace, přípojka plynu je odpojena (je u domu). Přístup z místní zpevněné komunikace Kapacita sítí kapacita sítí je dostatečná pro potřeby rodinného domu Dopravní dostupnost dobrá pro osobní i nákladní automobily, moţnost autobusové dopravy zastávka v místě, přístup je z místní zpevněné komunikaci po p.č. 5918/1 (vlastník Obec Komňa) Dostupnost sluţeb v obci jsou základní obchody, pošta, základní škola niţšího stupně, ostatní nejblíţe ve městě Bojkovice anebo v Uh. Brodě Parkování omezené na krajnici silnice u předmětné nemovitosti nebo ve vjezdu před garáţí Škodlivé vlivy nejsou Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí V současnosti jsou v nabídce v obci 4 RD, ţádný stavební pozemek Současný způsob rodinné bydlení vyuţití Ostatní Příslušenství je tvořeno přípojkami inţ. sítí, septikem, zpevněnými plochami z kamene, venkovními schody, oplocením předzahrádky Rodinný dům č.p. 281 Základy Betonové pasy s izolacemi Zdivo, podezdívka KS zděný na tl. 0,40m Stropy keramické omítnuté Střecha sedlová trámová Krytina taška pálená Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné štukové Fasádní omítky břízolitové Vnější obklady sokl keramický Vnitřní obklady keramické na soc. zařízení a v kuchyni, v prádelně Schody ocelové s dřevěnými stupni Dveře a vrata dveře dřevěné plné a prosklené, vrata sklopná Okna plastová do ulici, ostatní dřevěná Podlahy obytných místností textilní na betonu (v pokojích v podkroví chybí) 5

6 Podlahy ostatních místností Keramické dlaţby, beton Vytápění ÚT, kotel na tuhá paliva. Plynový kotel mimo provoz. Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod instalován Rozvod vody Rozvod T+S vody Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu Provedeny rozvody plyn odpojen Kanalizace napojena na septik s přepadem Vybavení kuchyně sporák elektro, dřez, digestoř Vnitřní vybavení WC, umývadla, vana Záchod Splachovací Ostatní nebylo zjištěno Dostavby, přístavby nebyly provedeny Rekonstrukce, modernizace v roce 2010 výměna oken Počet bytů 1 Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice níţe uvedeno Úroveň údrţby běţná Závaţné nedostatky Stavebně nedokončené částečné podkroví chybí povrchy podlah a malby v pokojích, sádrokartonový podhled. Stopy po zatečení v podkroví. Schází svod klemp. konstrukce ve dvorní části Z roku cca 1990 Ţivotnost 100 roků Současný a minulý způsob Rodinné bydlení vyuţití Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 1.NP hala 33,80 garáž 22,20 kotelna (tuhá paliva) 14,40 chodba 6,00 prádelna 6,40 WC 2,50 2.NP chodba se schodištěm 12,70 kuchyně 13,40 jídelna 7,90 pokoj 24,50 pokoj 19,30 koupelna 4,80 WC 1,20 balkon 10,80 Podkroví chodba se schodištěm 9,00 pokoj 19,10 pokoj 24,80 6

7 Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby, pro výpočet věcné hodnoty, v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 281 na p.č. st. 484 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Komňa 3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 281 Zastavěné plochy a výšky podlaţí Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 106,76 m 2 2,90 m 2.NP 106,76 m 2 2,91 m podkroví 106,76 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (9,04*11,81)*(2,90) = 309,61 m 3 2.NP (9,04*11,81)*(2,91) = 310,68 m 3 Podkroví a krov 9,04*11,81*4,50/2 = 240,22 m 3 (PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 309,61 m 3 2.NP 310,68 m 3 Podkroví a krov 240,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 860,50 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 107 Uţitná plocha (UP) [m 2 ] 222 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 860,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč

8 (RC * OP) Stáří roků 23 Další ţivotnost roků 77 Opotřebení % 33,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa: Parcela Druh pozemku m2 st. 484 zastavěná plocha a nádvoří /4 ostatní plocha /14 zahrada 34 Pozemek p.č. st. 484 je zastavěn rodinným domem č.p Pozemek p.č. 147/4 slouţí jako zahrada za domem č.p Pozemek p.č. 5918/14 je uţíván jako předzahrádka k domu č.p Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří přímo v obci Komňa není ţádná nabídka, v okruhu do 5 km je 19 nabídek. Z těchto vybráno 10 nejaktuálnějších nabídek: nabídka č. výměra cena JC lokalita Starý Hrozenkov Vápenice Bystřice p/lop Šumice Bánov Bánov Bystřice p/lop Bystřice p/lop Březová Bánov Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 130 aţ 817,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 100,- Kč/m2 aţ 650,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je v poměrně prudkém svahu, s orientací na Z, je řadový, koncový, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, má moţnost veškerých veřejných přípojek inţenýrských sítí, přístup po zpevněné komunikaci přes pozemek p.č. 5918/1 (vlastník Obec Komňa). 8

9 Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 150,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 147/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 5918/ , ,00 Celkem , POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům č.p. 229, v obci Záhorovice Je situován ve východní okrajové části obce. Jednopodlaţní rodinný dům zděného konstrukčního systému se stanovou střechou, má přípojku elektro, vody z vlastní studny, kanalizace do jímky na vyváţku, má přípojku plynu. Dům je z roku cca 1930, v roce proběhla kompletní rekonstrukce domu, v roce 2008 pak výměna oken, koupelny, nový plynový bojler a WC. Vytápění ÚT kotel plynový. Dispozice domu: 1.NP - vstup, zádveří, chodba, obývací pokoj, kuchyňský kout, jídelní kout, dětský pokoj, loţnice, komora, koupelna, předsíň, WC, kotelna, uhelna, schodiště. Zastavěná plocha: 158 m 2 Obestavěný prostor: 867 m 3 Podlahové plochy: 137m2, započitatelná 124 m2 Pozemky o výměře: m2 Opotřebení: 40% Obchodováno v 03/2013 za ,- Kčm, tj ,- Kč/m2 z celkové plochy; ,- Kč/m2 ze započitatelné plochy Zdroj: vlastní databáze 5558 ZPU 2) Rodinný dům v obci Vápenice Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům. Dům včetně přilehlých pozemků se nachází v malebném a klidném prostředí Bílých Karpat v obci Vápenice. Dům je vhodný jak k rodinnému bydlení, tak ke komerčním účelům. Je postaven z pálených cihel, připojen na elektrickou síť, voda je zde z vlastní studny, vytápění na tuhá paliva. Přípojka na plyn je před domem. Kaţdá bytová jednotka je dispozičně 2+1 o ploše 90 m2. Dům je podsklepen s garáţí. K nemovitosti patří přilehlé zahrady, louky a lesní porosty o rozloze cca 50 ha. Uţitná plocha 270 m2. Nabídka RK REALLEX, s.r.o, ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. 9

10 3) Rodinný dům v Záhorovicích Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům v Záhorovicích. Rodinný dům se nachází v centru obce a před domem má pozemek o velikosti 182 m2, vhodný jako parkovací místa. Zastavěná plocha s nádvořím je o velikosti 215 m2 a za domem zahrada o velikosti 2093 m2. Byl postaven v roce z cihel porfix a částečně je podklepený. V 1NP se nachází 3 místnosti, v 2NP je moţnost vybudovat další 4 místnosti. Je vhodný k celkové rekonstrukci, dle svých představ. V těsné blízkosti se nachází škola, školka, pošta, obchod. Uţitná plocha 200 m2, pozemek 2490 m2. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. 4) Rodinný dům v obci Komňa Nabízíme ke koupi opravený rodinný dům téměř v centru obce Komňa o velikosti 3+kk. Nemovitost je podsklepená, jsou zde nová plastová okna. Dále je zde v případě zájmu moţnost napojení na plynovod (před domem), topení je krbovými kamny, ohřev teplé vody el. bojlerem. V blízkosti mateřská a základní škola. Uţitná plocha 90 m2, pozemek 163 m2. Nabídka Realitní kancelář STING, s.r.o.ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Komentář: Nabídkové ceny rodinné domy jsou v rozptylu 2 990,- Kč/m2 aţ ,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 2 400,- Kč/m2 aţ 9 200,- Kč/m2. Realizovaný prodej v nedaleké obci byl v letošním roce za ,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí ve vedlejší obci Záhorovice, v lepší lokalitě bliţší Bojkovicím i Uh. Brodu, má menší výměru uţitných ploch, velký pozemek, dům po celkové rekonstrukci. Oceňovaný dům je horší lokalitou a výměrou pozemku. Dům č. 2 leţí v nedaleké obci Vápenice, má větší výměru uţitných ploch, nadměrnou výměru pozemku, která umoţňuje samostatné hospodaření. Oceňovaný dům je lepší svou velikostí a lokalitou, na straně druhé velikost zemědělských pozemků umoţňuje samostatné hospodaření s dotacemi (Bílí Karpaty). Dům č. 3 leţí v obci Záhorovice, má obdobnou výměru uţitných plocha, větší pozemek, dům v původním stavu, nutná rekonstrukce. Oceňovaný dům je lepší technickým stavem, je horší lokalitou. Celkově posuzujeme oceňovaný dům jako lepší. Dům č. 4 leţí ve stejné obci, má malou výměru uţitných, malý pozemek, dům je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný dům je lepší velikostí pozemku a technickým stavem. 10

11 Ze srovnání vyplývá, ţe porovnávací hodnota oceňovaného domu bude niţší neţ ,- Kč/m2 a bude vyšší neţ 4 000,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 8 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 222 m2) Porovnávací hodnota: ,- Kč REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 11

12 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti : Moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí Klidná lokalita Slabé stránky nemovitosti : Dům nemá stavebně dokončeno podkroví Malá výměra zahrady v prudkém svahu Kamenité podloţí pozemku S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 12

13 4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 281 na p.č. st. 484 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 484, 147/4, 5918/14 uvedeno na LV č. 540, v k.ú. Komňa, v obci Komňa, v okrese Uherské Hradiště, ke dni , pro potřeby draţby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč ,- Kč V Uherském Hradišti, Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 540 pro k.ú. Komňa Nahlíţení do KN - internet Fotopříloha 13

14 pokoj ve 2.NP schodiště do podkroví loţnice ve 2.NP koupelna ve 2.NP WC ve 2.NP kuchyně ve 2.NP 14

15 jídelna ve 2.NP pokoj v podkroví pokoj v podkroví půdní prostor vstupní hala v 1.NP garáţ v 1.NP 15

16 WC v 1.NP prádelna v 1.NP dvorní pohled 16