ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p.. 389/1,2; 396/2 a 398/1 situovaných v k.ú. Krašlovice (674052), obci Krašlovice (536806), okrese Strakonice (CZ 0316), kraji Jiho eském a zapsaných na L.V. 255 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 30/ ze dne Vlastník oce ovaných pozemk : Omelan Radek, sídlišt Vajgar 700, Jind ich v Hradec III; Jind ich v Hradec el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 13 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p.. 389/1,2; 396/2 a 398/1 situovaných v katastrálním území, obci Krašlovice, okrese Strakonice, kraji Jiho eském a zapsaných na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 30/ ze dne Vlastník oce ovaných pozemk : Omelan Radek, sídlišt Vajgar 700, Jind ich v Hradec III; Jind ich v Hradec el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 30/ ze dne internetový výpis z K.N. L.V porovnatelné pozemky - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované pozemky p.. 389/1,2; 396/2 a 398/1 se nalézají v katastrálním území Krašlovice, obci Krašlovice, okrese Strakonice, kraji Jiho eském a jsou zapsány na L.V Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemk ve vlastnictví p. Radka Omelana, sídlišt Vajgar 700, Jind ich v Hradec III, Jind ich v Hradec. Pozemky p.. 389/1,2; 396/2; 398/1 jsou evidovány v K.N. L.V. 255 jako pozemky ve zjednodušené evidenci parcely p vod Pozemkový katastr (PK) bez stanovení BPEJ. Vyzna ené omezení vlastnického práva pozemk je uvedeno na L.V. 255 v podob zástavního práva exekutorského, v. zahájení exekuce a vyzna ení plomby. ípadné v cné b emeno vztahující se k pozemk m není vyzna eno. Dle všech dostupných podklad se nep edpokládá v sou asné dob ani v budoucích plánech jejich ípadné využití k jinému ú elu. Pro stanovení administrativní ceny se využívá v souladu s 6 Vyhlášky odst. 2b pr rná základní cena v K /m 2 zem lských pozemk v daném katastrálním území uvedená ve vyhlášce.412/2008 Sb. a jejich dodatcích. Dle požadavku soudního exekutora ze dne se ocen ní zem lských pozemk provádí pouze na základ listinných podklad bez místního šet ení.

4 POSUDEK A) Administrativní cena stanovená dle Vyhlášky POZEMKY Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: Krašlovice (674052) obec: Krašlovice (536806) kraj: Strakonice (CZ 0316) parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u BPEJ díl í vým ry (m 2 ) pr rná cena ZC (K /m 2 ) úprava Z.C. íl..5 pol upravená cena (K /m 2 ) zjišt ná cena celkem (K ) není 389/ parcela PK stanov eno , % 10, ,76 389/ , % 10, ,90 396/ , % 10, ,92 398/ , % 10, ,51 zjišt ná cena administrativní zem lských pozemk ,09 K

5 -5- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

6 -6- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

7 Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Prodej pozemku, zem lská p da; k.ú., obec Me ichov, okres Strakonice cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 17,61 K vlastnictví: osobní zdroj: Jiho eské nemovitosti, reality Strakonice 2. Prodej orné p dy; k.ú. Záluží u Vod an, obec Bílsko, okres Strakonice cena nabídková celkem: ,- K vým ra: 4.525,- m 2 cena za 1 m 2 : 30,00 K zdroj: Jiho eské nemovitosti, reality Strakonice 3. Prodej zem lských pozemk ; k.ú. Kaletice, obec Radomyšl, okres Strakonice cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 15,00 K zdroj: Jiho eské nemovitosti, reality Strakonice 4. Prodej orná p da; k.ú. ejetice, obec ejetice, okres Strakonice cena nabídková celkem : ,- K vým ra: ,- m 2 cena za 1 m 2 : 17,00 K Pozemek s nájemní smlouvou neur itou s výpov dí na 1 rok zdroj: Reality IQ

8 -8- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ovanému pozemku. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty na pozemku K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 Me ichov 1,000 (263) orná p da 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Bílsko 2. 1,000 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,000 0,980 1,000 0,980 (201) 3. 1,000 Radomyšl 0,980 (1.253) zem. p da 1,010 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 ejetice zem. p da a 4. 1,000 0,990 TTP 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 (923) 1,010 (147) Krašlovice

9 -9- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace (K /m 2 ) k prodeji Zem lská p da (orná p da) 1. k.ú. Me ichov, obec Me ichov , ,950 1,000 16,73 okr. Strakonice Orná p da 2. k.ú. Záluží u Vod an obec Bílsko , ,950 0,980 27,93 okr. Strakonice Zem lské pozemky 3. k.ú.kaletice obec Radomysl , ,950 0,990 14,11 okr. Strakonice Orná da 4. k.ú., obec ejetice , ,950 0,990 15,99 okr. Strakonice

10 -10- pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 18,69 maximum (K /m 2 ) 27,93 minimum (K /m 2 ) 14,11 Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 18,69 K /m 2 - (0,15 x 13,82) = 16,62 K /m 2 zaokrouhleno na celé koruny 17,00 K /m 2

11 -11- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena POZEMKY Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,09 K (cena za 1 m 2 10,47 K ) zjišt ná cena ,09 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: sto dvacet p t tisíc devadesát korun eských B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemky p.. 389/1,2; p.. 396/2 a p.. 398/1 ( m 2 x 17,00 K /m 2 ) ,- K zjišt ná tržní cena ,- K po zaokrouhlení

12 -12- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji kone nou cenu v ase a míst obvyklou (tržní) pozemk p.. 389/1,2; 396/2 a 398/1 situovaných v katastrálním území Krašlovice, obci Krašlovice, okrese Strakonice, kraji Jiho eském na ástku po zaokrouhlení ,- K slovy: dv st tisíc korun eských

13 -13- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost znaleckého posudku do ílohy:-internetové výpisy z K.N. L.V porovnatelné pozemky -usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod.j. 050 EX 30/ ze dne