Znalecký posudek. 2437/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2437/2011 o cen obvyklé - 1/3 pozemk parcelní íslo St. 57/1 a parcelní íslo 261/1, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním ú adem pro Moravskoslezský kraj, okres Bruntál, obec Václavov u Bruntálu, katastrální území Dolní Václavov; ve vlastnictví Lonnera Josefa. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4754/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 4 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 116, vedené Katastrálním ú adem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Bruntál, kat. úz. Dolní Václavov, obec Václavov u Bruntálu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Václavov u Bruntálu Region: Moravskoslezský Okres: Bruntál Katastrální území: Dolní Václavov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 116, kat. úz. Dolní Václavov, Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. X-8-3, m ítko 1:2880, kat. úz. Dolní Václavov - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4754/08-4 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4754/08-44 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 116, kat. úz. Dolní Václavov, obec Václavov u Bruntálu, okres Bruntál, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Lonner Josef, Tatobity 85, Tatobity 1/3 Lonnerová Božena, Lu ice 9, B lotín 1/3 Malotová Renata, Partutovice 90, Hranice 1 1/3 2

3 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc.. St. 57/1 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 475 m 2 pozemek parc.. 261/1 - trvalý travní porost o vým e 916 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišt Semily na základ listin: 9Nc 1319/ Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš 124 EX-4754/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí pozemkového ú adu 3713/2000 ze dne ,právní moc dne Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyly p edloženy podklady ke zpracování znaleckého posudku, vycházel znalec z uskute n ného místního šet ení a z dostupných materiál. Dle sd lení zástupce obce se pozemky parc.. St. 57/1 i parc.. 261/1, v kat.úz. Dolní Václavov nachází v zastav ném území, lze je tedy zastav t s možností napojení na vodovodní ad, elektrorozvod a plyn. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Václavov u Bruntálu leží v Moravskoslezském kraji, západn od okresního m sta Bruntálu a severovýchodn od Rýma ova. V obci se základní ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy. Oce ované pozemky se nachází v jihozápadní okrajové ásti obce, tvo í celek, jsou nepravidelných tvar, s možností napojení na vodovodní ad, elektrorozvod a plyn. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a 1 ) Pozemky Oce ované pozemky se nachází v jihozápadní okrajové ásti obce Václavov u Bruntálu, okres Bruntál. Pozemky tvo í celek nepravidelného tvaru, jsou p ístupné z jihovýchodu po áste n zpevn né p ístupové cest, s terénní nerovností, bez vyzna ených hranic v terénu, zatravn ny, pravd podobn se vzrostlými d evinami. 3

4 Dle sd lení zástupce obce se pozemky nachází v zastav ném území, lze je tedy zastav t s možností napojení na vodovodní ad, elektrorozvod a plyn. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 57/1 475,00 35, ,- Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: 1.1. výhodnost polohy se z etelem na její významnost 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,50 Mezisou et , není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -2 % dopravy pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 1 % + 249,38 Mezisou et ,88 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,7420 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,71 Pozemek ocen ný dle 32 odst. 1. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Max. cena Min. cena Cena [K ] trvalý travní porost 261/1 916,00 35,00 2,2840 0, ,18 63,- 21, ,88 Pozemek ocen ný dle 28 odst. 7 - celkem ,88 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Pozemek ocen ný dle 32 odst. 1 - celkem 7 469,06 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- K za m 2. Cena pozemku: 916,00 m 2 * 20,- K /m 2 = ,- K Pozemek ocen ný dle 32 odst. 1 - celkem , ,71 K 4

5 Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemky - zjišt ná cena = ,57 K Rekapitulace ocen ní pozemk = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K Srovnávací indexová metoda a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena SP Horní Václavov650,- K /m 2 0,60 1,50 0,40 2,00 1,25 1,50 481,48 K /m 2 SP Moravskoslezský Ko ov 575,- K /m 2 1,50 1,00 0,40 1,30 1,251,00 589,74 K /m 2 SP Staré M sto 372,- K /m 2 0,60 1,50 0,40 1,30 1,00 1,30 611,44 K /m 2 SP Rýma ov 285,- K /m 2 0,60 1,50 0,40 1,30 1,25 1,00 487,18 K /m 2 Sou et: 2 169,84 K /m 2 / 4 Pr m rná upravená výchozí cena: 542,46 K /m 2 Výchozí cena: = 542,46 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 6,00 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 0,70 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 0,75 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 341,75 K /m 2 Oce ované pozemky: zastav ná plocha a nádvo í p.. St. 57/1475 m 2 trvalý travní porost p.. 261/1 916 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 1391 m ,00 m 2 á 341,75 K /m 2 = ,25 K Pozemky ocen né srovnávací indexovou metodou - celkem = ,25 K Pozemky - výsledná cena = ,25 K 5

6 Rekapitulace ocen ní pozemk = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K V cná hodnota: V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: možnost zastav ní, klidná ást obce, blízkost okresního m sta a CHKO Jeseník c) parametry ponižující cenu: áste n zpevn ná p íjezdová cesta, nepravidelný tvar pozemku Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitosti ve výši K Obvyklá cena 1/3 nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto padesát dev t tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 6

7 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2437/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 286/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7