ZNALECKÝ POSUDEK. č. 593/6043/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 593/6043/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 bytu č. 50/10 v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav, na náměstí Míru, ve městě Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 593/6043/2012 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na bytové jednotce (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 50/10 v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, včetně podílu 96/14725 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav, na náměstí Míru, v Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Náměstí Míru 50, Mladá Boleslav II. Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Není stanovena Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 50/10 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) podíl 1/2 Čísla parcel Parcel of land nr. St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3 (podíl 96/14725) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.PP (cca 2,50 m2) Size: Velikost 761, podíl 96/14725 Location in the town: Poloha v obci: centrum města, obytná a nákupní zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Mladá Boleslav úplná vč. vysokého školství MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný, betonový Whole property: Celá nemovitost: 57,60 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 57,60 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1965 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č (byt) ze dne je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví následujících osob: Dančová Anna, bytem pribiš 9, Slovensko podíl 1/2 Piszczyk Pawel Zbigniew, bytem teodora Duracza 14 m.11, Walbrzych, Polsko podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl 1/2, který je ve vlastnictví pana Piszczyka Pawla Zbigniewa. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - věcným břemenem chůze podchodem v budově č.p. 49/II postavené na St.p.č.250, č.p. 50/II postavené na St. p.č. 252, č.p. 51/II postavené na St.p.č. 253 a č.p. 52/II postavené na St.p.č. 290/1 a na St.p.č. 290/3 v k.ú. Mladá Boleslav (vymezeno GP č /2002) ve prospěch Statutárního města Mladá Boleslav (IČ ) a to na základě Smlouvy kupní, o zřízení věcného břemene bezúplatná (o převodu vlastnictví bytu) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D listu vlastnictví č ze dne je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k spoluvlastnického podílu pohledávky oprávněného ve výši ½, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 6E21/2012 ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované v části C listu vlastnictví č a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je oceňovaná nemovitost zatížena věcným břemenem chůze podchodem v budově č.p. 49/II postavené na St.p.č.250, č.p. 50/II postavené na St. p.č. 252, č.p. 51/II postavené na St.p.č. 253 a č.p. 52/II postavené na St.p.č. 290/1 a na St.p.č. 290/3 v k.ú. Mladá Boleslav (vymezeno GP č /2002) ve prospěch Statutárního města Mladá Boleslav (IČ ) a to na základě Smlouvy kupní, o zřízení věcného břemene bezúplatná (o převodu vlastnictví bytu) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, kterým je zajištěn průchod pod bytovým domem pro veřejnost. Jedná se o věcné břemeno, které nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti a její obchodovatelnost. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím zástavním právem: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - ztížené možnosti parkování v okolí bytového domu Strong points / silné stránky: - situování v centru města, v okolí veškerá občanská vybavenost - bytový dům řádně udržován - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č (byt) pro k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Mladá Boleslav vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , 12:00 hodin za účasti vlastníka nemovitosti paní Anny Dančové

5 IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Mladá Boleslav Kód obce : Název obce : Mladá Boleslav Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0207 Název okresu : Mladá Boleslav Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná a nákupní zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Mladá Boleslav ( obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Mladá Boleslav disponuje úplnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště). Statutární město Mladá Boleslav je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Mladá Boleslav dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostní komunikací R10, která v dalším průběhu navazuje na Hlavní město Praha. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, na náměstí Míru, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je v rámci města vhodná pro bydlení v bytech. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 50/10: Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, na pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav, na náměstí Míru. Bytový dům je situován jako řadový vnitřní, v bloku bytových domů. Bytový dům má čtyři vstupy označenými č.p. 49, 50, 51, 52, oceňovaný byt se nachází v sekci označené č.p. 50. Bytový dům je podsklepený, má 7 nadzemních podlaží (přízemí 6. patro), zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 66 bytových jednotek, 4 nebytové prostory v přízemí (prodejny), společné prostory a sklepy v 1.PP. K bytové jednotce č. 50/10 náleží podíl 576/44175 na společných částech bytového domu č.p. 49, 50, 51, 52 a pozemků čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3. Poznámka: K oceňovanému podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 50/10 náleží podíl 96/14725 na společných částech bytového domu č.p. 49, 50, 51, 52 a pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3. Dispoziční řešení: Jedná se o byt velikosti 2+1 s příslušenstvím situovaný v 5.NP bytového domu, který se sestává z kuchyně (6,55 ), ložnice (19,32 ), obývacího pokoje (23,13 ), chodby (5,00 m2), WC (0,95 ) a koupelny (2,65 ). Celková podlahová plocha bytu je 57,60. K příslušenství bytu náleží sklepní kóje v 1.PP o velikosti cca 2,50 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné a betonové, vnitřní příčky jsou zděné, částečně umakartové, vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je plochou střechou, střešní krytina je tvořena svařovanými asfaltovými pásy, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou betonové s povrchovou úpravou z PVC, okna bytu jsou částečně plastová s izolačními dvojskly, částečně dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou štukové. Jádro bytu je částečně zděné (kuchyně, koupelna) a částečně původní, umakartové (WC). Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, bezpečnostní, dveře do bytového domu jsou plastové. Podlahy v bytě jsou betonové s běžnými povrchy (dlažba, plovoucí laminátová podlaha). Vnější omítky jsou strukturované, probarvené se zateplením, přízemí objektu je částečně opatřeno kabřincovým obkladem. Bytový dům má vnitřní rozvody el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění a zásobování teplou užitkovou vodou je řešeno dálkovým zdrojem. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, vanou a umývadlem. Dále je bytový dům vybaven osobním výtahem

6 Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných a známých informací byl bytový dům postaven přibližně v letech , v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je přibližně 47 let. Na bytovém domě byla provedena cca v roce 2007 částečná rekonstrukce, která zahrnovala, opravu vstupů, včetně výměny vstupních dveří, výměnu osobního výtahu a zateplení. Na bytovém domě je prováděna průběžná údržba, celkový technický stav bytového domu lze hodnotit jako dobrý. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Na bytové jednotce byla v roce 2009 provedena částečná rekonstrukce, která zahrnovala výměnu povrchů podlah, úpravu sociálního zázemí a opravy omítek. Technický stav oceňovaného bytu je dobrý, vnitřní vybavení bytu je v běžném novodobém standardu. Celkový stavebně technický stav bytu je dobrý. Pozemky: K bytu č. 50/10 náleží podíl 576/44175 na pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav. Poznámka: K oceňovanému podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 50/10 náleží podíl 96/14725 na pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3. Pozemky čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3 ( výměra 761 m² ) jsou přibližně obdélníkového tvaru a jsou zcela zastavěny bytovým domem č.p. 49, 50, 51, 52. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných pozemků, které tvoří komunikace, komunikace pro pěší a volné prostory mezi bytovými domy (pozemek čís. parcely 1236/1, vlastník Statutární město Mladá Boleslav). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a konkrétní situování je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitost nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitosti jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 50/10 v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, včetně podílu 96/14725 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav, na náměstí Míru, v Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 50/10 v bytovém domě č.p. 49, 50, 51, 52, včetně podílu 96/14725 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel St. 250, St. 252, St. 253, St. 290/1, St. 290/3, k.ú. Mladá Boleslav, na náměstí Míru, v Mladé Boleslavi, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. prosince 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 8900/ /09/01-002/00/R ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D listu vlastnictví č ze dne je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k spoluvlastnického podílu pohledávky oprávněného ve výši ½, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 6E21/2012 ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované v části C listu vlastnictví č a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Dále je oceňovaná nemovitost omezena věcným břemenem chůze podchodem v budově č.p. 49/II postavené na St.p.č.250, č.p. 50/II postavené na St. p.č. 252, č.p. 51/II postavené na St.p.č. 253 a č.p. 52/II postavené na St.p.č. 290/1 a na St.p.č. 290/3 v k.ú. Mladá Boleslav (vymezeno GP č /2002) ve prospěch Statutárního města Mladá Boleslav (IČ ) a to na základě Smlouvy kupní, o zřízení věcného břemene bezúplatná (o převodu vlastnictví bytu) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, kterým je zajištěn průchod pod bytovým domem pro veřejnost. Jedná se o věcné břemeno, které nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti a její obchodovatelnost. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 593/6043/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. prosince