ZNALECKÝ POSUDEK. č. 172/7262/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 172/7262/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel 450/4 a 450/5, k.ú. Prosetín u Dobkovic, v Dobkovicích, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 172/7262/2015 LV no.: 3 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel 450/4 a 450/5, k.ú. Prosetín u Dobkovic, v Dobkovicích, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Prosetín, Dobkovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: za celek: ,- Kč za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nestanovena Kč za celek: ,- Kč za za spoluvl. podíl: nebyla stanove 0 Market value / Tržní hodnota Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price / Obvyklá cena Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost okraj obce Type: Druh Kč Kč nestanoveno Kč 450/4, 450/5 400, 494 ostatní plocha, trvalý travní porost Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Kč/ Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: Kč/ Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč %

3 Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 3 jsou v podílovém spoluvlastnictví Miroslava Vlasáka, Lipová 20/1, Všebořice, Ústí nad Labem (podíl o velikosti ½) a Magdy Vlasákové, Lipová 20/1, Všebořice, Ústí nad Labem (podíl o velikosti ½). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 3 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,44 Kč, ve prospěch Finančního úřadu v Ústí nad Labem, ze dne , právní moc ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 3. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 3 není vlastnické právo k pozemkům omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,44 Kč, ve prospěch Finančního úřadu v Ústí nad Labem, ze dne , právní moc ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemky jsou užívány jako zahrada k rekreaci a chovu domácích zvířat, tzn. v podstatě bez rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - svažitost terénu pozemků nad 15% - není napojení na inženýrské sítě vody a kanalizace - ztížený přístup po provizorním můstku přes potok Poustka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3 pro k.ú. Prosetín u Dobkovic a obec Dobkovice, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Prosetín u Dobkovic, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 10. června 2015 za přítomnosti paní Magdy Vlasákové, přítomné na místě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Prosetín u Dobkovic Kód obce: Název obce: Dobkovice Počet obyvatel obce: 669 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Dobkovice se nachází při levém břehu Labe přibližně 98 km severozápadně od hlavního města Prahy, mezi městy Ústí nad Labem (cca 16 km jižně) a Děčín (cca 10 km severně). Obec Dobkovice je vzdálená přibližně 14 km od německých hranic. Nejstarší písemný záznam o obci je z roku Dobkovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dobkovice, Prosetín a Poustka. Přes Dobkovice do Labe ústí potok Poustka. Obec Dobkovice má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti a významu (obecní úřad, pošta, základní a mateřská škola, obchod, restaurace, sportoviště a ostatní služby), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Děčín. Po dopravní stránce je obec Dobkovice velmi dobře napojena na silniční síť, obcí prochází silnice I/62 (Ústí nad Labem Děčín Hřensko), na ni navazuje silnice II/25377, při níž leží vesnice Prosetín a Poustka, patřící k obci Dobkovice. Městem je vedena železniční trať 090 (Praha Vraňany Děčín). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na jihozápadním okraji zastavěného území obce Dobkovice, v místní části Prosetín, při pravém břehu potoka Poustka, v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení a rekreaci, v chráněné krajinné oblasti (CHKO) České středohoří. Short description property / stručný popis majetku: Pozemky: Pozemek čís. parcely 450/4, o výměře 400, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha se způsobem využití sportoviště a rekreační plocha, způsob ochrany rozsáhlé chráněné území. Jedná se o svažitý pozemek, z části zastavěný vedlejšími stavbami a venkovními úpravami, užívanými pro chov domácích zvířat, podle vyjádření majitele jsou uvedené stavby v majetku nájemce, nezastavěná část je užívána jako zahrada. Pozemek čís. parcely 450/5, o výměře 494, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní fond a rozsáhlé chráněné území. Jedná se o svažitý pozemek z části zastavěný vedlejšími stavbami a venkovními úpravami, užívanými pro chov domácích zvířat, podle vyjádření majitele jsou uvedené stavby v majetku nájemce, nezastavěná část je užívána jako zahrada. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené stavby na oceňovaných pozemcích. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 450/3 (zřízení věcného břemene cesty ze dne ) ve vlastnictví obce Dobkovice navazující na můstek přes potok Poustka, v dalším průběhu silnici II/ Pozemky jsou napojeny na rozvod elektrického proudu, jiné inženýrské sítě dostupné nejsou. Tvar pozemků a vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze

5 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel 450/4 a 450/5, k.ú. Prosetín u Dobkovic, v Dobkovicích, okres Děčín, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku, činí Kč, tj. 56 Kč/ Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech činí Kč x 1/2 = Kč x 70 % = Kč po zaokrouhlení Kč - 5 -

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích čís. parcel 450/4 a 450/5, k.ú. Prosetín u Dobkovic, v Dobkovicích, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění celkem (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Dvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 3 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,44 Kč, ve prospěch Finančního úřadu v Ústí nad Labem, ze dne , právní moc ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 3. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 172/7262/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 12. června