ZNALECKÝ POSUDEK. č. 91/6661/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 91/6661/2014 Pozemek čís. parcely St. 99, rodinný dům č.p. 79 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Páleč u Zlonic, obec Páleč, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 91/6661/2014 LV no.: 64 Name of subject / Předmět ocenění Pozemek čís. parcely St. 99, rodinný dům č.p. 79 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Páleč u Zlonic, obec Páleč, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Páleč 79, Zlonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 99 Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: vedlejší stavby (dřevěné kolny+zemní sklep), přípojky IS, studna, oplocení, vrata a zpevněné plochy severozápadní okraj obce Páleč, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Páleč disponuje pouze základní občanskou vybaveností, rozšířená obč.vybavenost je v obci Zlonice (cca 4 km), úplná ve městě Slaný (cca 14 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 232 m Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšená konstrukce Whole property: Celá nemovitost: 66,55 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: 80,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 66,55 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 396,40 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 55,78 m 2 10,77 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 64 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM pana Stanislava Vacka a paní Jiřiny Vackové, oba bytem Páleč 79, Zlonice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 64 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek, včetně příslušenství ve výši ,-Kč vyplývající ze smlouvy o úvěru č a budoucích pohledávek od uzavření této zástavní smlouvy do až do celkové výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 64. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 64 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 64 ze dne jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění veškerých pohledávek, včetně příslušenství ve výši ,-Kč vyplývající ze smlouvy o úvěru č a budoucích pohledávek od uzavření této zástavní smlouvy do až do celkové výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní práva exekutorská (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 79 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Ke dni ocenění je rodinný dům podle dostupných informací cca 1 rok neužíván. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - starší rodinný dům v současnosti neužíván - malá výměra pozemku ve funkčním celku Strong points / silné stránky: - situování v poměrně klidné lokalitě s nenarušenou okolní krajinou, v dobré dojezdové vzdálenosti do okolních měst - rodinný dům po částečných stavebních úpravách Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 64 pro k.ú. Páleč u Zlonic, obec Páleč, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Páleč u Zlonic vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne , za účasti vlastníka nemovitostí, paní Jiřiny Vackové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Páleč u Zlonic Kód obce : Název obce : Páleč Počet obyvatel obce : 213 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Severozápadní okraj obce, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Páleč se nachází ve Středočeském kraji, okrese Kladno, přibližně 4 km severovýchodním směrem od městyse Zlonice a přibližně 14 km severním směrem od města Slaný. Obec Páleč disponuje pouze základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na městys Zlonice (cca 4 km východním směrem), kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad městyse, pošta, obchody, zdravotnické zařízení, základní škola, policie). Veškerá občanská vybavenost je ve městě Slaný, které je vzdálené cca 14 km jižním směrem. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici III/2399 (Zlonice - Páleč), která v dalším průběhu navazuje na silnici II/118 (Slaný Budyně nad Ohří). Z inženýrských sítí je v obci proveden pouze rozvod elektrického proudu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na severozápadním okraji obce Páleč, v uliční zástavbě obdobných rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 79: Rodinný dům č.p. 79 je stavba na pozemku čís. parcely St. 99, k.ú. Páleč u Zlonic. Dispoziční řešení: Rodinný dům je řadový koncový, nepodsklepený, má 1 nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice rodinného domu je tvořena jedním bytem o velikosti 2+1s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP hlavní stavba - vstupní chodba (2,3 m2), WC (1,52 m2), kuchyně (18,35 m2), koupelna (2,28 m2), obývací pokoj (19,92 m2), pokoj - bývalá ložnice (11,41 m2), přístavba - zahradní místnost (7,73 m2), kotelna (3,04 m2) Půdní prostor volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce kamenné, vnitřní příčky a přístavba je zděná z cihel, základy jsou zděné z kamene, u přístavby jsou betonové, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou standardní (PVC, dlažba, textilní krytiny). Okna jsou dřevěná špaletová, jedno okno v přístavbě je plastové s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Půdní prostor je přístupný vně objektu po žebříku. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou částečně hladké (u přístavby), částečně hrubé a břízolitové. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody jsou plastové, napojené na vlastní studnu. Rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno standardními zařizovacími předměty v běžném standardu (splachovací WC, vana, umývadlo). Kuchyně je v současné době bez vybavení. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Původní rodinný dům byl postaven podle dostupných informací přibližně v roce 1930, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 84 let. Za dobu své existence byl rodinný dům průběžně stavebně upravován až do současné podoby (zejména se jednalo o přístavbu směrem do dvorního traktu), podle sdělení vlastníka byly větší stavební úpravy provedeny v roce V roce 2005 bylo provedeno: přístavba, výměna střešní krytiny, výměna klempířských konstrukcí, modernizace sociálního zázemí, zřízení WC, nové rozvody IS (rozvody elektro, částečně kanalizační rozvody). V současné době je rodinný dům cca 1 rok neužíván. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit v návaznosti na výše uvedené jako průměrný. Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. V řešeném případě se jedná o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda z vlastní studny, kanalizace), dále o dřevěné kolny (se zemním sklepem pod kolnami, užívány jako sklad domácích potřeb, ve zhoršeném technickém stavu), vrata, oplocení, kopaná studna a zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 99, k.ú. Páleč u Zlonic, obec Páleč. Pozemek je téměř obdélníkové tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 99 je z částečně zastavěn rodinným domem č.p. 79, částečně dřevěnými kolnami, nezastavěnou část tvoří nádvoří. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, voda z vlastní studny a kanalizaci. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci, pozemku čís. parcely 870 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Obce Páleč. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání z katastrální mapy v příloze ocenění

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 99, rodinného domu č.p. 79 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Páleč u Zlonic, obec Páleč, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. března 2014 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Sedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 64 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek, včetně příslušenství ve výši ,-Kč vyplývající ze smlouvy o úvěru č a budoucích pohledávek od uzavření této zástavní smlouvy do až do celkové výše ,-Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 64. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 91/6661/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. dubna