ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4561/322/13

Transkript

1 č.vyhotovení : 1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4561/322/13 o ceně nemovitosti - původní zemědělské usedlosti s rodinným domem č.p. 1 postaveným na pozemku St. 1 včetně příslušenství a pozemků St. 1 a parc.č. 73 v obci Velká Lečice, k.ú. Velká Lečice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30.července 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu a přílohy. V Praze, dne 30.července 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na okraji obce Velká Lečice a je přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek p.č. 844/1 ostatní plocha, ostatní komunikace (vlastnictví Obec Velká Lečice). Nemovitost je tvořena původní zemědělskou usedlostí s rodinným domem č.p. 1 postaveným na pozemku St. 1 včetně příslušenství a pozemků St. 1 a parc.č. 73 v obci Velká Lečice, k.ú. Velká Lečice. Na pozemku St. 1 se kromě rodinného domu nacházejí další stavby - stodola, chlév, chlév + sklad a kolna. Tato lokalita leží v blízkosti centra obce, v původní zástavbě rodinných domů a zemědělských usedlostí. Majitelem nebyl umožněn vstup do objektu, popis a stav nemovitostí vychází z předchozího odhadu obvyklé ceny z roku 2008 a z venkovní obhlídky. Stáří nemovitostí nebylo dokladově zjištěno, dle předchozího ocenění byla zemědělská usedlost postavena v roce V roce 1958 zde proběhla rekonstrukce. Z inženýrských sítí je zde přivedena voda a elektřina. V roce 2008 byla nemovitost pořízena za ,-Kč, s rozpočtem na rekonstrukci ve výši ,-Kč. Ke dni ocenění se nepodařilo zjistit, zda byla předpokládaná rekonstrukce dokončena. Z vnějšího pohledu je patrná částečná výměna oken za plastová, částečně nová střešní krytina, zvednutá pozednice u podkroví. V rámci rekonstrukce se měly modernizovat i interiéry (podlahy, omítky, soc.zařízení, vytápění). Obec Velká Lečice se nachází v okrese Příbram, kraj Středočeský, asi 12 km východně od města Dobříš. Obcí vede pozemní komunikace III.třídy, dopravní spojení možné autobusy, vč.pid 314 (Praha, Smíchovské nádraží - Nová Ves p. Pleší) či dopravy vlastní. Občanská vybavenost jezde malá, v obci je obecní úřad, pošta, obchod, restaurace, hřiště. Nejbližší a nejčastěji využívanou mateřskou školou je Mateřská škola v Nové Vsi pod Pleší, ZŠ je v Novém Kníně ( 4km) a Nové Vsi pod Pleší. V okolí je velmi pěkná příroda, nedaleko se nachází Slapská přehrada. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Velká Lečice, obec Velká Lečice, list vlastnictví č. 289, vyhotovený dálkovým přístupem dne Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 17/55/2008 ze dne vypracovaný pro Českou spořitelnu,a.s. Ing.Jiřím Beránkem Údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce dne bez umožnění vstupu do nemovitosti 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.289 pro k.ú. Velká Lečice, obec Velká Lečice zapsán: Michal Hájek č.p Velká Lečice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stodola 2) Chlév - 2 -

3 3) Sklad, kolna, býv.chlév 4) Rodinný dům č.p.1 5) Venkovní úpravy 6) Stavební pozemek St.1 7) Pozemek p.č. 73 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 1.5 Přílohy posudku LV, Katastrální mapa, Mapa oblasti Nemovitost má omezení vlastnických práv - viz LV č Toto omezení není zahrnuto do ceny obvyklé. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stodola Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Samostatně stojící stavba, přízemní, nepodsklepená, zdivo smíšené. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina pálená taška Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP m m 4.00 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 4.00 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Úpravy vnitřních povrchů podstandard % Schody chybí % *

4 17. Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 213 let a životnosti 250 let činí základní opotřebení stavby 85.2%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 4.00 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.571,09 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,16 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,16 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,09 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,07 Stodola Cena celkem Kč ,- 2.2 Chlév Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Přízemní, nepodsklepená stavba, zdivo smíšené. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina pálená taška. Užíváno jako sklad Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné - 4 -

5 2.2.3 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP m m 2.70 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.70 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Stropy chybí % * Úpravy vnitřních povrchů podstandard % Schody chybí % * Vrata chybí % -0.03* Elektroinstalace chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 213 let a životnosti 250 let činí základní opotřebení stavby 85.2%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.70 m PV) x K4: podle vybavení stavby x

6 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.684,88 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,18 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,62 Chlév Cena celkem Kč ,- 2.3 Sklad, kolna, býv.chlév Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Přízemní, nepodsklepená stavba, zdivo smíšené. Střecha sedlová a pultová, střešní krytina pálená taška Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP m m 2.70 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.70 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Stropy chybí % * Úpravy vnitřních povrchů podstandard % Schody chybí % *

7 12. Vrata chybí % -0.03* Elektroinstalace chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 213 let a životnosti 250 let činí základní opotřebení stavby 85.2%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.70 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.734,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,08 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,08 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,27 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,81 Sklad, kolna, býv.chlév Cena celkem Kč ,- 2.4 Rodinný dům č.p.1, 4+1, 148 m 2 (UP) Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Základy původní kamenné bez provedených izolací proti zemní vlhkosti, svislá nosná konstrukce smíšená kámen/cihla, vodorovné konstrukce klenuté a dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem. Venkovní omítky stříkané břízolitové, místy chybí, vnitřní vápenné hladké. Vnitřní schodiště má být betonové, střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina tašková. Klempířské konstrukce částečné, bleskosvod není osazen. Okna plastová s izolačními skly a dřevěná špaletová, dveře by měly být dřevěné obložkové. Podlahové krytiny mají být různé dle charakteru místností - keramické dlažby a dřevěné podlahy. Vytápění bylo - 7 -

8 kamny na tuhá paliva, po rekonstrukci ústřední teplovodní elektrickým kotlem, příprava TUV el.boilerem. Vnitřní hygienické zařízení bylo podstandardní vana, umyvadlo a suché WC, po rekonstrukci má být standardní vana umyvadlo, splachovací WC. Dispoziční řešení Stav k r PP sklep 1.NP předsíň, kuchyně, pokoj, koupelna, 2 x pokoj, sklad Podkroví- pokoj, volná půda Nový stav (nebylo zjištěno, zda proběhla rekonstrukce) 1.PP sklep 1.NP předsíň, kuchyně, pokoj, koupelna, 2 x pokoj, komora Podkroví- pokoj, volná půda Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor 1.PP (3.35* *2.10)*2.20 = m 3 1.NP (10.55* *6.80)*2.85 = m 3 Podkroví (10.55* *6.80)*2.10 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.PP (3.35* *2.10) m m 2.20 m 2-1.NP (10.55* *6.80) m m 2.85 m 3 - Podkroví (10.55* *6.80) m m 2.10 m Celkem: žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.46 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n)

9 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Ostatní chybí % -0.04*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 213 let a životnosti 250 let činí základní opotřebení stavby 85.2%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.130,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 6.742,88 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,63 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,63 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,44 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,19 Rodinný dům č.p.1 Cena celkem Kč ,- 2.5 VENKOVNÍ ÚPRAVY Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům č.p Stodola Chlév

10 4. Sklad, kolna, býv.chlév Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,40 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč ,- VENKOVNÍ ÚPRAVY Cena celkem Kč ,- 2.6 Stavební pozemek St.1 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 988m 2. Pozemek je rovinného charakteru, oplocený, hranici tvoří převážně stavby usedlosti. Na pozemku jsou postaveny - RD č.p. 1, stodola, bývalý chlév a chlév+sklad+stodola Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 130,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,23 Stavební pozemek St.1 Cena celkem Kč ,- 2.7 Pozemek p.č. 73 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek vedený jako zahrada o celkové výměře 195m 2. Pozemek je rovinného charakteru a tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x

11 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 130,02 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 52,01 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,20 Pozemek p.č. 73 Cena celkem Kč ,- 2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek St Pozemek p.č Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 3.514,69 ( m 2 x 117,16 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 228,45 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 228,- 3. REKAPITULACE 1) Stodola ,- Kč 2) Chlév ,- Kč 3) Sklad, kolna, býv.chlév ,- Kč 4) Rodinný dům č.p ,- Kč 5) Venkovní úpravy ,- Kč 6) Stavební pozemek St ,- Kč 7) Pozemek p.č ,- Kč 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 228,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatřicetšesttisícosmsettřicet Kč V Praze, dne 30.července vypracoval

12 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům č.p Stodola Chlév Sklad, kolna, býv.chlév Venkovní úpravy zjedn.výpočet Stavební pozemek St Pozemek p.č Ovoc.dřeviny a okras.rostliny Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění byla známa prodejní cena rodinného domu z roku 2008, která činila ,-Kč, s rozpočtem na rekonstrukci ve výši ,-Kč. Ke dni ocenění se

13 nepodařilo zjistit, zda byla předpokládaná rekonstrukce dokončena. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: Prodej, chalupa, 170 m², Dražetice Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Plocha užitná: 170 m 2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 400V Chalupa se stodolou na prodej (Dražetice, Slapy) na stavebním pozemku o výměře 342 m2 + zahrada 1307 m2. Naše RK Vám exkluzivně nabízí stylovou chalupu v hezké vesničce Dražetice v blízkosti Slapské přehrady. Chalupa je určená k rekonstrukci a vzhledem k poloze je vhodné ponechat původní obytné prostory pro sklad apod. a v podkroví vybudovat nové obytné prostory, ze kterých může být nádherný výhled na vesničku a do krajiny. Jedná se o nemovitostmi uzavřený, před zraky sousedů, pozemek, ke kterému je přilehlá zahrada se vzrostlými ovocnými stromy. Zahrada je oddělená od areálu chalupy a stodoly úzkou obecní loukou. V chalupě byly provedeny první rekonstrukční práce. Prodej, dům rodinný, 100 m², Borotice, OV Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně právního a realitního servisu Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: 853 m 2 Sklep: 15 m 2 Garáž: Ano

14 Exkluzivně nabízím k prodeji rodinný dům k rekreaci případně k trvalému bydlení nebo k podnikání o zastavěné ploše 142 m2, asi z 1/3 je stodola vhodná jako garáž apod. Dům se nachází v malebné vesnici Borotice v těsné blízkosti lesa, 10 km od Dobříše. Objekt je z části podsklepen,v přízemí dispozice 4+1,koupelna, WC, v podkroví jeden pokoj. Podlahy v domě jsou betonové pokryté linoleem, koberci, částečně i dlažba. Vytápění je lokální na tuhá paliva, zásobování vodou je z vlastní vrtané studny, odpad řešen do jímky. V obci je základní občanská vybavenost: obchod, školka, pošta, lékař, restaurace. Prodej, dům rodinný, 210 m², Mokrovraty Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 1 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 290 m 2 Plocha užitná: 210 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 578 m 2 Garáž: Ano / Rok rekonstrukce: 1983 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Nabízíme Vám možný prodej domu s garáží a stodolou v obci Mokrovraty nedaleko města Dobříš. Samotný dům je řešen jako dvě zcela samostatné bytové jednotky o dispozici 3+1 (o výměře 67m2) a 1+1 (o výměře 56 m2). Obě jednotky mají společný pouze vjezd s dřevěnými vraty (viz foto) a uzavřený dvůr, který majitelům zaručuje klid a soukromí od sousedních domů. Na dvoře se dále ještě nachází garáž (19m2) se skladem (12m2) navazující na dům a samostatně stojící stodola (63 m2). Předností domu je lokalita, ve které se nachází. Jedná se o klidném prostředí: brdské lesy, houbaření, rybníky, cykloturistické trasy. A přesto v centru obce a s dobrou dostupností Dobříše (7km), Nového Knína (3,5km) a Prahy - Smíchov autem 35 minut. V obci Mokrovraty se nachází základní a mateřská škola, obchod se smíšeným zbožím, pravidelné autobusové spojení Dobříš-Nový Knín (zastávka je 500 m od domu). Veškerá zbývající občanská vybavenost se nachází v Dobříši, popřípadě i v Novém Kníně. Dům je přízemní a nepodsklepený. V části domu s bytovou jednotkou 3+1 se nachází chodba (předsíň), kuchyň, koupelna s toaletou, obývací pokoj s krbem a dva pokoje. V druhé části domu s

15 bytovou jednotkou 1+1 je chodba (předsíň) komora, koupelna s toaletou, kuchyně a velký pokoj. V části půdních prostor domu, zejména na jednotkou 3+1, je možné případně vybudovat dalších obytné místnosti. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,20 0,85-1,10 0,70-1,20 prod.c Kč ,06 1,00 0,95 0, ,03 1,00 1,03 0, ,03 1,00 1,10 0, Oceňovaná nemovitost č.p ,00 1,00 1,00 1, Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

16 Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení pěkné okolní prostředí - centrum obce Negativní stránky : - nedokončená rekonstrukce, většina ostatních staveb ve zhoršeném stavu - nižší poptávka po nemovitostech v současné době - nekompletní inženýrské sítě - malá občanská vybavenost v místě 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Praze, dne 30.července vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4561/322/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -