znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti - pozemku parc.č. PK 1591/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okr. Zlín, zapsaný na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okr. Zlín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 23696/09 49 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č /2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 23696/09-49, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Pospíšila Františka Ing. dle LV č. 97 pro k.ú. Řetechov ze dne , podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním znalcem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.97 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitosti byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 23696/09-49, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Pospíšila Františka Ing. - pozemku parc. č. 1591/2 v k.ú. Řetechov ze dne podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním znalcem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Katastrální mapa - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc.č. PK 1591/2 v k.ú. Řetechov včetně součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okres Zlín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsaných na LV č. 97 (k.ú. Řetechov) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Pospíšil František Ing., Sloup 206, Sloup v Moravském Krasu LV č. 97 Katastrální území Řetechov ( ) Obec, okres Řetechov (585459), Zlín (CZ0724) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh pozemku 1591/2 521m 2 parcela ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr ( PK) Způsob ochrany BPEJ výměra 521m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne Nemovitosti byly identifikovány v terénu. Pozemek je využíván jako pastvina. Vlastník se na místní šetření nedostavil. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne pro k.ú. Řetechov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem a k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětnému pozemku nebyla ze strany povinného ani objednatele předložena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č /2010 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku zapsaného na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku zapsaného na LV č. 97 v k.ú. Řetechov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Část města Luhačovice místní část Řetechov leží 20 km jihovýchodně od Zlína v n.v. 422 m. Severně od obce se zvedají Vizovické vrchy s nejvyšší horou v oblasti Komoncem 672 m n. m. Mezi Komoncem a obcí leží zřícenina hradu Starý Světlov. Řetechov na východě hraničí s katastrem obce Pozlovice a Podhradí, na západě s Ludkovicemi, na jihu s Pozlovicemi a na severu s Provodovem. V 70. letech byla vybudována kanalizace a komunikace po obci. O několik let později byla pod obcí směrem k Pradliskům postavena čistička odpadních vod. Součástí obce je obchod se smíšeným zbožím, hospoda, kulturní místnost v bývalé škole a knihovna. Obec má v současné době 77 čísel popisných a 210 obyvatel (údaje z r. 2004). Do Řetechova je z Luhačovic 5,5 km. Převážná část vede po silnici III. třídy do Pozlovic a pak na jih podél Pozlovického potoka. U Luhačovic se napojuje na silnici II/ 492, spojující Luhačovice s Vizovicemi. Pozemek se nachází na katastrálním území Řetechov, cca 300m západně od zástavby obce. Místní komunikace přechází na západním konci zástavby v nezpevněnou polní cestu, která vede dále na západ k silnici z Ludkovic do Provodova. Úvozová cesta ( v majetku Města Luhačovice) vede mezi poli a loukami a kolem ní jsou keře a stromy v nepravidelných intervalech. Ve směru od obce je po levé straně cesty pruh trávy v šířce cca 8m dlouhý cca 80m označen parc.č. 1591/2 - oceňovaný pozemek. Pozemek je ve svažitém území. V sousedství oceňovaného pozemku podél jižní hranice je pás pozemku dalšího soukromého vlastníka - parc.č vedená rovněž ve zjednodušené evidenci. Pozemek není v terénu vytýčen. Velikost pozemku parc.č. PK 1591/2 udávána na LV č. 97 je 521m 2 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č /2010 Oceňovaná nemovitost Pozemek zapsaný na LV č. 97 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Řetechov, obec Luhačovice, okres Zlín. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 97 pro k.ú. Řetechov, Pozemek se nachází na západ od místní části Řetechov podél polní cesty. Pozemek není v terénu oddělen žádnou hranicí a se sousedními pozemky je společně obhospodařován. Jedná se o trvalý travní porost. V blízkosti nejsou vedeny žádné sítě, pozemek je svažitý. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Řetechova a města Luhačovice k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Řetechov 521 tráva trvalý travní porost, mimo obec, (1) (2) (3) (4) (5) 1 Velký ořechov orná půda zemědělské pozemky bez přístupu 2 Březnice tr.porost louka a les, částečně s porosty 3 Pozlovice tr. Porost trvalý travní porost u komunikace Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) ,95 6 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 0,90 0, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, , ,00 1,00 1,00 1,50 1,00 0,90 1,35 67 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 33 Minimum Kč / m 2 13 Maximum Kč / m 2 67 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Zaokrouhleno Kč Minimum Kč Maximum Kč Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,60 (navrženo 0,95-0,60). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6 773,- Kč až ,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č /2010 Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : pozemek podél polní cesty udržovaný pozemky jako pastvina Uvedený pozemek mají tyto slabší stránky : úzký pruh pozemku je součástí sceleného lánu Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek, navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : sedmnácttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 97 ze dne pro k.ú. Řetechov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 97 ze dne pro k.ú. Řetechov, v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku užívaného jako pastvina v katastru Řetechov, včetně všech součástí a příslušenství parc.č. PK 1591/2 obec Luhačovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 97 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : sedmnácttisíc korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek PK 1591/2 k.ú. Řetechov. obec Luhačovice Znalecký posudek č /2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11

12

13

14

15

16 Mapa regionu

17

18

19

20 Fotodokumentace pozemek parc. č. PK 1591/2 Přístupová cesta

21