ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1/6571/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/6571/2014 o obvyklé ceně podílu 1/2 na bytu č. 301/23 v bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, v ulici Za GZ, v Loděnici, okres Beroun, Středočeský kraj, s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a spoluužívání ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 1/6571/2014 LV no.: 993 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ½ na bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 301/23 v bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, v Loděnici, okres Beroun, Středočeský kraj, s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a spoluužívání Address of subject / Adresa majetku: Za GZ č.p. 301, Loděnice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 (byt) LAND / POZEMEK byt č. 301/23 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 315/3 (podíl 6235/174580) Kč Kč nestanoveno Kč Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy, další venkovní úpravy Size: Velikost 338 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura okrajová část obce v obci Loděnice odpovídající velikosti obce, úplná ve městě Beroun a hlavním městě Praha MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): panelový Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 338 m 2 Resident area: Bytové plochy: 62,35 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1980 m 3 50 % Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 1500 Kč/m 2 62,35 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 993 je byt v podílovém spoluvlastnictví následujících osob Alena Lázničková bytem Za GZ 316, Loděnice - podíl ½, Zdeněk Truneček bytem Za GZ 301, Loděnice - podíl ½. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne je vlastnické právo k bytu omezeno. - věcným břemenem doživotního bezplatného užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301, Loděnice - nařízeními exekuce - exekučními příkazy k prodeji 1/2 nemovitosti - zástavními právy soudcovskými - zástavními právy exekutorskými - rozhodnutím o úpadku - prohlášením o konkursu podle insolvenčního zákona (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne je oceňovaný byt zatížen věcným břemenem - doživotního bezplatného užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301, Loděnice. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 993 ze dne jsou evidovány - zástavní práva soudcovská - zástavní práva exekutorská (podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt je v původním stavu před rekonstrukcí, dům před zateplením - omezené možnosti parkování v okolí - okrajová část obce s delší docházkovou vzdáleností do centra - blízkost výrobních provozů v nedaleké továrně Strong points / silné stránky: - krásné přírodní okolí v docházkové vzdálenosti - dům je po částečné rekonstrukci vnitřních prostor a má obnovený výtah Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 993 (byt) pro k.ú. Loděnice u Berouna a obec Loděnice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Loděnice u Berouna, vyhotovená z Geografického informačního systému c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace o bytovém domě a bytu zjištěné od spolubydlících Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne v 15:00 hodin za přítomnosti paní Aleny Trunečkové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Loděnice u Berouna Kód obce : Název obce : Loděnice Počet obyvatel obce : 1700 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0202 Název okresu Beroun Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Okrajová čtvrť směr Praha, obytná zóna s částečnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Obec Loděnice se svými 1700 obyvateli patří k větším obcím okresu Beroun a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti do města Beroun (cca 5 km), hlavního města Prahy (cca 30 km). Obec Loděnice disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, základní i mateřská škola, zdravotnické zařízení, obchody, restaurace, penzion), obec má není plynofikována, s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Beroun (cca 5km), hlavní město Praha (cca 30km). Obec Loděnice je dobře dostupná silniční dopravou, autobusovou i železniční dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Praha, Beroun, Plzeň a to po dálnici D5 (Praha - Plzeň). V okolí je nedostatek pracovních příležitostí, což způsobuje nutnost dojíždění za prací. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 301, na západním okraji zástavby obdobných bytových domů sídlištního charakteru, v městské části u Gramofonových závodů, v ulici Za GZ, po pravé straně. Lokalita je dobře dostupná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 301/23: Oceňovaný byt se nachází v 6. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 301, postaveného na pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj. K bytu náleží podíl 6235/ na společných částech domu č.p. 301 a na pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice. Plocha bytu činí 62,35 m2. Dispoziční řešení : Vnitřní dispozice bytu o velikosti 1+3 sestává z chodby, kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, 1 lodžie. K bytu náleží sklep v 1.PP bytového domu. Plocha bytu činí 62,35 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou z betonových dílů plošných, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu s vodorovnou izolací, bytový dům není zateplený, střecha je vodorovná, krytina je z asfaltových svařovaných pasů, klempířské prvky jsou úplné, schodiště jsou železobetonová s povrchem z PVC, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem i dřevěná zdvojená, bleskosvod je instalován. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace. Způsob vytápění je centrální. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění jsou 33 roky. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je po částečné rekonstrukci. Má lokálně vyměněná okna, částečně opravené klempířské prvky, nové vstupní dveře, společné prostory s novou PVC podlahovou krytinou a malbami, obnovený výtah apod. Byt je v původním provedení, dosud bez stavebních úprav (původní jádro, zařizovací předměty, podlahy, omítky, obklady, dlažby, aj.), pouze má nové vstupní dveře do bytu a plastová okna. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý a bytu jako zhoršený, vyžadující rekonstrukci

5 Pozemky: K oceňovanému bytu č. 301/23 náleží podíl 6235/ na pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj. Pozemek čís. parcely 315/3 je zastavěn bytovým domem č.p. 301 včetně přístupového chodníku od místní komunikace. Pozemek je téměř rovinné konfigurace, napojený na místně dostupné inženýrské sítě el. proud, voda, kanalizace. Pozemek je přístupný k hranici z okolních, veřejně přístupných pozemků čís. parcel 315/2, 314/4, 316/4, 314/5 ve vlastnictví obce Loděnice, po zpevněných komunikacích pro pěší i pro vozidla. Přístup a příjezd k hranici lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 301/23 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, v ulici Za GZ, v obci Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce) Obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání byla stanovena na základě obvyklého nájemného ve výši 91,8 Kč/m2/měsíc (zpráva MMR ČR), ročně 1101,60 Kč/m2, za celou plochu bytu 62,35 m2 celkem ,76 Kč, po dobu 10 let Kč Po odečtu ceny věcného břemene doživotního užívání bytu od ceny spoluvlastnického podílu Kč x 1/2 = Kč x 80 % = Kč x 1/2 = Kč Po zaokrouhlení = Kč = Kč - 5 -

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 na bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 301/23 v bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, v Loděnici, okres Beroun, zapsané na listu vlastnictví č. 993 pro k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice, s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a spoluužívání, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. prosince ,- Kč Slovy: Šedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne je vlastnické právo k bytu omezeno: Věcným břemenem - doživotního bezplatné užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301, Loděnice cena práva odpovídajícího tomuto věcnému břemenu (podle výpočtu na str. 5) činí ,- Kč. Další omezení na LV - nařízení exekuce - exekuční příkazy k prodeji 1/2 nemovitosti - zástavní práva soudcovská - zástavní práva exekutorská - rozhodnutí o úpadku - prohlášení o konkursu podle insolvenčního zákona Podrobný popis výše uvedených omezení je uveden v části C listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění. Stanovená obvyklá cena nemovitostí zohledňuje výše uvedené věcné břemeno. Další uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 993 nemají vliv na obvyklou cenu. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 1/6571/2014. Vypracoval: Ing. Miloš Bělík Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31. prosince