ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4726/488/13

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 Č.j: 605/ N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4726/488/13 o ceně rodinného domu č.p. 25 postaveného na pozemku parc.č. 947, stavby bez č.p.na pozemku parc.č. 948 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 947, parc.č. 948 a parc.č. 949 v obci Úvaly, k.ú. Úvaly u Prahy Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 20.listopadu 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu a přílohy. V Praze, dne 5.listopadu 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Hálkova, v obci Uvaly, a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.25 postaveným na pozemku parc.č. 947, stavbou bez č.p.na pozemku parc.č. 948 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 947, parc.č. 948 a parc.č. 949 v obci Úvaly, k.ú. Úvaly u Prahy. Rodinný dům je postaven jako samostatná stavba a obsahuje celkem jednu bytovou jednotku charakteru 3+1. Je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Stáří nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení majitele nemovitosti byl dům postaven v roce V roce 1970 zde proběhla částečná rekonstrukce domu. V roce 2004 byl vydán souhlas s provedením stavebních prací na RD č.p. 25, tyto práce však nebyly v plném rozsahu provedeny. Částečně byly pouze vyměněny okna za plastová, jsou zde nové vstupní dveře a byla osazena krbová vložka. Stavebně -technický stav domu je zhoršený a vyžaduje rekonstrukce. V současném stavu je neobyvatelný. Nemovitost je oplocena zděným plotem, v zadní části pozemku je opěrná zeď. Ze severní a východní strany se nachází příkrý svah. V oplocení jsou z ulice umístěny vrata a vrátka, ve dvoře je umístěna žumpa a jímka na povrchovou vodu. Trvalé porosty tvoří pouze neudržované náletové keře. Z inženýrských sítí je zde přivedena pouze elektřina, vodovodní a kanalizační přípojka jsou přivedeny v ulici (kolaudace sítí 4/2013), plynová přípojka je na hranici pozemku. Do domu není proveden rozvod vody, ta byla donášená do domu z obecní studny. Lokalita, ve které se nemovitosti nachází - k.ú.úvaly u Prahy leží na hranici Hl.m.Prahy, za Újezdem nad Lesy. Město Úvaly má rozlohu katastru 1096 ha s 6037 trvale žijícími obyvateli.město nabízí velmi dobrou infrastrukturu, je zde řada obchodů, zastoupení služeb, Městský úřad, škola, mateřské školky, pošta, zdravotní středisko, městská knihovna, dům s pečovatelskou službou, restaurace apod. Dopravní spojení je možné příměstskou autobusovou dopravou, železnicí - trať Praha - Kolín, či dopravou vlastní. Oceňované nemovitosti se nalézají v původní zástavbě starších rodinných domů, nedaleko centra města, v blízkosti frekventované železnice (Praha / Brno) téměř pod viaduktem. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Úvaly u Prahy, obec Úvaly, list vlastnictví č.24 vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Sdělení k ohlášení stavebních prav ze dne vydané MU Uvaly, č.j.: K/6677/04/SU/Bre Část Ocenění č. 875/11/04 VH C ze dne vypracovaného Znaleckým ústavem VH Consulta,s.r.o., Ing.Věra Šilhavá Údaje z realitních kanceláří a z vlastní databáze Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne a opětovné za přítomnosti majitele nemovitosti. Do zadní části rodinného domu nebyl umožněn přístup z technických důvod (nedaly se otevřít dveře) - 2 -

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 24 pro k.ú. Úvaly u Prahy, obec Úvaly zapsána : Paní Jarmila Viktorinová Na Pláni 2862/ Praha Rizika a omezení Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č.241 z roku 2013 mají nemovitosti omezení vlastnických práv : Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. Pohledávka s příslušenstvím ve výši ,-Kč Omezení vlastnického práva není zahrnuto do ceny obvyklé, jelikož ke dni ocenění nebyla známa skutečná výše pohledávky. 1.5 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti 1.6 Předmětem ocenění jsou 1) Vedlejší stavba 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Pozemek p.č ) Pozemek p.č ) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Vedlejší stavba Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Jedná se o vedlejší stavbu postavenou na pozemku parc.č Stavba je přízemní, nepravidelného půdorysu, nepodsklepená a byla postavena kolem roku Stavba byla vestavěna mezi původní zděné ploty. Stavebně technický stav je zhoršený. Stavba je zděná s plochou střechou mírného spádu, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce poničené z pozinkovaného plechu. Vrata plechová, okna tvoří luxvery. Podlaha betonová. Není zde zavedena elektřina. Vzhledem ke špatnému stavebně -technickému stavu byla snížena životnost na 60let Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba ( )/2*7.80*( ) = m Podlaží Označení Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP ( )/2* m m 1.18 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 1.18 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 10. Schody chybí % * Dveře chybí % * Elektroinstalace chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *

5 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 1.18 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.207,26 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,23 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,23 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,91 Vedlejší stavba Cena celkem Kč ,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Zadní část domu se samostatným vchodem, který nebyla zpřístupněna, je zasazena zadní stěnou do svahu. Je zde zvýšená vlhkost Základy původní bez s izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina tašková Holland (r. 1977), klempířské konstrukce pozinkovaný plech, bleskosvod není osazen. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné hladké, místy obložené sádrokartonem, venkovní stříkané, původní, poškozené a opadané. Celní fasáda byla z části nově natřena. Okna plastová s izolačním dvojsklem a luxvery, dveře do dřevěných zárubní, vstupní plastové. Vnitřní schodiště na půdu dřevěné. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, v obývacím pokoji dřevovláknité desky. Vytápění zde je částečné, lokální krbovými kamny. Dispoziční řešení: 1.PP - sklípek (přístupný druhým vchodem ze dvora) 1.NP 1.vstup - veranda, obývací pokoj spojený s kuchyní, kuchyňská linka byla přesunuta do části verandy, WC + umyvadlo a sprchový kout

6 2.vstup ze dvora (nebyl umožněn přístup) - chodba se schody na půdu, stavebně nedokončená koupelna s kotlem na TUV, technická místnost, 2 x pokoj (dle údajů majitele se jedná o velmi vlhké prostory) Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor 1.PP 2.90*2.40*( ) = m 3 1.NP (( )/2* *( )/2)*( )+(2.60*5.50)* ( ) = m 3 Zastřešení (( )/2* *( )/2)*(0.90)+(2.60*5.50)*0.40 = m 3 (16.85*5.3*2.2/2)+(( / )*5.3*2.2/3)+(8.57*6.03*2.2/ 2)+(( /2-8.57)*6.03*2.2/3) = celkem = m Podlaží Označení Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (( )/2* *( )/ 2)+(2.60*5.50) m m 2.70 m 2-1.PP 2.90* m m 1.50 m Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.65 m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka v současné době 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = =

7 2.2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Vlivy snižující cenu silní dopravní hluk a otřesy z železnice umístěné téměř nad domem Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn více jak 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Žádné nebo pouze přípojka elektr. Energie sítě jsou v ulici a na hranici pozemku 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu - 7 -

8 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu zadní část nemovitosti zasazena do svahu, vlhkost 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 123 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 7.035,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 886,41 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,39 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.3 Pozemek p.č. 947 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek parc.č. 947 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 155m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 361,72 (35 + ( ) x ) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 361,72 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 397,89 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.746,18 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,42 Pozemek p.č. 947 Cena celkem Kč ,

9 2.4 Pozemek p.č. 948 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek parc.č. 948 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o celkové výměře 35m 2. Pozemek je zastavěn zděnou vedlejší stavbou Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 361,72 (35 + ( ) x ) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 361,72 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 397,89 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 793,57 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,01 Pozemek p.č. 948 Cena celkem Kč ,- 2.5 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek parc.č. 949 vedený jako zahrada o celkové výměře 96m 2. Pozemek je tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, jedná se o uzavřený dvůr Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 361,72 (35 + ( ) x ) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 361,72 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 397,89 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.746,18 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 698,47 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,19 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

10 3. REKAPITULACE 1) Vedlejší stavba ,- Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 3) Pozemek p.č ,- Kč 4) Pozemek p.č ,- Kč 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem ,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetpěttisícjednostodvacet Kč V Praze, dne 5.listopadu vypracoval

11 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou Vedlejší stavba Pozemky k zástavbě RD se v Úvalech nabízejí převážně od ,-Kč/m 2. Vzhledem k poloze a vybavení pozemků stanovuji cenu 2.500,-Kč/m 2, jelikož se domnívám, že se jedná o cenu vhodnou. 3. Pozemky celkem 286 m 2 x 2.500, Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Porovnání dle jedn.ceny - srovnávací objekt Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením

12 Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti, ta byla nabyta dědictvím. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: Dispoziční řešení: RD Výměra Zohledněno Uvažovaná m2 % výměra m2 1.PP sklípek 3,00 50% 1,50 Celkem 3,00 100% 1,50 1.NP veranda 3,68 100% 3,68 obývací pokoj 15,91 100% 15,91 kuchyně 12,54 100% 12,54 kuch.linka 4,05 100% 4,05 soc.zařízení 2,40 100% 2,40 pokoj 9,16 100% 9,16 pokoj 16,18 100% 16,18 technická místnost 5,50 100% 5,50 chodba se schodištěm 8,44 100% 8,44 nedokončená koupelna 4,17 40% 1,67 Celkem 82,03 79,53 Celkem RD 81,03 Zadní část RD nebyla přístupná a výměry 2 pokojů, technické místnosti, chodby se schodištěm, nedokončené koupelny a sklípku mohou mít menší odchylky. Nabídky nemovitostí : Prodej, dům rodinný, 200 m², Janáčkova, Úvaly, OV Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, DPH Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový / Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 294 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha pozemku: 294 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod

13 Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Nabízíme zajímavý RD, který prošel rekonstrukcí a byl využíván k bydlení a také podnikání. Zastavěná plocha 294 m2, užitná plocha cca 200 m2, předzahrádka cca 12m2. Domek s obytnou částí má dispozice 3+1 s příslušenstvím, sklep, zimní zahradu. Přístavba má 2 podlaží, kde je v 1. NP dílna, sklad, sociální zázemí, ve 2.NP je velká místnost s kuchyňskou linkou, využívaná jako kancelář. Lze upravit na další samostatnou bytovou jednotku. Dům je ve výborném technickém stavu: nová střecha vč. krovů - pálené tašky, přístavba má střechu plechovou, nová fasáda včetně zateplení, v obytné části plastová okna. Stavba je zděná, částečně podsklepená, izolace provedeny. Celek je atypicky řešen. Půdní prostor, který lze využít. Pozemek je z velké části zpevněná plocha, dům má udržovanou předzahrádku. Rozvod vody z vlastní studny, vlastní jímka, elektro 220 a 380V a plyn v domě. Topení ústřední na jeden plynový kotel pro celý objekt. Pohodlné parkování před domem. Pozemek je ohraničený omítnutou zídkou. Prodej, dům rodinný, 150 m², Čelakovského, Úvaly Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 949 m 2 Voda: Místní zdroj / Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace / Elektřina: 230V Nabízíme k prodeji dům o užitné ploše 150 m2 s velkou zahradou v Úvalech u Prahy. Dům po částečné rekonstrukci sestávající z kuchyně o velikosti 16 m2, s novou kuchyňskou linkou, plně vybavenou, s oknem s výhledem do zahrady. Součástí kuchyně jsou dvě prostorné komory. Dále ze dvou pokojů 20 m2 a 25 m2, prostorné chodby, kde se nacházejí dvě samostatné oddělené místnosti, které lze použít jako pokoje, popř. jako úložný prostor, obě o velikosti 12 m2, koupelny po kompletní rekonstrukci a samostatné toalety. Podlahy jsou tvořeny dlažbou, dům je vytápěn novým plynovým kotlem, dům je napojen jak na městskou vodu, tak na studnu k zalévání zahrady a splachování toalety. Vedle domu se nachází domek o dvou místnostech s prostornou dřevěnou terasou. Zahradu tvoří vzrostlé stromy. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě nedaleko centra, v blízkosti koupaliště, výborné vlakové spojení do Prahy každých minut. Prodej, dům rodinný, 200 m², V Dubinách, Nové Jirny Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová

14 Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 200 m 2 / Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 521 m 2 Parkovací stání: 5x Zařízeno: Částečně Prodáme rodinný dům v obci Nové Jirny. Na pozemku 521 m2 se nachází 2 rodinné domy s vlastním číslem popisným. Jeden je patrový po částečné rekonstrukci 2+0 a druhý je klasický 2+1 v původním stavu. K oběma domům náleží prostorná stodola s pěknou dílnou. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,80-1,20 0,80-1,10 0,75-1,20 prod.c Kč ,80 1,00 1,00 0, ,80 1,00 0,75 0, ,85 1,01 0,90 0, Oceňovaná nemovitost RD ,00 1,00 1,00 1, Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- Pozitivní stránky : - lokalita vhodná k bydlení - dobré dopravní spojení s okolím - autobusy, vlak - velmi dobrá infrastruktura města - nemovitost postavena na vlastním pozemku - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - podobná okolní zástavba Negativní stránky : - špatný stavebně technický stav, nutné rekonstrukce - nemovitost nelze ihned užívat - omezené parkování před domem - zvýšená vlhkost ze svahu za domem (nedostatečné izoalce) - hluk a otřesy ze železnice vedoucí nad domem - nižší obchodovatelnost s nemovitostmi v současné době

15 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Devětsettřicettisíc Kč V Praze, dne 5.listopadu vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4726/488/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -