ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4474/238/13

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 Č.j.: 212/2013-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4474/238/13 o ceně rodinného domu č.p. 55 postaveného na pozemku St. 162 s příslušenstvím a s pozemky St. 162 a parc.č. 6/2 a parc.č. 6/11 v k.ú. Broumy, obec Broumy Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 13.května 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran a přílohy. V Praze, dne 21.května 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v centru obce Broumy a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, z ulice Průběžná. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 55 a pozemky St. 162 a parc.č. 6/2 a 6/11 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých prostů. Na pozemcích nejsou postaveny žádné jiné stavby. Pozemky jsou oplocené, rovinného charakteru. Z inženýrských sítí se zde vyskytuje voda, kanalizace a elektřina, plyn není zaveden, odkanalizování je provedeno do jímky. během 1 měsíce má být RD napojen na obecní kanalizaci, která je již dokončená a zatím není zkolaudována. Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený s jedním nadzemními podlažími a s obytným podkrovím a obsahuje celkem 1 bytovou jednotku charakteru 8+1. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení klienta byl rodinný dům postaven v roce V letech bylo kompletně rekonstruováno 1.NP, v roce 2009 byla provedena vestavba podkroví, nové plovoucí podlahy v obývacím pokoji v 1.NP. Další rekonstrukce byly následující : - část fasády v r r kachlová kamna v OP, předokenní žaluzie. Rekonstrukce podkroví činila cca ,-Kč. Nemovitost má omezení vlastnických práv, na LV č. 391 je uvedeno - Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši ,-Kč s příslušenstvím, ve prospěch Raiffeisenbank,a.s. Přístup po zpevněné komunikaci a parc.č. 798/2 - ostatní plocha, silnice ve vlastnictví obce Broumy. V obci je dobrá občanská nemovitost - obecní úřad, 3x restaurace obchod s potravinami, škola, školka, pošta atd.. Obcí projíždí autobus, který zajišťuje spojení do Hořovic popř. Berouna. Autem je okraj Prahy (Zličín) dostupný do 35minut a za přibližně 20 minut se lze dostat do Hořovic. Okolí obce je vyhledávanou oblastí pro pěší i cykloturistiku (hrady Křivoklát, Žebrák a Točník,atd.) a houbařským rájem. Lokalita je součásti CHKO Křivoklátsko. Rodinný dům je postaven v centru obce, naproti OÚ, poště a autobusové zastávky. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Broumy, list vlastnictví č. 391, vyhotovený dálkovým přístupem dne Údaje z realitních kanceláří Částečná projektová dokumentace poskytnutá majitelem nemovitosti z prosince r vypracovaná Janem Ungrem Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 391 pro k.ú. Broumy, obec Broumy zapsáni: Konopásek Miroslav, Průběžná 55, Broumy 1/2 Konopásková Zdeňka, Průběžná 55, Broumy 1/2-2 -

3 1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek St.162 3) Pozemek parc.č.6/2, 6/11 4) Trvalé porosty 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Stavebně - technický stav domu je dobrý, odpovídá řadě rekonstrukcí a modernizací. Základy betonové bez izolací proti zemní vlhkosti, podlahy v 1.NP dodatečně odizolovány v rámci rekonstrukce v letech , nosné zdivo cihelné, střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina nová Bramac, betonová taška, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod je osazen. Stropy z r keramické Hurdis s rovným omítaným podhledem a stropy klenuté (komora, pracovna, šatna bývalá stáj), vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní stříkané břízolitové. Okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné do ocelových zárubní, v podkroví do dřevěných zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, PVC, textilie, plovoucí podlahy. Schodiště do do sklepa betonové, do podkroví ocelové s dřevěnými stupni. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva (uhlí, dřevbo), příprava TUV el.boilerem. V obývacím pokoji jsou umístěna kachlová kamna na lokální vytápění. Dispoziční řešení : 1.PP - uhelna, kotelna, schodiště, chodba, vodárna 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, 2 x pokoj, pracovna, šatna, komora (vznikly z bývalé stáje a mají klenuté stropy), garáž Podkroví - chodba, pokoj, pokoj, pokoj, WC, koupelna, pokoj, půda (možnost rozšíření RD) Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor 1.PP ((5,75+5,20)/2*4,90+3,30*9,00)*2,60 = m 3-3 -

4 1.NP (9,00*(22,45+25,50)/2)*2,70+7,75*1,95*2,70 = m 3 Podkr.+zastř. (9,00*(22,45+25,50)/2)*(1,45+ 1,60)/2+7,75*1,95*1,20/2 = m 3 Podkr.+zastř. (9,00*(17,45+20,50)/2)*4,25/2+ 5,00*9,00*4,25/2 = m 3 Vikýře 2*(1.5*1.7*2/2) = 5.10 m Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (9,00*(22,45+25,50)/2)+7,75*1, m m 2.70 m 2 - Podkroví 9,00*13, m m 2.60 m 3-1.PP ((5,75+5,20)/2*4,90+3,30*9,00) m m 2.60 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.66 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnitřní omítky standard % standard % chybí % * Instalace plynu chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % %

5 3. Stropy % % % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % % % % 8. Fasádní omítky % 2.949% 9. Vnější obklady % 0.211% % % 10. Vnitřní obklady % 1.211% % % 11. Schody % 0.399% % % 12. Dveře % % % % 13. Okna % % % % 14. Podlahy obytných místností % 1.622% % % 15. Podlahy ostatních místností % 1.053% 16. Vytápění % % % % % % 17. Elektroinstalace % 3.17% % % 18. Bleskosvod % % 19. Rozvod vody % 2.359% % % 20. Zdroj teplé vody % 1.334% - 5 -

6 22. Kanalizace % 2.285% % % 23. Vybavení kuchyní % 0.527% 24. Vnitřní hygienické vybavení % 2.159% % % 25. Záchod % 0.157% % % 26. Ostatní % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,92 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,21 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,21 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,59 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,62 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.2 Stavební pozemek St.162 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek St.162 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 431m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu, je rovinného charakteru Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x

7 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 174,03 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,87 Stavební pozemek St.162 Cena celkem Kč ,- 2.3 Pozemek parc.č.6/2, 6/11 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek p.č. 6/2 vedený jako ostatní plocha, zeleň o celkové výměře 23 m 2 (předzahrádka) a pozemek p.č. 6/11 vedený jako zahrada o celkové výměře 302m 2. Pozemky tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, jsou oploceny, rovinného charakteru Výměra stavebního pozemku 6/2 23 = m 2 6/ = m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) celkem = m 2 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 174,03 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 69,61 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,88 Pozemek parc.č.6/2, 6/11 Cena celkem Kč ,- 2.4 Trvalé porosty Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek St Pozemek parc.č.6/2, 6/ Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / =

8 2.4.2 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 1.291,42 ( m 2 x 129,14 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 83,94 Trvalé porosty Cena celkem Kč 84,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 2) Stavební pozemek St ,- Kč 3) Pozemek parc.č.6/2, 6/ ,- Kč 4) Trvalé porosty 84,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Pětmilionůpětsetsedmdesátpěttisíctřistatřicet Kč V Praze, dne 21.května vypracoval - 8 -

9 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou Stavební pozemek St Pozemek parc.č.6/2, 6/ Trvalé porosty Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena rodinného domu. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti - rodinné domy jsou nabízeny následovně: Dispoziční řešení - 9 -

10 RD Broumy Výměra Zohledněno Uvažovaná m2 % výměra m2 1.PP uhelna 14,40 30% 4,32 kotelna 9,60 30% 2,88 chodba 2,80 30% 0,84 vodárna 1,00 30% 0,30 Celkem 27,80 8,34 1.NP zádveří 4,70 100% 4,70 chodba se schodištěm 12,30 100% 12,30 koupelna 4,90 100% 4,90 obývací pokoj 23,80 100% 23,80 kuchyně s jídelnou 19,30 100% 19,30 ložnice 15,10 100% 15,10 pokoj 20,70 100% 20,70 pracovna 14,90 100% 14,90 komora 14,40 50% 7,20 šatna 4,90 100% 4,90 garáž 35,50 0% 0,00 Celkem 170,50 100% 127,80 Podkroví chodba 9,50 100% 9,50 pokoj 6,40 100% 6,40 pokoj 20,30 100% 20,30 pokoj 19,80 100% 19,80 WC 2,90 100% 2,90 koupelna 8,29 100% 8,29 pokoj 14,60 100% 14,60 chodba 2,60 100% 2,60 půda volná 83,00 0% 0,00 Celkem 167,39 81,79 Celkem RD 217,

11 Prodej, dům rodinný, 90 m², K Lukárně, Broumy Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová / Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 326 m 2 Plocha podlahová: 90 m 2 Plocha pozemku: 814 m 2 Terasa: Ano / Sklep: Ano Parkovací stání: 3x / Garáž: Ano Topení: Ústřední tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 332,0 kwh/m 2 za rok Prodej prostorného RD v klidné části obce Broumy. Dům je v původním velmi dobře udržovaném stavu a je možné ho okamžitě obývat. Vstupní dveře do domu jsou z klidného uzavřeného dvora. Za těmito dveřmi je prostor, ze kterého vedou dveře do koupelny s vanou a elektrickým bojlerem, na WC a vstup do chodby. Z chodby pak vedou dveře do pokoje, do kuchyně, do sklepa, ke schodům do patra a do komory na potraviny. Z kuchyně se vstupuje do obývacího pokoje. Po schodech se dostanete do patra, kde jsou jeden samostatný pokoj a dva pokoje spolu spojené. Dům je částečně podsklepen tradičním sklípkem se studánkou. K domu je na dvoře přístavek se dvěma místnostmi a malá zděná hospodářská budou. Vedle garáže se nachází kotelna se skladem uhlí. K domu dále patří zahrada s ovocnými stromy. Odpadní vody jsou svedeny do vlastního septiku. Výstavba obecní kanalizace právě v obci probíhá. K domu vede příjezdová komunikace s asfaltovým povrchem. V obci je obecní úřad, restaurace obchod s potravinami, škola, školka, atd.. Obcí projíždí autobus, který zajišťuje spojení do Hořovic popř. Berouna. Autem se na okraj Prahy (Zličín) dostanete do 35minut a za cca 20minut budete v Hořovicích. Okolí obce je vyhledávanou oblastí pro pěší i cykloturistiku (hrady Křivoklát, Žebrák a Točník,atd.) a houbařským rájem. Prodej, dům rodinný, 125 m², Kublov Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Smíšená / Stav objektu: Velmi dobrý

12 Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 1 Plocha podlahová: 125 m 2 Plocha pozemku: 505 m 2 Plocha zahrady: 380 m 2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V RD 2+1, Kublov, okres Beroun, CHKO Křivoklátsko, CP 505 m2, ZP 125 m2. RD po rekonstrukci se nachází v centru obce, podkroví vhodné k vestavbě. Z IS kanalizace, el., obecní vodovod, vytápění elektřinou. V obci obecní úřad, obchod, restaurace, MŠ, pošta ostatní občanská vybavenost v Žebráce nebo Hořovicích. Autobusová zastávka kousek od domu. Prodej, dům rodinný, 130 m², Kublov Celková cena: Kč za nemovitost včetně poplatků, právního servisu Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 531 m 2 Parkovací stání: Ano / Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V prodej nově rekonstruovaného rodinného domu 3+1. Dům prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí (nové okna, střecha, elektrické rozvody, nové rozvody vody, nová střecha Bramac, ústřední topení v mědi). Dále je dům v rámci rekonstrukce připraven na půdní vestavbu. V kuchyni je krásná kuchyňská linka na míru, včetně spotřebičů, v obývacím pokoji je připraven prostor a komín pro instalaci krbových kamen. K vytápění je určen kotel na tuhá paliva, navíc jsou zde připraveny rozvody pro instalaci elektrokotle. Voda je napojena na obecní vodovod, na zahradě je také studna, odpady jsou napojeny na místní kanalizaci. Stejně tak je u domu vyřešen odvod dešťové vody. K dispozici je internet i ostatní telekomunikační služby. Vedle obytné části je na pozemku nádherná zahrada, která svoji polohou nabízí

13 absolutní soukromí nejen k relaxaci. Pár metrů od domu je místní prodejna potravin, nedaleko obce je veškerá občanská vybavenost. Dopravní spojení směr Beroun a Rakovník, přímé autobusové spoje do Prahy. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,15 0,85-1,10 0,60-1,20 prod.c Kč ,97 0,96 1,00 0, ,00 0,95 1,02 0, ,98 0,95 1,02 0, Oceňovaná nemovitost č.p ,00 1,00 1,00 1, Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

14 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Naegeliho vážený průměr ,- Kč 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Dvamilionyosmsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 21.května vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4474/238/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

15 Sklep 1.NP

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -