Znalecký posudek č. ZP-3827

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-3827 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domu č.p. 92 Hostavice na pozemku parc. č. 514, pozemku parc. č. 514 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku parc. č. 515 (zahrada) v kat. území Hostavice, obec Praha, část obce Hostavice, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 421 Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Podklad pro dražební řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou, a to ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domu č.p. 92 Hostavice na pozemku parc. č. 514, pozemku parc. č. 514 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku parc. č. 515 (zahrada) v kat. území Hostavice, obec Praha, část obce Hostavice, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 421. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Podíl na rodinném domu Hostavice - Praha Panenská Praha 14 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 14 Katastrální území: Hostavice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Karla Vodičky, spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie snímku katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Mapa okolí. Vnitřní ohledání bylo umožněno pouze v rozsahu 1. NP a suterénu. 2. NP - podkroví nebylo možné ohledat. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

4 Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z KN. 7. Celkový popis nemovitosti: Ocenění cenou obvyklou pro účely dražebního řízení se týká ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domu č.p. 92 Hostavice na pozemku parc. č. 514, pozemku parc. č. 514 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku parc. č. 515 (zahrada) v kat. území Hostavice, obec Praha, část obce Hostavice, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 421. Vmístě je veškerá infrastruktura a občanská vybavenost. Jedná se o izolovaný samostatně stojící přízemní rodinný dům, částečně podsklepený s podkrovím a mansardou. Celkem má dům dva byty o dispozici tři pokoje, kuchyň, koupelna, wc, chodba, přičemž tato dispozice je stejná v 1. NP a v podkroví. Dům je zděný. Dům dle informací z r Na pozemku za domem se nacházejí dvě garáže. Z IS je napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci, plynovod. Na pozemku je dále kopaná studna, která však není využivána. Vytápění je ústřední přes krb. Zastavěná plocha sklepa 23,43 m 2. Zastavěná plocha přízemí 136,75 m 2. Zastavěná plocha podkroví 119,06 m 2. Celkový stavebně-technický stav domu je špatný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Pozemek , , ,- Pozemek , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Podíl na rodinném domu Praha - Hostavice Adresa Panenská 92, Praha 14 - Hostavice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 73 roků Stav objektu špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 898 m 2 Zastavěná plocha 136 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, kanalizace, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra 5

6 Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 279,24 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Koeficient K2: omezená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů * 1,00 Koeficient K3: špatný stav * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Hostavice Adresa Praha 14 - Hostavice Popis: Patrový RD 5+1 s užitnou plochou 230 m2 na Vidláku v Praze Hostovicích. Jde o kompletně podsklepený dům s garáží na pozemku o velikosti 470 m2. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj a WC. V prvním patře nalezneme 3 pokoje, koupelnu a WC. Veškerá občanská vabavenost nadosah. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 470 m 2 Zastavěná plocha 160 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,15 Koeficient K2: omezená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů * 1,20 Koeficient K3: špatný stav * 1,30 Celkový koeficient: / 1,79 Přepočtená standardní cena: ,30 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: RD Dolní Počernice Adresa Podkrkonošská, Dolní Počernice Popis: Samostatně stojící rodinný domek o dispozici 4+kk a obytné ploše 120 m2 v Praze - 6

7 Dolních Počernicích. Dům je podsklepený a náleží k němu garáž s dílnou, terasa a zahrada o rozloze 440 m2, vytápění je plynové (vlastní kotel). V přízemí se nachází obývací pokoj, jídelna s kuchyní, koupelna s vanou, samostatná toaleta, předsíň a chodba. V 1.patře se nachází 2 ložnice a koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Dům je nabízen částečně zařízený - kuchyňká linka, ložnice. Na podlahách jsou parkety, plovoucí podlahy, dlažba a koberce. Dům je napojen na veřejný vodovod a dále je k dispozici vlastní studna. Velmi příjemná lokalita v zeleni s možností procházek, relaxace, cyklostezky. Dobrá občanská vybavenost i dopravní dostupnost, 15 min. autobusem na stanici metra Skalka. Nedaleko se nachází nákupní centrum Štěrboholy (Interspar, OBI, outletové centrum). Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 640 m 2 Zastavěná plocha 220 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,15 Koeficient K2: omezená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů * 1,20 Koeficient K3: špatný stav * 1,30 Celkový koeficient: / 1,79 Přepočtená standardní cena: ,69 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: RD Hostavice Adresa Hostavice Popis: V uzavřené rezidenční čtvrti v Praze - Hostavicích přímo na hranici přírodního parku se začaly stavět nové rodinné domy dispozičně 6+kk - dokončení výstavby do konce roku Domy jsou navrženy jako nízkoenergetické (roční náklady na topení nepřesáhnou 8.300,- Kč/rok). Zarezervovat si jeden z těchto domů můžete již dnes. Rezidenční čtvrť bude klidný bezpečný areál se 34 rodinnými domy v posledním zastavitelném území zasazený do zeleně přírodního parku. Přístupy a vjezd do areálu bude umožněn pouze majitelům domů a jejich hostům, čímž vznikne nejen pro děti klidná a bezpečná zóna s minimální dopravní zátěží. K jednotlivým nabízeným domům náleží pozemky velikostí od 278 m2 do 1078 m2 orientované do soukromější části areálu nebo směrem do přírodního parku. Domy jsou projektovány jako zděné s kontaktním zateplovacím systémem, s dřevěnými okny a zastřešeny sedlovou střechou s dřevěným krovem, čímž vzniká půdní prostor, který lze také plnohodnotně využít. Ke standardnímu vybavení domu patří dřevěná EUROOKNA s izolačním trojsklem,garáž s 7

8 garážovými vraty na dálkové ovládání, dřevěná masivní podlaha v obytných místnostech,oplocení celé residence s elektronickým ovládáním vstupů a vjezdu do areálu. Dům je za nabízenou cenu vybaven vysokým standardem. Užitná plocha domů je od 173 m2 do 188 m2 a dispozičně lze domy řešit dle přání klienta, ve standardu nabízíme variantu 6+kk. Při návrhu domů byl kladen vysoký důraz na tepelně izolační parametry a domy jsou navrženy v nízkoenergetickém standardu (dům se spotřebou energie na vytápění v rozmezí kwh/m2 za rok) dle TNI s minimálními provozními náklady. Z místa je výborné dopravní spojení do centra Prahy vlakem 13 minut nebo autobusem na M Černý most. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu výborný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 278 m 2 Zastavěná plocha 175 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,15 Koeficient K2: omezená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů * 1,20 Koeficient K3: špatný stav * 1,35 Celkový koeficient: / 1,86 Přepočtená standardní cena: ,86 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD Hostavice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. RD Dolní Počernice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. RD Hostavice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby 279,24 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,28 Kč Podíl na rodinném domu Praha - Hostavice - výsledná cena = ,28 Kč 8

9 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé vycházíme jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při zjištění srovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v příslušných informačních zdrojích realitních společností. Po zvážení všech skutečností a zjištění hodnot dle jednotlivých metodik stanovujeme pro účely dražebního řízení cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domu č.p. 92 Hostavice na pozemku parc. č. 514, pozemku parc. č. 514 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku parc. č. 515 (zahrada) v kat. území Hostavice, obec Praha, část obce Hostavice, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 421 v zaokrouhlené objektivní výši ,00 Kč. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město 9

10 D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3827 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z katastru nemovitostí (příloha č. 1) Fotodokumentace (příloha č. 2) Kopie snímku katastrální mapy (příloha č. 3) Kopie mapy okolí (příloha č. 4) 10