ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p..1065/4 situovaného v katastrálním území ervený Kostelec (621102), obci ervený Kostelec (573965), okrese Náchod (CZ 0523), kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V. 390 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 295/ ze dne Vlastníci oce ovaných nemovitostí: *Brat Richard Mgr.; Lipky ervený Kostelec podíl 2/6 *Brat Rostislav, Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, Praha (povinný) podíl 2/6 *Hoblíková Jaroslava, ervený Kostelec podíl 1/6 *Koš álová Ji ina, ervený Kostelec podíl 1/6 el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p /4 s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob

2 -2- Posudek obsahuje: 13 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou

3 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p /4 situovaného v katastrálním území ervený Kostelec, obci ervený Kostelec, okrese Náchod a kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 295/ ze dne Vlastníci oce ovaných nemovitostí: *Brat Richard Mgr.; Lipky ervený Kostelec podíl 2/6 *Brat Rostislav, Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, Praha (povinný) podíl 2/6 *Hoblíková Jaroslava, ervený Kostelec podíl 1/6 *Koš álová Ji ina, ervený Kostelec podíl 1/ el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p /4 s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 295/ ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímek kat. mapy pro k.ú. ervený Kostelec

4 -4- - vyhláška ministerstva financí. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky. 199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Oce ovaný pozemek p /4 se nalézá v katastrálním území, obci ervený Kostelec, okrese Náchod, kraji Královehradeckém a je zapsán na L.V Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 pozemku p..1065/4 ve vlastnictví p. Rostislava Brata, bytem Pod Klikovkou 2392/9 Smíchov, Praha. Celý pozemek p /4 je evidovaný v K.N. L.V. 390 v druhu orná p da. Pozemek je za len n do tšího lánu, který je zem lsky obhospoda ován. Zp sob jeho ochrany je vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond a ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn. Omezení vlastnického práva je vyzna eno v K.N. exeku ním p íkazem k prodeji a zástavními právy exekutorské a soudcovské (též se neoce ují, ale p ihlíží se k ním p i stanovení kone né tržní ceny). Oce ovaný pozemek je udržovaný, zem lsky využívaný bez trvalého porostu, situovaný v lokalit Brodky Lhota za erveným Kostelcem. Nep edpokládá se v sou asné dob ani v budoucích plánech jeho p ípadné využití k jinému ú elu. (nap. stavební parcely)

5 POSUDEK A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: ervený Kostelec (621102) obec: ervený Kostelec (573965) okres: Náchod (CZ 0523) kraj: Královehradecký Pozemek p /4 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná p da. Oce ovaný pozemek je v len n do stávajícího lánu. Zp sob ochrany: ochranné pásmo vodního zdroje 2 stupn a zem lský p dní fond parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u Díl í vým ry (m 2 ) BPEJ základní cena (K /m 2 ) úprava Z.C..5 pol upraven á základní cena (K /m 2 ) zjišt ná cena (K ) 1065/ orná da , % 6, ,39 celkem zjišt ná administrativní cena zem lského pozemku ,39 K

6 -6- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

7 -7- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

8 Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Prodej pozemku orná p da k.ú. Horní Kostelec, ervený Kostelec, okres Náchod cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 16,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá Vlasta Brabcová 2. Prodej pozemku orná p da k.ú. ervený Kostelec, okres Náchod cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 20,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá TANA 3. Prodej pozemku TTP, Horní Radechová, okr. Náchod cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : asi 16,90 K /m 2 zdroj: realitní kancelá J a M Top Reality Pardubice 4. Prodej pozemku, orná p da, k.ú. Hejtmánkovice, okr. Náchod cena nabídková celkem: ,- K vým ra: ,- m 2 cena za 1 m 2 : asi 17,90 K /m 2 zdroj: realitní kancelá RB reality

9 -9- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K ervený 1. 1,000 Kostelec 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,020 1,000 1,030 1,051 (8.510) ervený 2. 1,000 Kostelec 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,000 1,000 1,040 1,040 (8.510) Horní 3. 1,000 Radechová 1,050 TTP 1,010 1,000 1,000 1,010 1,010 1,082 (490) Hejtmánkovice 4. 1,000 1,050 orná p da 1,000 1,000 1,010 1,010 1,010 1,082 (654)

10 -10- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace ( K ) (K /m 2 ) k prodeji 1. Pozemek orná p da Horní Kostelec , ,950 1,051 15,98 2. Pozemek orná p da Horní Kostelec , ,950 1,040 19,76 3. Pozemek TTP Horní Radechová , ,950 1,082 17,37 4. Pozemek orná p da Hejtmánkovice , ,950 1,082 18,35 pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 17,87 maximum (K /m 2 ) 19,76 minimum (K /m 2 ) 15,98 Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 17,87 K /m 2 - (0,15 x 3,78) = 17,303 K /m 2 zaokrouhleno 17,30 K /m 2

11 -11- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,39 K (cena za 1 m 2 6,93 K ) zjišt ná cena ,39 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: šedesát dev t tisíc ty ista šedesát korun eských B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemek p /4 (10023 m 2 x 17,30 K /m 2 ) ,90 K zjišt ná tržní cena ,- K po zaokrouhlení podíl 2/6 zjišt né tržní ceny ve vlastnictví p. Brata Rostislava, Pod Klikovkou 2392/9; Smíchov, PRAHA ,- K

12 -12- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji kone nou cenu v ase a míst obvyklou (tržní) spoluvlastnického podílu velikosti 2/6 pozemku p /4 situovaného v kat. území, obci ervený Kostelec, okres Náchod, kraji Královehradeckém na ástku ,- K slovy: padesát sedm tisíc osmset korun eských

13 -13- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost znaleckého posudku do ílohy: -internetový výpis z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti -usnesení o ustanovení znalce