ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu č.p.243 a zemědělského stavení bez čp/če v obci Lidečko, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.441, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 277 m 2, p.č.st.825, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2 a p.č.2203/3, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.lidečko Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p.243 a zemědělského stavení bez čp/če v obci Lidečko, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.441, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 277 m 2, p.č.st.825, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2 a p.č.2203/3, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.lidečko 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lidečko Lidečko Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Lidečko Katastrální území: Lidečko Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 41,1610 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 41,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.dočkalové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.19 pro k.ú.lidečko - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /1509, Paní Jitka Dočkalová, Lidečko 243, Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /453, Paní Jana Pechalová, Lidečko 243, Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /1509, Paní Jitka Dočkalová, Lidečko 243, Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /453, Paní Jana Pechalová, Lidečko 243, Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě jsou dva byty, oba dispozice 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou dřevěné standardní. K domu náleží stavba hospodářského charakteru, dřevník a dvě garáže. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny i veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektřinu. Plyn je zaveden do zahrady

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 797,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 2,9*2,9 = 8,41 m 2 přízemí: 5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26+3,63 = 140,11 m 2 *7,63 patro: 5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26 = 112,41 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 8,41 m 2 2,00 m přízemí: 140,11 m 2 2,83 m patro: 112,41 m 2 2,84 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: 8,41*2,0 = 16,82 m 3 vrchní stavba: (5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26)*6,12+3,63*7= 787,90 m 3,63*(2,7+4,1)/2+1,5*3,85*1,0 zastřešení: 112,41*1,3/2 = 73,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 877,79 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 140,11 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 260,93 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,86 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami

7 Koeficient pro stáří 60 let: 0,75 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,75 = 0,843 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,843 * 0,950 * 0,850 = 0,681 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 797,- Kč/m 3 * 0,681 = 1 904,76 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 904,76 Kč/m 3 * 877,79 m 3 = ,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,28 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 41,16 1,00 2,1460 1, ,00 115,72 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 41,16 0,40 2,1460 1, ,00 46,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 115, ,44 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 115, ,04 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2203/3 338,00 46, ,02 Stavební pozemky - celkem ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdvacettřitisíctřistaosmdesát Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a pohledávky ,- Kč a příslušenství - Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, , Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej velkého rodinného domu v Leskovci u Vsetína o velikosti 2x 3+1 se 2 vchody a 2 popisnými čísly. Voda: městská a vlastní studna. Plyn: na pozemku. Dům je částečně podsklepený. Celková výměra pozemků je m2. V ceně je i další pozemek o výměře 0,5 ha a 0,5 ha lesa. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu

12 RD ve vyhledávané lokalitě obce Pozděchov okr. Vsetín. Dům je po kompletní venkovní rekonstrukci- zateplení, izolace, okna, střecha i vnitřní rekonstrukci- veškeré rozvody vody, elektriky, plynu, podlahy. Částečně podsklepen, zeleninová i okrasná zahrada, garáž, venkovní posezení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. patrový dům s prostornými pokoji v klidném prostředí obce Lačnov. Dům určený k rekonstrukci je dispozičně řešen jako 7+1(2NP). 1NP: 2 předsíně, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, prádelna, kotelna. 2NP: centrální chodba, obývací pokoj s lodžií, 3 pokoje, kuchyně s komorou,

13 jídelna. Objekt má svou vlastní studnu, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Vytápění pomocí kotle na tuhá paliva. Kolaudace domu zatím neproběhla. Možnost přikoupení dalších pozemkových parcel. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -