ZNALECKÝ POSUDEK. č. 316/6886/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 316/6886/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1322/1 v bytovém domě č.p. 1322, 1323, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy, v ulici Otevřená, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 316/6886/2014 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1322/1 v bytovém domě č.p. 1322, 1323, včetně podílu 83/1000 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy, v ulici Otevřená, ve městě Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Otevřená č.p. 1322, Kladno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1(byt) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 1322/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 64 (podíl 83/1000) Appurtenances: Příslušenství: sklep (3,05 m2) Size: Velikost 319, podíl 83/1000 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Statutárního města Kladno Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 56,29 Built-up area: Zastavěná plocha: Built area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: jednotka -byt 56,29 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní sklep - 3,05 Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1957 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: celkové - 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % bytu - 90 % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č ze dne je jednotka - byt ve vlastnictví pana Tomáše Kulihy, bytem Otevřená 1322, Kročehlavy, , Kladno. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, Praha 4, ve prospěch Český inkasní kapitál, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 081 EX 29118/ Jta ze dne (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno, ve prospěch Společenství Otevřená (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 150 EX 2036/12-13 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor Mgr. Libor Cink, Exekutorský úřad Břeclav, ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 123 EX 4844/11-8 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. reg.č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, Praha 4, ve prospěch Český inkasní kapitál, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 081 EX 29118/ Jta ze dne (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno, ve prospěch Společenství Otevřená (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 150 EX 2036/12-13 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor Mgr. Libor Cink, Exekutorský úřad Břeclav, ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 123 EX 4844/11-8 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. reg.č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Z dostupných informací je, respektive byla jednotka - byt užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování bytu ve zvýšeném přízemí - ke dni ocenění jednotka - byt v neuživatelném stavu (nutnost stavebních úprav) - starší bytový dům v prakticky původním stavu, pouze běžná údržba - 3 -

4 Strong points / silné stránky: - bytový dům situován v klidné části města, s dobrou dostupností centrální části města - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti a městské zeleně Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č (jednotka - byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví s vymezením jednotek e/ částečná projektová dokumentace bytového domu (půdorys 1.PP, 1.NP) Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne Přístupnost jednotky bytu byla umožněna Předsedkyní společenství vlastníků Ing. Arch Špalkovou, která byla pověřena Insolvenčním správcem JUDr. Kulhavým

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno ( obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Z inženýrských sítí je ve městě proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, veřejná kanalizace a zemní plyn. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 1322, 1323, v ulici Otevřená, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 1322/1: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím situována v 1.NP (zvýšené přízemí) bytového domu č.p. 1322, 1323, v sekci označené č.p. 1322, na pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy, v ulici Otevřená, ve městě Kladno. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží, zastřešení je střechou valbového tvaru. V bytovém domě se nachází celkem 12 jednotek - bytů, společné prostory a sklepní prostory v 1.PP. K jednotce - bytu náleží podíl 83/1000 na společných částech bytového domu č.p. 1322, 1323a pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy. Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím sestává z chodby (9,17 ), koupelny, WC, kuchyně (10,59 ), pokoje (18,48 ) a pokoje (15,16 ). K bytu náleží užívání sklepa (3,05 m2) v 1.PP. Celková podlahová plocha bytu je 56,29 (bez výměry sklepa). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel, stropy jsou betonové, zastřešení je střechou valbového tvaru, střešní krytina je tvořena plechovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v bytě jsou betonové s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, původní parkety). Okna jsou dřevěná zdvojená, okna ve společných prostorách bytového domu jsou plastové, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí částečně doplněné keramickým obkladem. Vnitřní příčky jsou zděné. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou břízolitové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace v jednotce jsou kovové, napojené na veřejné řady. Ke dni ocenění je jednotka odpojena od dodávek ele.proudu a zemního plynu. Vytápění a zdroj teplé užitkové vody není v jednotce prakticky řešen v současnosti zcela chybí, v minulosti bylo vytápění pomocí lokálních kamen WAW. Sociální zázemí je vybaveno nevyužitelnými zařizovacími předměty (splachovací WC, původní vana a umývadlo). Vybavení kuchyně zcela chybí

6 Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací byl bytový dům postaven v roce 1957, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 57 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Na bytovém domě byly v minulých letech provedeny průběžné stavební úpravy charakteru běžné údržby (opravy vstupů, výměna vnějších dveří). Bytový dům je běžně udržován. Byt: Oceňovaná jednotka - byt je v původním stavu, neuživatelném stavu. Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako velmi špatný, vnitřní vybavení je nevyužitelné. Pro užívání v běžném novodobém standardu je nutné provedení rozsáhlých stavebních úprav provedení kompletní rekonstrukce bytu včetně kompletní výměny rozvodů vnitřních instalací a zřízení vytápění jednotky. Vzhled bytu je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 1322/1 náleží podíl 83/1000 na pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 64 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 1322, Pozemek je téměř rovinné konfigurace, napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 145 (ostatní komunikace/ostatní plocha), vlastník Statutární město Kladno a z okolního, veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 63/2 (zeleň/ostatní plocha), vlastník Statutární město Kladno. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1322/1 v bytovém domě č.p. 1322, 1323, včetně podílu 83/1000 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 64, k.ú. Kročehlavy, v ulici Otevřená, ve městě Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. září 2014 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Sedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, Praha 4, ve prospěch Český inkasní kapitál, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 081 EX 29118/ Jta ze dne (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno, ve prospěch Společenství Otevřená (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 150 EX 2036/12-13 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor Mgr. Libor Cink, Exekutorský úřad Břeclav, ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 123 EX 4844/11-8 ze dne , právní moc ke dni (podrobněji viz. výpis listu - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. reg.č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 316/6886/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. září