Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/ Brno k č.j. 97EX 4197/14-39

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně věci nemovité - podílu ve výši 1/2 na jednotce číslo 717/2 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/ Brno k č.j. 97EX 4197/14-39 Zpracovatel: Ing. Quido Klečka Kozinova 338/ Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem osmnáct stran, z toho osm stran příloh, a předává se ve třech vyhotoveních; současně se zasílá i v elektronické podobě.

2 1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno, č.j. 97EX 4197/14-39 ze dne ve věci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4197/14-14 ze dne , a to: jednotky číslo 717/2 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk; respektive podílu ve výši 1/2, slovy jedna polovina; - stanovit cenu obvyklou, - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 5533, jednotka číslo 717/2 - byt - vymezená v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, k datu Exekuční příkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno, č.j. 97EX 4197/14-14 ze dne Kopie části prohlášení vlastníka budovy. Místní šetření provedené pouze zvnějšku, z veřejně přístupných prostor, dne z Telefonická informace ze strany spoluvlastnice - paní Dany Faltysové. Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu. Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní předpisy. Zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a 303/2013 Sb., 340/2013 Sb., 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb.- dále jen zákon o oceňování majetku. 2

3 1.6 Ocenění se provádí ke dni NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je ocenit podíl ve výši 1/2 na věci nemovité - jednotce číslo 717/2 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Dále pak uvést příslušenství věci nemovité, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. 2.2 Přestože byl povinný, který je vlastníkem oceňovaného podílu na nemovitosti, písemně vyzván k umožnění vstupu do prostor předmětné věci nemovité, nebyl vstup do budovy zpracovateli tohoto znaleckého posudku umožněn. Stejně tak nebyly zpracovateli poskytnuty žádné informace k případným zatížením (například věcným břemenům, výměnkům, nájemním, pachtovním či předkupním právům) oceňované věci nemovité. 2.3 Spoluvlastnice bytu (vlastnice druhé poloviny) telefonicky sdělila, že v bytu již mnoho let nebyla a nemá k jeho stavu a případným závadám žádné informace Popis. Oceňovaná věc nemovitá je podíl na jednotce - bytu - vymezené v budově. Věc nemovitá se nachází v širší centrální části zástavby města Šumperk, v budově na rohu křižovatky ulice Rooseveltova a Jeremenkova, v území mezi těmito ulicemi a ulicemi Jesenická a 17. listopadu. V bezprostředním sousedství se nachází areál administrativy s parkovišti (Městský úřad), rodinné domy obklopené zahradou, další objekt pro administrativu, původně provozní areál. Byt číslo 717/2 se nachází v prvním nadzemním podlaží, rozkládá se kolem severního rohu budovy. Byt sestává z předsíně, kuchyně a dvou pokojů. Příslušenstvím bytu jsou místnosti koupelny, WC a spíže, sklep v podzemním podlaží a vymezený prostor půdy. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je dle podkladů plynové lokální. Dle podkladů je zde vana, umyvadlo, komplet WC a plynový sporák. Vzhledem k tomu, že byt nebyl navštíven, nelze se blíže vyjádřit k dalším konstrukcím. Věc nemovitá - jednotka - je vymezena ve zděné budově. Budova je podsklepená, má dvě nadzemní podlaží. Půdorys budovy je složitější, velmi přibližně ve tvaru písmene L. Hlavní trakt s přibližně obdélníkovým půdorysem je delším rozměrem rovnoběžný s ulicí Jeremenkova. Má střechu sedlovou valbovou a věžovité zastřešení rohového arkýře. Vedlejší trakt, rovnoběžný s ulicí Rooseveltovou, má sedlovou střechu. Hlavní trakt je směrem do dvora uprostřed rozšířen, dále je rozšířen o dvě přístavby s obdélníkovým půdorysem rovněž směrem do dvora. Krytina je z živičného šindele. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je. V celé budově je právě jen šest bytů. 3

4 Budova je zjevně přes sto let stará. Je patrné, že v poměrně nedávné minulosti byla provedena rekonstrukce střešního pláště. Velmi špatný je stav vnější omítky, dvorní přístavby jsou zcela bez omítky. V případě bytu je viditelný špatný stav oken, která jsou zde původní. Vzhledem k tomu, že do bytu nebylo vstoupeno, je možno o stavu dalších konstrukcí a vybavení pouze spekulovat. Přístup a příjezd je z místních komunikací. Budova je napojena na elektřinu, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a veřejný rozvod plynu. K napojení bytu na sítě nejsou k dispozici informace. 2.5 Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitosti vázne větší množství exekučních titulů. 2.6 Zpracovatel neměl k dispozici žádné informace o tom, že by na předmětné věci nemovité vázla nějaká práva a závady (věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, předkupním práva či jiná obdobná práva), která by nebyla zapsána v katastru nemovitostí. 2.7 Rovněž k způsobu užívání věci nemovité nejsou k dispozici informace. 3 POSUDEK 3.1 Ocenění je provedeno jako odhad obvyklé ceny věci nemovité - jednotce číslo 717/2 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký - pro účely exekuce. Následně pak jako odhad podílu ve výši 1/2, slovy jedna polovina, na této věci nemovité. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Protože cena, která by byla dosažena při prodeji, závisí na mnoha skutečnostech, z nichž navíc některé ani nejsou přímo spojeny s oceňovanými věcmi nemovitými, je její výše odhadována. Na této objektivní skutečnosti nic nemění ani to, že v zákoně o oceňování majetku je použit výraz určení ceny. 4

5 3.4 Dnem, ke kterému se ocenění provádí, je Obecně se při odhadu ceny vychází z několika metod, případně jejich kombinací. Konkrétně se jedná za prvé o metodu odhadu věcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za třetí z metody odhadu srovnávací hodnoty. 3.6 Metoda odhadu věcné hodnoty Metoda odhadu věcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém časovém období by cena stavby měla být srovnatelná s cenou pořízení nové stavby, tedy s cenou, za kterou by předmětnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotřebení, tedy jinými slovy s reprodukční cenou sníženou o opotřebení Předmětem ocenění je byt v budově bytového domu, přes sto let starého. V současné době z důvodu změny podmínek zejména sociálně ekonomických, ale i stavebně technických a stavebně právních, by v místě nedocházelo k výstavbě stavby srovnatelných zejména kvalitativních parametrů. Vypovídací hodnota věcné hodnoty je proto snížená; z toho důvodu tato metoda není v tomto posudku použita. 3.7 Metoda odhadu výnosové hodnoty Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že věc nemovitá je investice, přinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu očekávaných výnosů a odhadu požadované míry výnosů Předmětem ocenění je byt v budově bytového domu, přes sto let starého. V současné době se tento typ věci nemovité v místě pořizuje převážně za účelem užívání vlastníkem, pouze v menším rozsahu pro příjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, neboť tato metoda předpokládá především určení věcí nemovitých k získání výnosů z jejich pronájmu. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto snížená. 3.8 Metoda odhadu srovnávací hodnoty Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných věcí nemovitých, k jejichž převodům došlo a jejichž cena je tedy známa. I zákon o oceňování majetku dle poslední věty odstavce (1) 2 uvádí, že obvyklá cena se určí porovnáním. 5

6 3.8.2 Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatečná existence přístupných relevantních databází o uskutečněných prodejích věcí nemovitých. Proto je běžně používáno náhradní řešení - tím je vycházet místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit některé skutečnosti ovlivňující výši obvyklé ceny. Jednou z věcí, kterou je třeba zohlednit, je skutečnost, že věc nemovitá nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha případech buď není prodána vůbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je třeba se vypořádat, je skutečnost, že do jisté míry je každá věc nemovitá jedinečná (svým umístěním, provedením, stavebně technickým stavem, aj.). Tato jedinečnost pak ovlivňuje výsledek srovnání. Řešením je odhad cenových rozdílů v důsledku reálných rozdílů mezi srovnávanými věcmi nemovitými. 3.9 Vlastní odhad ceny věci nemovité. Dále je použito běžně používané náhradní řešení - které vychází místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu - tedy srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří Parametry vlastní oceňované věci nemovité Výměra podlahových ploch. Poznámka - jako výměra bytu jsou uvažovány z podkladů převzaté výměry vlastního bytu a koupelny, WC a spíže. Výměry dalšího příslušenství nejsou uvažovány. předsíň 2,50 m 2 kuchyň 13,75 m 2 pokoj 20,60 m 2 pokoj 13,45 m 2 koupelna, WC, spíž 6,95 m 2 Celkem 57,25 m Byt ve městě Šumperk. Podrobnější údaje pro srovnání jsou uvedeny v části Předpokládané vlastnosti. Pro účely tohoto ocenění je z důvodu nedostatečných podkladů některé vlastnosti oceňovaného bytu předpokládat. V případě, že by se skutečnost podstatným způsobem lišila od dále uvedených předpokládaných vlastností, mělo byt i vliv na cenu věci nemovité. Pro účely ocenění je předpokládáno, že konstrukce a vybavení bytu vykazují vysokou míru opotřebení. Pro uvedení do stavu odpovídajícímu současným požadavkům na standard bydlení bude nutno provést celkovou rekonstrukci bytu. Na druhé straně je předpokládáno, že v bytu se nevyskytují takové vady a poruchy, které by znemožňovaly užívání bytu ve stávajícím stavu. 6

7 3.9.2 Srovnání Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+kk o výměře 57 m 2 na ulici Vančurova za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zanedbány. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o pět procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10)/57 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+kk o výměře 47 m 2 za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zanedbány. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o pět procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10)/47 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 54 m 2 na ulici Jeremenkova za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zanedbány. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o deset procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1-0,10)/54 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 55 m 2 na ulici Revoluční za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaný atraktivněji umístěn. Stavebně technický stav budovy srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. 7

8 Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o deset procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1-0,10)/55 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 55 m 2 na ulici Revoluční za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaný atraktivněji umístěn. Stavebně technický stav budovy srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o deset procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1-0,10)/55 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 75 m 2 na ulici Vančurova za Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Vybavení srovnávaného bytu je lepší, než oceňovaného bytu. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění koupelny a WC mimo vlastní byt. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zanedbány. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o deset procent. Umístění koupelny a WC mimo byt je zohledněno snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1-0,10)/75 = Kč.m Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v průměrné úrovni korigovaných srovnávaných bytů, při neuvažování druhého srovnávaného, jehož jednotková cena se zjevně vymyká úrovni ostatních, to je: ( )/5 = Kč.m Vlastní propočet ceny. 57,25 x = Kč. 8

9 3.10 Cena podílu ve výši 1/ S ohledem na účel tohoto znaleckého posudku je obvyklá cena podílu, který je ve vlastnictví povinného, odhadnuta v úrovni matematicky stanoveného podílu na obvyklé ceně celku. Důvodem pro tento postup je zejména to, že při prodeji celé jednotky by tato cenová výše podílu platila zcela nepochybně Propočet ceny podílu x 1/2 = Kč Cena po zaokrouhlení Kč Příslušenství věci nemovité. Nebylo zjištěno žádné příslušenství věci nemovité. Poznámka - to, co je na základě dřívějších právních předpisů nazýváno příslušenstvím bytu - tedy koupelna, WC a (další) místnosti a prostory nacházející se mimo byt - má ve smyslu ustanovení 505 občanského zákoníku charakter součásti jednotky Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. Zatížení věcnými břemeny, výměnky a nájemními, pachtovními či předkupními právy nejsou známa Závěr. Obvyklá cena podílu ve výši 1/2, slovy jedna polovina, na věci nemovité - jednotce číslo 717/2 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 717, Šumperk, na pozemku parcelní číslo st.904/2, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, včetně všech součástí, je odhadnuta na Kč, slovy dvěstěsedmdesáttisíc korun. Tento odhad je platný za podmínek uvedených v tomto znaleckém posudku, zvláště pak v části

10 Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne pod číslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvětví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Šumperku Přílohy: fotografická příloha (jedna strana) použitý výpis z katastru nemovitostí (tři strany) kopie části prohlášení vlastníka (čtyři strany) Ing. Quido Klečka Kozinova Šumperk 10

11 pohled od západu pohled od severozápadu pohled od severu pohled od severovýchodu pohled od jihovýchodu pohled od jihu vyznačení umístění bytu v budově 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18