ZNALECKÝ POSUDEK / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / 2013 dle Usnesení.j. 067 EX 1990/11-40 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 I : Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/ Hradec Králové I : Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek ezní ek, Ing. Milan Bálek Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 1990/11-40 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 30 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a p edm t ocen ní Místní šet ení Den ocen ní Podklady Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocen ní Ocen ní Vyhodnocení...22 C REKAPITULACE...23 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 P ÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 1990/11-40: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budov garáže bez p/ e stojící na pozemku parc a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc , 3425, k.ú. Duchcov, obec Duchcov, zapsáno na LV vedeném KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice. Technický popis stavebního objektu, jeho konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. Šet ení tak mohlo být provedeno pouze z venku z ve ejn p ístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 1415, k.ú. Duchcov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 1990/ barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 a. 350/2012 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, Brno; ro níky 1996 až

4 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, Praha 1; ro níky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [K ] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné 4

5 z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = V + n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. 5

6 P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit 6

7 V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap. publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) v platném zn ní, rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je a) b žná adová garáž, ke které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní, b) pozemek pro výstavbu adové garáže, ke kterému není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), zde domníváme se, že není vhodné pro ocen ní použít klasickou metodu komparativní. V takových p ípadech je dle našeho názoru vhodné pro ocen ní použít metodu vycházející ze státem shromaž ovaných informací, tedy metodu p edepsanou Zákonem o oce ování a jeho provád cí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro individuální garážování osobních vozidel primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Podp rn je ocen ní provedeno také postupem dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování. 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb.), 8

9 která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej - vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R, naposledy ve stavu k Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. Komentá k ocen ní p íslušenství: Obecné vymezení p íslušenství v ci: zákon. 40/1964 Sb., ob anský zákoník, v platném zn ní: Hlava devátá: Vymezení n kterých pojm, V ci a práva: 120 (1) Sou ástí v ci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nem že být odd leno, aniž by se tím v c znehodnotila. (2) Stavba není sou ástí pozemku. 121 (1) P íslušenstvím v ci jsou v ci, které náležejí vlastníku v ci hlavní a jsou jím ur eny k tomu, aby byly s hlavní v cí trvale užívány. (2) P íslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory ur ené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), v platném zn ní: 8 Oce ování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností ur ených k bydlení a jeho sou ásti a p íslušenství (ve smyslu 121 odst. ob anského zákoníku), se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, a v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich p íslušenstvích, ur ených pro spole né užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností v etn p íslušenství ur ených k jiným ú el m než k bydlení, se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, jakož i v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších v etn jejich p íslušenství ur ených pro spole né užívání; nebytovým prostorem nejsou p íslušenství bytu ani spole né ásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pom ru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k sou tu podlahových ploch všech byt a nebytových prostor ve stavb, do n hož se nezapo ítávají plochy spole ného p íslušenství stavby. P itom se p ihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena p íslušenství stavby, které není stavebn její sou ástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradn spole nému užívání, se pro ú ely ocen ní bytu nebo nebytového prostoru zapo te do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavb a pozemku shodné, cena pozemku se rovn ž zapo te do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je sou et všech plošných vým r podlah jednotlivých místností a prostor tvo ících p íslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad n kterých vybraných pojm stavebního práva, auto i: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: P íslušenství v ci lze rozeznávat tam, kde je v c hlavní a v c, která k v ci hlavní p ísluší. P íslušenství v ci je samostatnou v cí, která je však funk ním vztahem nebo hospodá ským ú elem spojena s v cí hlavní. Jde o samostatnou v c, která je ur ena k užívání s v cí hlavní. Za p íslušenství je pot eba považovat v c, která je ve vlastnictví vlastníka v ci hlavní a která je vlastníkem ur ena k trvalému užívání s v cí hlavní. Skute nost, že p íslušenství není do asn s v cí užíváno, nem ní nic jeho povaze. P íslušenství m že být samostatným p edm tem právních vztah. 9

10 2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: Garáž je p dorysn postavena ve tvaru obdélníka, je adová vnit ní, situovaná na mírn svažitém terénu. Okolní zástavbu tvo í hlavn další garáže. Centrum obce Duchcov je ve vzdálenosti m, do Teplic je vzdálenost 9 km. P ístup k objektu je možný po ve ejné komunikaci. Inženýrské sít : je provedeno pouze napojení na el. energii. Na pozemku parc je v katastru nemovitostí vedena stavba bez LV, nicmén se jedná pouze o nezastav nou parcelu umíst nou mezi dv adové garáže, žádná stavba na ní nestojí. Konstruk ní ešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu p ed cca lety; údržba: zanedbaná Po et podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neú innou Nosné konstrukce: zd né v tl. 15 cm, z cihel; nezatepleno Stropy: typu Hurdis St echa: tvar pultový; krov je d ev ný Krytina st echy: živi ná Klempí ské konstrukce: Vnit ní povrchy: deš ové žlaby a svody chybí, oplechování atikového zdiva - z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky Vn jší povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden Schody: nejsou (jednopodlažní objekt) Dve e: nejsou Vrata: d ev ná dvouk ídlá Okna: nejsou 10

11 Povrch podlah: betonová mazanina Vytáp ní: není provedeno Oh ev teplé vody: není proveden Vnit ní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnit ní kanalizace: není provedena Vnit ní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní objekt) Vybavení kuchyní: není Ostatní: nap. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digesto, vestav né sk ín, rozvod domácího telefonu, odv trávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjišt no Upozorn ní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstruk ní ešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sít je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skute né provedení tedy m že být odlišné. Stejn tak nemohla být provedena detailní identifikace p íslušenství v ci hlavní. Srovnávací parametry: Název Obestav ný prostor [m 3 ] Zastav ná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Garáž bez p/ e na pozemku parc ,40 19,00 15,20 Pozemek parc ,00 0 Pozemek parc Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 8 685, z toho v produkt. v ku 2 Správa, ú ady m stský a stavební ú ad, pošta, banky, m stská i státní policie; ostatní v teplicích 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostate né vybavení 11

12 6 Školství základní a st ední školství 7 Zdravotnictví nemocnice, lékárny 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování dostate ná kapacita 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky p íjezd až k objektu 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn svažitý terén 16 P evládající zástavba adové garáže 17 Parkovací možnosti - 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít v obci veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozši ování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opot ebení, zp sobeného zejména vlivem zanedbané údržby. To se projevuje na v tšin kovových konstrukcích, které jsou z ásti zkorodovány, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k oprav uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebn - technický stav odpovídá stá í, technologickým postup m výstavby a použitým stavebním materiál m a zanedbané údržb. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude t eba vynaložit finan ní prost edky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 12

13 Srovnávací nemovitosti (SN): 1) adová garáž Lokalita: Bra any Nabídková cena: ,- K Popis: adová vnit ní garáž v uzav eném areálu. Objekt je napojen na elekt inu 220V. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 18 m² Zdroj: Realitní kancelá B & B reality Most, s.r.o. t. Budovatel 2925/144, Most Telefon: ) adová garáž Lokalita: Teplice Nabídková cena: ,- K Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 21 m² Popis: adová vnit ní garáž bez napojení na inženýrské sít. 13

14 Zdroj: Realitní kancelá AB-reality.cz, s.r.o. U nádraží 1763/5a, Teplice Telefon: , 3) adová garáž Lokalita: Sv tec - Chot jovice Nabídková cena: ,- K Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 23 m² Popis: adová vnit ní garáž na okraji obce. Objekt je napojen na elekt inu 220V. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon:

15 4) adová garáž Lokalita: Teplice Nabídková cena: ,- K Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 24 m² Popis: adová vnit ní garáž bez napojení na inženýrské sít. Zdroj: Realitní kancelá Dumrealit.cz NORD Masarykova t ída 1225/80, Teplice Telefon: ) adová garáž Lokalita: Teplice Nabídková cena: ,- K Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 20 m² Popis: adová vnit ní garáž bez napojení na inženýrské sít. 15

16 Zdroj: Realitní kancelá KOKR Reality Krupská 264/12, Teplice Telefon: ) adová garáž Lokalita: Duchcov Nabídková cena: ,- K Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Plocha zastav ná: 19 m² Popis: adová vnit ní garáž na okraji obce. Objekt je napojen na elekt inu 220 V. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

17 Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník na str Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [K ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [K ] SN ,85 1,10 1,00 1, SN ,85 0,90 0,95 1, SN ,85 1,10 0,90 1, SN ,85 0,90 0,90 1, SN ,85 0,90 1,00 1, SN ,85 1,00 1,00 0, n: po et srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [K ] Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení: Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický pr m r [AP] AP + SO Maximální hodnota

18 Pozemek parc : Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha položka Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komer ní využitelnosti stavby na n m z ízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk. Srážky ani p irážky dle tabulky. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 0,8690 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1340 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K /m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í 28 odst. 1 a 2 91,98 1,00 2,1340 0,8690-7,00 158,63 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a nádvo í ,00 158, ,60 Stavební pozemek - celkem 3 172,60 Pozemek nezastav ný - zjišt ná cena = 3 172,60 K Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 170,- K Rekapitulace kompara ního zp sobu ocen ní: A) Garáž bez p/ e na pozemku parc : ,- K B) Pozemek parc dle vyhlášky: 3 170,- K Celkem ,- K 18

19 2.2 Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování a 1 ) Garáž bez p/ e na pozemku parc Zat íd ní pro pot eby ocen ní Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stá í stavby: 30 let Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 18): 1 881,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.NP: = 19,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 19,00 m 2 2,60 m Obestav ný prostor Název Obestav ný prostor [m 3 ] OP celkem: = 49,40 m 3 Obestav ný prostor - celkem: 49,40 m 3 Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - adová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V II -0,02 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - významn snižující cenu I -0,10 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,90 = 0,658 i = 1 Index polohy Název znaku. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m v etn 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,

20 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, potenciální náklady na vyklizení i vyst hování, doba do výmazu omezení práv z LV I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,658 * 0,900 * 0,850 = 0,503 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 881,- K /m 3 * 0,503 = 946,14 K /m 3 CP = CU * OP = 946,14 K /m 3 * 49,40 m 3 = ,32 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,32 K b 1 ) Pozemek zastav ný Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha položka Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komer ní využitelnosti stavby na n m z ízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk. Srážky ani p irážky dle tabulky. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 0,8690 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1340 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K /m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í 28 odst. 1 a 2 91,98 1,00 2,1340 0,8690-7,00 158,63 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a nádvo í ,00 158, ,97 Stavební pozemek - celkem 3 013,97 Pozemek zastav ný - zjišt ná cena = 3 013,97 K 20

21 c) Pozemek parc Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha položka Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komer ní využitelnosti stavby na n m z ízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk. Srážky ani p irážky dle tabulky. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 0,8690 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1340 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K /m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í 28 odst. 1 a 2 91,98 1,00 2,1340 0,8690-7,00 158,63 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a nádvo í ,00 158, ,60 Stavební pozemek - celkem 3 172,60 Pozemek nezastav ný - zjišt ná cena = 3 172,60 K d) Rekapitulace Garáž s pozemkem a) Ocen ní staveb a 1 ) Garáž bez p/ e na pozemku parc b) Ocen ní pozemk b 1 ) Pozemek zastav ný Garáž s pozemkem celkem ,30 K 3 014,- K ,30 K Pozemek parc a) Ocen ní pozemk a 1 ) Pozemek nezastav ný Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 172,60 K ,90 K ,- K 21

22 3 VYHODNOCENÍ A) Garáž bez p/ e na pozemku parc v etn pozemku Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování ,- K ,- K Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: ,- K Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ iní tedy ,- K ½ = ,- K, po zaokrouhlení: ,- K 22

23 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budov garáže bez p/ e stojící na pozemku parc a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc , 3425, k.ú. Duchcov, obec Duchcov, zapsáno na LV vedeném KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice, indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K slovy: Dvacet ty itisícp tset korun eských D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/ Hradec Králové 23

24 E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 1415, k.ú. Duchcov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 24

25 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace