Znalecký posudek č. ZP-1205

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-1205 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 3134/09 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p Domanín 237 Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Domanín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Pištěk Petr, Patočkova 2787/3, Hodonín, Hodonín. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování 3

4 majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Pištěk Petr, Patočkova 2787/3, Hodonín, Hodonín. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši ,-- Kč pro Českou spořitelnou a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916. Obec Domanín leží cca 30.0 km od Hodonína. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, plynovod. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 237 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 237 Řadový vnitřní dům postavený na svažitém pozemku v centrální části obce Domanín. Budova je postavena v zástavbě domů stejného rozsahu a charakteru. Nemovitost je zděná s jedním nadzemním patrem, dřevěnou střechou s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu. V přední části domu je nové plastové okno. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 4

5 b) Pozemky b 1 ) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 237 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 120,00 m 2 2,60 m střešní část: 120,00 m 2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (120)*(2,60) = 312,00 střešní část: (120)*(2,00) = 240,00 Jednotkové množství celkem: = 552,00 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek 4 172, ,68 1, Rodinný dům 4 677, ,86 1, Rodinný domek 4 559, ,28 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 469,94 Kč/ 4 677,86 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 469,94 Kč/ 5

6 552,00 * 4 469,94 Kč/ = ,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % ,44 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,20 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 237 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,22 Součet 7 389,22 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,54 Pozemek - zjištěná cena = ,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky 6

7 a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Moravský , ,75 1,00 1,00 232,75 Písek st pozemek Těmice , ,00 1,00 1,00 140,00 372,75 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 186,38 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 140,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 232,75 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 211 m 2 211,00 m 2 á 186,38 Kč/m 2 = ,18 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,18 Kč Pozemek - výsledná cena = ,18 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 237 Adresa Domanín 237 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 50 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 211 m 2 Zastavěná plocha 120 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 7

8 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Těmice Adresa Těmice Popis: přízemní řadový dům 3+1 v obci Těmice, která je vzdálená od Bzence jen 3 Km. Dům je v původním stavu, určený k modernizaci. Vytápění domu je ústřední elektrické. Dům je napojen na veřejný vodovod a místní kanalizaci. Na dvoře je i studna. Plyn je u domu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 696 m 2 Zastavěná plocha 200 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,91 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Važany Adresa Važany Popis: RD 4+1 ve Vážanech u Uherského Hradiště. Obytná plocha cihlového domu je 130 m2. Dům je velmi dobře prostorově řešený. Kupelna i WC má keramický obklad. Napojen na všechny IS, vlastní studna. Za dvorem s garáží je udržovaná zahrada o rozloze 1164 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1603 m 2 Zastavěná plocha 450 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné 8

9 Přípojky elektro, kanalizace, vodovod, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Domanín Adresa Domanín Popis: Dům stojí v klidné ulici, z venku má novou fasádu, plastová okna, nově udělaná sedlová střecha. Dům je o velikosti 3+1 s komorami v zadní části domu, částečně podsklepen. Možnost dalšího rozšíření, jak do zahrady, tak do podkroví. V domě rozvedena voda z vlastní studny, veřejný vodovod přípojka před domem, plyn i elektřina 220 i 380 zavedena. Parkování, před domem i ve vlastní garáži. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 485 m 2 Zastavěná plocha 245 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Adresa Název: rodinný dům Domanín Domanín 9

10 Popis: Řadový rodinný dům 3+1 o velikosti 520m2 v klidné části obce Domanín u Bzence.Dům je starší, obyvatelný a vhodný k rekonstrukci. V přední části domu jsou dvě nová plastová okna, ostatní jsou dřevěná, v dobrém stavu. Podlahu pokrývají parkety, na verandě a v kuchyni lino. Koupelnu je nuntno celkově zrekonstruovat, WC je samostatné. Ohřev vody a topení je pomocí plynového kotle umístěného v technické místnosti. Součástí domu je technická místnost, dřevníky, komory. Pod domem jsou dva velké sklepy. Elektřina 220V a 380V,plynová přípojka, odpad. Voda z vlastní studny, před domem je vodovodní řád s možností připojení. V domě je garáž,dvůr, dílna, za domem zahrada o výměře 250m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 800 m 2 Zastavěná plocha 520 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Těmice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Važany 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Domanín 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Domanín 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,91 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,91 Kč 10

11 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pětsetpadesátpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 237, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, IS ) na pozemku st. parc. č. 184 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Domanín, obec Domanín, okres Hodonín, zapsáno na LV 916 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-1205 znaleckého deníku. 11

12 Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 12