ZNALECKÝ POSUDEK. č. 273/6843/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 273/6843/2014 o obvyklé ceně členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahujícího se k užívání bytu č. 20 v bytovém domě č.p. 333, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Hamerská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 273/6843/2014 LV no.: 1173 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor, vztahující se k právu užívání bytu č. 20 v bytovém domě č.p. 333, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Hamerská v Litvínově, městské části Janov, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Hamerská 333, Litvínov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Členský podíl vztahující se k bytu č. 20 v bytovém domě č.p. 333 sklep, komora obytná zóna odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný z panelů Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 39,93 Storage area: Skladové plochy: 1000 Kč/ Income: Příjem: cca % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč nestanoveno Kč 354/2 Pozemek není předmětem ocenění Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 20, v bytovém domě č.p. 333, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Hamerská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj. Bytový dům č.p. 333 je evidován na LV č a je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Krušnohor (IČ ), Čsl. Armády 1766/84, Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Žádné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitou věc ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitou věc ani bytovou jednotku. Vlastnictví bytového domu č.p. 333 k.ú. Janov u Litvínova, ve kterém se nachází byt č. 20, k němuž se vztahuje oceňovaný členský podíl, je podle části C listu vlastnictví č omezeno: - zástavním právem smluvním ve výši ,-Kč a ve výši ,- budoucí pohledávky ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ ) podle Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavním právem smluvním ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ ) podle Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavním právem zákonným ve výši ,94 Kč ve prospěch Ministerstva financí (IČ podle ohlášení přechodu práv ke dni zániku ČKA ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Podle informace Stavebního bytového družstva Krušnohor je evidována zůstatková hodnota členského podílu ve výši ,- Kč a jeho součástí je základní členský vklad ve výši 300,- Kč. Na dané bytové jednotce vznikl přeplatek z vyúčtování zálohových plateb za rok 2011 ve výši 7.243,-Kč. Weak points / slabé stránky: - jde o členský podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoliv o vlastnictví bytu - jedná se v rámci města i regionu o velmi neoblíbenou lokalitu, osídlenou také sociálně nepřizpůsobivými obyvateli Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu - v minulosti proběhla rekonstrukce vnitřních společných prostor Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Janov u Litvínova a obec Litvínov, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, prokazující stav k datu c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Stavebního bytového družstva Krušnohor Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o., svolána na , 16:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl byt zpřístupněn. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Janov u Litvínova Kód obce : Název obce : Litvínov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Litvínov patří mezi středně velká města Ústeckého kraje. V současné době má obyvatel. Nachází se 10 km od bývalého okresního města Most a 18 km od hraničního přechodu Nová Ves v Horách. První zmínka o městě pochází ze 14. století, od 19. století se v okolí města rozvinula těžba hnědého uhlí a později došlo k významnému rozvoji chemického průmyslu. Městem prochází silnice I. třídy č. 27 Most- Litvínov Osek Dubí. Železniční spojení je možné na trase Most Litvínov Teplice nebo Most Litvínov Dubí. Ve městě se nachází kompletní občanský vybavenost. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v Litvínově, v městské čtvrti Janov, v ulici Hamerská. Jde o lokalitu zastavěnou v 70. letech min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. V lokalitě jsou rozvody elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt nebyl zpřístupněn, dispozice a vnitřní vybavení jsou popsány na základě dostupných informací a odborného odhadu. Byt č. 20: Byt č. 20 je situován v 7. nadzemním podlaží (6. patro) bytového domu č.p. 333 na pozemku čís. parcely 354/2, k.ú. Janov u Litvínova. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt o velikosti 2+0 zřejmě sestává z předsíně, dvou pokojů, kuchyňského koutu, koupelny, WC a komory na chodbě. Podle informací získaných od Stavebního bytového družstva Krušnohor by k bytu měl náležet sklep. Podlahová plocha bytu činí 39, 93.. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová s povrchem z PVC, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V bytovém domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace a plynu. Vytápění včetně přípravy teplé vody je ústřední dálkové. Vybavení bytu: Lze předpokládat, že vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, sprchový kout, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Stáří a stavební stav domu: Přesné stáří nebylo zjištěno. Podle dostupných údajů byl bytový dům postaven v první polovině 70. let, pro účely ocenění lze tedy uvažovat stáří 40 let. Bytový dům byl v minulosti zateplen, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, obnoveny vnitřní rozvody. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav bytu: Byt nebyl zpřístupněn, lze předpokládat původní stav s průměrnou údržbou

5 Pozemky: Bytový dům č.p. 333 je situován na pozemku čís.parcely 354/2, k.ú. Janov u Litvínova. Pozemek je mírně svažitý, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody, a je přístupný z veřejné přístupných pozemků. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Pozemek čís. parcely 354/2 k.ú. Janov u Litvínova, na němž je bytový dům č.p. 333 postaven, je ve vlastnictví Stavebního bytového družstava Krušnohor (IČ ), a není proto předmětem ocenění - 5 -

6 ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor, vztahujícího se k bytu č. 20 v bytovém domě č.p. 333, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Hamerská v Litvínově, městské části Janov, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění Slovy: čtyřicettisíc Kč ,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitou věc ani bytovou jednotku. Podle údaje Stavebního bytového družstva Krušnohor se sídlem Československé Armády 1766, Most je na členském podílu vztahujícímu se k užívání bytu č. 20 v bytovém domě č.p. 333 evidován přeplatek ve výši 7.243,- Kč z titulu vyúčtování zálohových plateb za rok ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle73/6843/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. července