Ocen ní nemovitostí. 226/08

Transkript

1 Ocen ní nemovitostí. 226/08 o cen nemovitosti - 1/3 domu.p. 189 umíst ného na pozemku. St. 196 a 1/3 pozemku tvo eného parcelami. St. 196 a 162/18 v kat. úz. K inec, obec K inec, okres Nymburk, ve vlastnictví Tajovské Jarmily. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 1282/07-21 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 3/2008 Sb. podle stavu ke dni odhad vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova Praha 5 - Koší e Odhad obsahuje 8 stran textu v etn titulního listu a 4 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat ocen ní nemovitostí zapsaných na LV. 649, vedených Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Nymburk, k.ú. K inec, obec K inec se stanovením ceny obvyklé v míst a ase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Tyršova K inec Region: St edo eský Okres: Nymburk Katastrální území: K inec 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 649, kat. úz. K inec, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Nymburk, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální kat. úz. K inec - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1282/07-21 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 1282/07-35 ze dne informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ované 1/3 nemovitostí nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí LV. 649, viz. p íloha. 6. Dokumentace a skute nost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla p edložena. U výpo t použitých v ocen ní vycházel odhadce z vým r zjišt ných fyzickým m ením na míst samém. Legislativn bude provedeno pouze ocen ní hlavní stavby.p. 189 a pozemk parc.. St. 196 a 162/18. Ostatní p íslušenství stavby (charakterem venkovní úpravy - p ípojky sítí, zpevn né plochy, oplocení atd.) neovliv uje obvyklou cenu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ované nemovitosti jsou umíst ny v obci K inec, k. ú. K inec, okres Nymburk. Doprava autobusová a železni ní. Obec je ob ansky vybavená, kompletn vybavený Nymburk je vzdálen cca 12 km. P ístup k nemovitosti je z východu po zpevn né komunikaci. Oce ovaný pozemek je rovinný s možností napojení na elektrickou, vodovodní a kanaliza ní sí. 8. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Oce ovaný rodinný d m.p. 189 je umíst n na pozemku. parc. St. 196 a leží v centru obce K inec. P ístup k domu je z východu po zpevn né komunikaci. D m stojí na hranici obecní komunikace a severní ástí sousedí s nemovitostí jiného vlastníka. Základy domu jsou kamenné, d m je nepodsklepen, jednopodlažní s podkrovím. Svislá konstrukce je smíšená, omítka opadávající štuková. St echa je sedlová, krytá taškami. Vchodové dve e a okna jsou d ev ná, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Zásobování vodou z ve ejného vodovodu, odpadní vody svedeny do m stské kanalizace, el. p ípojka. Užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemek tvo ený parcelami. parc. St. 196 a. parc. 162/18 se nachází v k.ú. K inec, obec K inec, okres Nymburk. Parcela. parc. St. 196 o vým e 226 m 2 je zastav na rodinným domem s.p Parcela. parc. 162/18 je v KN vedena jako zahrada o rozloze 494 m 2. P ístup na pozemek je z východu po zpevn né komunikaci. Pozemek je rovinný s možností napojení na vzdušnou elektrickou sí, kanalizaci a vodovod. B. Odhad Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle cenového p edpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby 3

4 a 1 ) Rodinný d m - 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7*8 = 56,00 m 2 : 4*1,5 = 6,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 56,00 m 2 2,80 m : 6,00 m 2 2,60 m Obestav ný prostor: 1.NP: (7*8)*(2,80)+(4*1,5)*(2,6) = 172,40 m 3 2.NP: = 8,13 m 3 zast ešení: = 73,51 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 254,04 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. St echa: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempí ské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnit ní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vn jší obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dve e: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytáp ní: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 4

5 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,60 100,00 1,00 3,60 Sou et upravených objemových podíl : 94,67 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9467 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 1 975,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9467 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0310 Základní cena upravená = 3 550,59 K /m 3 Plná cena: 254,04 m 3 * 3 550,59 K /m 3 = ,88 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 108 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 32 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 108 / 140 = 77,143 % ,60 K ,28 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Rodinný d m - zjišt ná cena = ,76 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 111,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v K inci, okr. Nymburk. D m je samostatn stojící, nepodsklepený, vhodný k trvalému bydlení, s prostornou garáží. Plocha pozemku je 268 m 2, voda z vlastního zdroje, odpad sveden do žumpy, vytáp ní lokáln tuhými palivy. Nutná rekonstrukce. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e K+K consulting za K. 5

6 Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Novém Dvoru, okr. Nymburk. D m je postaven na pozemku o rozloze 393 m 2, samostatn stojící, s možností p dní vestavby. Voda erpána z vlastní studny, kanalizace svedena do septiku, vytáp ní tuhými palivy. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e Remax Alfa za 1, K. T etí srovnávaná nemovitost - menší rodinný d m na pozemku o rozloze 310 m 2 v Kovansku, okr. Nymburk. D m je díky malé vzdálenosti od Nymburka vhodný k trvalému bydlení, s malým sklepem, napojen na místní vodovodní ad, vlastní studna, plyn na hranici pozemku, domovní odpad sveden do jímky, vytáp ní lokální. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e Alva Real za 1, K. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v Množství Jedn. cena RD K inec ,- K 1,00 1,00 1,20 68,00 jedn ,00 K /jedn. RD Nový Dv r ,- K 0,98 1,00 0,90 53,00 jedn ,49 K /jedn. RD Kovansko ,- K 0,98 1,00 1,00 150,00 jedn 8 232,00 K /jedn. Sou et: ,49 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: ,83 K /jedn. Minimální jednotková cena: 8 232,- K /jedn. Maximální jednotková cena: ,49 K /jedn. Základní cena: ,83 K 111,00 á ,83 K / = ,13 K Rodinný d m - výsledná cena = ,13 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 37, ,84 Sou et 8 438,84 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,4780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,0310 6

7 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,86 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 37,34 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 162/18 494,00 37, ,96 Sou et ,96 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,4780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem , ,43 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemky - zjišt ná cena = ,81 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) nabídka nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, stá í nemovitosti Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitosti ve výši K. Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K V cná hodnota: V cná hodnota objekt : Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K 7

8 Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Obvyklá cena 1/3 nemovitosti: ,- K slovy: t i sta t icet tisíc K Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. V Praze dne B plus B, spol. s r.o. Hole kova Praha 5 - Koší e E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí 8