Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu. Podklady

Transkript

1 Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady

2 Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu

3 Životní cyklus výstavbového projektu předinvestiční (přípravn pravná) ) fázef od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, investiční fáze : investiční příprava do zadání dodavatelům realizace stavby, realizační příprava do zahájení prací na staveništi, realizace(zhotovení) stavby na staveništi do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu, fáze užívání u (provozování) nebo též ukončov ování po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení

4

5 Investiční záměr předběžné odhady nákladn kladů stavby, odhad časového horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality, předběžné konzultace s investorem i úřady Doporučený způsob oceňování: odhad pomocí cen porovnatelných staveb přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku předpokládané stavby v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet nákladů využít rozpočtov tové ukazatele na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).

6 Studie stavby (STS) analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území, dostupnost energií. Studie se vypracovává ve variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby. Doporučený způsob oceňování: pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO) konkrétn tních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení, požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.).

7 Podklady Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní realizované objekty) Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku Historické řady indexů = pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH

8 Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj:

9 Orientační cena na m 3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)

10 Struktura propočtu A. Projektové a průzkumné práce B. Provozní soubory C. Stavební objekty D. Stroje, zařízení, inventář E. Umělecká díla F. Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby G. Ostatní náklady H. Rezerva I. Ostatní investice J. Nehmotný investiční majetek K. Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby L. Kompletační činnost

11

12 Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, individuální kalkulace, kalkulace hodinové zúčtovací sazby, expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.

13 Náklady na SO náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.

14 DPH 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování ) 21% - ostatní

15 Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) náklady na zařízení staveniště poplatek zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky

16 Způsob ocenění vedlejších nákladů podléhá režimu smluvních cen přirážka k nákladům na stavební objekty dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo hodinové zúčtovací sazby (HZS) samostatná položka v rozpočtu individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů katalog Vedlejší rozpočtové náklady

17 Náklady na provozní soubory náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a náklady na jejich montáž.

18 Ostatní náklady administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby, správci sítí poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), energetický audit, finanční náklady vyřízení úvěru,

19 Ostatní investice příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.

20 Rezerva na rizika zahrnuje nepředvídané náklady, obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) 4% 7% pro novostavby, 5% 10% pro rekonstrukce a modernizace, 13% 18% při obnově kulturních památek

21 Náklady na stroje, zařízen zení a inventář stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.

22 Provozní náklady na přípravu p pravu a realizaci stavby náklady na přípravu a zabezpečení stavby, náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : stavební část cca 0,8% 2,5 % podle náročnosti stavby, technologické části cca 2,0% 4,9 % podle složitosti dodávek

23 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH

24 Pořizovací náklady SO1 - SO2 - SO3 - SO4 - SO5 - SO6 - Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH Náklady na stavební objekty celkem

25 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Možnost stanovení výše nákladů [Kč] VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor) % přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb