ZNALECKÝ POSUDEK. č /2019. o ceně nemovitých věcí

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OLOMOUC, Mgr. Jan Valenta, soudní exekutor Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení č.j.: 196EX 2564/10. Adresa předmětu ocenění: Starovičky, okres Břeclav Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/8 na pozemcích parc. č. 3312, 3313, 3317 nacházejících se v obci Starovičky, okres Břeclav, katastrální území Starovičky. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. č. 3312, 3313, 3317, katastrální území Starovičky Starovičky, okres Břeclav Jihomoravský kraj Břeclav Starovičky Starovičky 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne územní plán obce Starovičky - místní šetření ze dne inzerce na internetových realitních webech - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabízených nemovitostí - kupní smlouvy k realizovaným prodejům nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Podíl: Melichar Jiří, č. p. 182, Starovičky 5/8 Struhárová Zdeňka, Dukelské nám. 2/2, Hustopeče 3/8 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 3312, 3313, 3317 nacházející se v obci Starovičky, okres Břeclav, katastrální území Starovičky. 2

3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky parc. č o výměře 2183 m 2, parc. č o výměře 2135 m 2 a parc. č o výměře 2078 m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná. Výměra pozemků činí celkem 6396 m 2. Pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce a jsou využívány k zemědělské činnosti. Dle územního plánu obce se jedná o plochy zemědělské. Částečně jsou pozemky zahrnuty v navržených plochách pro plochy přírodní v místním biocentru a částečně jsou umístěny v koridoru vysokorychlostní železniční tratě. Na pozemcích parc. č a 3317 vázne věcné břemeno zřizování, provozování, údržby a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě. Oprávnění je zřízeno pro Telia Carrier Czech Republic a.s., se sídlem K Červenému dvoru 3269/25a, Strašnice, 13000, Praha 3, IČ: Celková délka trasy přes uvedené pozemky činí 10,9 bm. Vzhledem k rozsahu věcného břemene a způsobu využívání pozemků lze pokládat jeho vliv na cenu obvyklou za zanedbatelný a věcné břemeno tak není dále uvažováno. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 3312, 3313, 3317, katastrální území Starovičky Pozemek v katastrálním území Starovičky, obec Starovičky K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Starovičky, okres Břeclav 6396 m 2 zemědělská - orná 1 Starovičky, okres Břeclav 3365 m 2 zemědělská - orná 2 Šakvice, okres Břeclav 6412 m 2 zemědělská - orná 3 Šakvice, okres Břeclav 9112 m 2 zemědělská - orná 4 Horní Věstonice, okres Břeclav m 2 zemědělská - levandulové pole 5 Popice, okres Břeclav 4464 m 2 zemědělská - trvalý travní porost, nálety 5

6 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 29,42 Kč ,48 Kč ,75 Kč 2 29,00 Kč ,10 Kč ,84 Kč 3 30,00 Kč Nepoužit 30,00 Kč ,30 Kč 4 28,44 Kč Nepoužit 28,44 Kč ,17 Kč 5 16,02 Kč Nepoužit 16,02 Kč ,92 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 26,00 Kč 18,92 Kč 30,30 Kč 4,30 Kč 21,70 Kč 30,30 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 26,00 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 6

7 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Starovičky, obec Starovičky K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Starovičky, okres Břeclav 6396 m 2 zemědělská - orná 1 Starovičky, okres Břeclav 3365 m 2 zemědělská - orná 2 Šakvice, okres Břeclav 6412 m 2 zemědělská - orná 3 Šakvice, okres Břeclav 9112 m 2 zemědělská - orná 4 Horní Věstonice, okres Břeclav m 2 zemědělská - levandulové pole 5 Popice, okres Břeclav 4464 m 2 zemědělská - trvalý travní porost, nálety Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 29,42 0,90 26, ,00 0,90 26, ,00-30, ,44-28, ,02-16,02 Maximální hodnota 30,00 (případ č.3) Minimální hodnota 16,02 (případ č.5) Relace min vs. max hodnoty 1,8727 OK Aritmetický průměr 25,41 7

8 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Starovičky, obec Starovičky č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Starovičky, okres Břeclav 6396 m 2 zemědělská - orná X 1 Starovičky, okres Břeclav 3365 m 2 zemědělská - orná 2 2 Šakvice, okres Břeclav 6412 m 2 zemědělská - orná 3 3 Šakvice, okres Břeclav 9112 m 2 zemědělská - orná 3 4 Horní Věstonice, okres Břeclav m 2 zemědělská - levandulové pole 2 5 Popice, okres Břeclav 4464 m 2 zemědělská - trvalý travní porost, nálety 1 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 29,42 0,90 26, , ,00 0,90 26, , ,00-30, , ,44-28, , ,02-16, ,02 Mezisoučet ,16 Celkem 26,74 Základní cena: 26,74 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 26,74 * 1,0100 = 27,01 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 27,01 Kč/m 2 * m 2 = ,96 Kč ,-- Kč 8

9 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 26, ,90 26, , , ,02 Střední hodnota 25,41 Medián 26,48 Rozdíl max-min 13,98 Minimum 16,02 Maximum 30,00 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 16 až až až až Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 23,01 Kč/m 2 do 30,00 Kč/m 2 * m 2 od ,96 Kč do ,00 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 9

10 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,-- Kč do ,-- Kč Stanovená cena ,-- Kč 10

11 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuční nařízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimořádné okolnosti stanovujeme obvyklou cenu celku předmětných nemovitých věcí na Kč Slovy: jednostosedmdesáttisíc korun Předmětem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 3/8 na výše uvedených nemovitých věcech. V takovém případě je nutné zohlednit výrazně nižší tržní atraktivitu z důvodu ocenění minoritního podílu na pozemcích. Cenu redukujeme na základě předchozího tvrzení o 20%. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/8 na předmětných nemovitostech stanovujeme v daném místě a čase po zaokrouhlení na Kč Slovy: padesátjednatisíc korun Vypracoval: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. 11

12 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 Vyobrazení v katastrální mapě 19

20 Věcné břemeno 20

21 21

22 22

23 Územní plán 23

24 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 3365 m 2, Starovičky, okres Břeclav Celková cena: Kč Adresa: Starovičky, okres Břeclav 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Současné využití zemědělská Plocha pozemku (m2) 3365 Slovní popis Prodej orné půdy o výměře 3365 m2 v obci Starovičky, nacházející se 15 km od města Hustopeče. Na vedlejších pozemcích jsou ovocné sady a vinice. Tento pozemek byl využíván jako ovocný sad. Příjezd po polní cestě, asfaltová komunikace je vzdálena cca 500 m. Volné ihned. 24

25 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 6412 m 2, Šakvice, okres Břeclav Celková cena: Kč Adresa: Šakvice, okres Břeclav 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kč Současné využití zemědělská Plocha pozemku (m2) 6412 Slovní popis Nabízíme k prodeji ornou půdu v obci Šakvice s celkovou plochou m2, BPEJ a Je možné koupit i ornou půdu v katastrálním území Šakvice a Strachotín. 25

26 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 9112 m 2, Šakvice, okres Břeclav Celková cena: Kč Adresa: Šakvice, okres Břeclav 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zemědělská V-123/ Slovní popis Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Šakvice. K prodeji je celek o výměře m2, jedná se o pozemky orné půdy. Pozemky jsou obhospodařované a přihlášené v LPIS. Pro více informací a zaslání parcelních čísel nás neváhejte kontaktovat. 26

27 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Horní Věstonice, okres Břeclav Celková cena: Kč Adresa: Horní Věstonice, okres Břeclav 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zemědělská V-717/ Slovní popis Nabízíme k prodeji oplocený pozemek v katastrálním území Horní Věstonice, okres Břeclav. Prodávaná výměra činí m². Pozemek dříve sloužil jako ovocný sad. V současnosti se zde pěstuje levandule, cca sazenic dovezených přímo z francouzské Provance, pro další zpracování v kosmetickém, lékařském a potravinářském průmyslu. Pozemek je oplocený, šířka cca 76 m, vede k němu asfaltová cesta vzádlená 5 km od silnice I. třídy 52, sousedí s pozemkem s fotovoltaickými panely a není zatížený žádným věcným břemenem ani zástavním právem. V případě zájmu nás kontaktujte. 27

28 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 4464 m 2, Popice, okres Břeclav Celková cena: Kč Adresa: Popice, okres Břeclav 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Číslo řízení Kč Plocha pozemku (m2) Současné využití zemědělská V-4429/ Slovní popis Prodám zemědělský pozemek v kú Popice, okres Břeclav. Jedná se o zemědělskou půdu na LV 11084, celková výměra celkem činí 4464 m2. Cena Kč. 28