Analýza realitního trhu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Analýza realitního trhu Bakalářská práce Romana Balomenu Duben

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Analýza realitního trhu Bakalářská práce Autor: Romana Balomenu Oceňování majetku Vedoucí Práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben

3 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 15. dubna 2009 Romana Balomenu 3

4 Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. 4

5 Anotace: Teoretická část této bakalářské práce je zaměřena na analýzu realitního trhu v České republice, rozdělení na segmenty trhu, základní pravidla a principy. Dále na dopady finanční krize na trh s nemovitostmi. V praktické části jsem vypracovala dvě ocenění na trţních principech. Ocenění rodinného domu v obci Palkovice u Frýdku-Místku a bytového domu v Praze 7 Holešovicích. V poslední části jsem zpracovala analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 1. Annotation: Theoretic part of this Bachelor theses targets the Analyse of real estate market in the Czech republic, parting of the segments of the market, basic rules and principles. In the working part I have drawn up two valuations reports, valuation of family house in Palkovice by Frydek Mistek and tenement house in Prague 7 Holesovice. The final part includes Analyse of the real estate market in Prague 1. 5

6 Obsah Prohlášení...3 Poděkování..4 Anotace...5 Obsah..6 Úvod.. 8 A. Teoretická část Analýza realitního trhu 1. Základní definice a pojmy Katastr nemovitostí Stavební právo a územní plánování Segmenty trhu s nemovitostmi Pozemky Stavební pozemky Zemědělské pozemky Ostatní pozemky Rezidenční bydlení Trh s rodinnými domy Trh s byty Trh s rekreačními objekty Trh s administrativními budovami Trh s objekty občanské vybavenosti Trh s výrobními a skladovými prostorami Trh s ostatními objekty Nájmy Nájmy pozemků Nájmy staveb Nájmy bytů Nájmy nebytových prostor Nájmy administrativních prostor Nájmy výrobních prostor Nájmy ostatních ploch a prostor a ploch

7 3. Finanční krize - sektorová analýza Počínající globální ekonomická krize Česká republika ekonomický přehled Dopady finanční krize na trh s nemovitostmi Vývoj na trhu nemovitostí Developerské firmy Realitní kanceláře Asociace realitních kanceláří...26 B. Praktická část 4.1 Ocenění rodinného domu Ocenění bytového domu.53 C. Analýza trhu nemovitostí v Praze Obecná charakteristika Památky Trh s nemovitostmi Segmenty trhu s nemovitostmi Pozemky Domy byty Nájmy Kancelářské a skladové prostory Závěr

8 Úvod Téma této bakalářské práce Analýza realitního trhu jsem si vybrala v důsledku pokračující globální krize, která zasáhla jiţ skoro všechny odvětví a především postihla trh s nemovitostmi. Toto téma je dnes mimořádně aktuální, jelikoţ po několika letech ceny nemovitostí klesají a lidé mají obavy z dalšího vývoje. Také banky a ostatní finanční instituce sniţují odhadní ceny nemovitostí. Důsledkem je sniţování počtu klientů, a tím i propad poptávky po novém bydlení. V médiích se kaţdodenně objevují různé články a prognózy, které se diametrálně liší. Někteří tvrdí, ţe je nejlepší doba na nákup, jiní předpovídají další poklesy cen nemovitostí. Takţe dnes říkat, co bude dál na trhu s nemovitostmi, je tak trochu jako věštit z křišťálové koule. Nikdo určitě nepředpokládal před rokem, ţe tato krize, zasáhne tak silně i Českou republiku. Citát: Největší hodnotu na celém světě má relevantní a spolehlivá informace. Bill Gates 8

9 A. Teoretická část 1. Základní definice a pojmy Pod vším je půda, která představuje zemský povrch a hlavní zdroj nerostů, je základem sociálních a ekonomických aktivit lidí, je komoditou a současně základem lidského bohatství. 1 Kaţdý pozemek je unikátní svoji polohou a skladbou Půda je nemovitá Půda je trvanlivá Nabídky půdy je omezená Půda je lidstvu uţitečná Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité. Pozemek je individuální část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta. Pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu oddělený od sousedního hranicí. Pozemky dělíme podle účelu na: podle účelu uţívání ( zemědělské pozemky a nezemědělské pozemky) podle zastavěnosti Zemědělské pozemky tvoří 54 % celkové výměry České republiky. Tvoří ji: orná půda chmelnice vinice zahrady ovocné sady louky pastviny 1 Oceňování podniku, Jan Heřman 9

10 Nezemědělské pozemky tvoří: lesní pozemky vodní plochy zastavěné plochy a nádvoří ostatní plochy (silnice, ţeleznice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, zeleň, apod.) Členění podle zastavěnosti rozlišujeme: pozemky zastavěné pozemky nezastavěné Pozemky zastavěné stavbou trvalou účel užívání stavby rozlišujeme: Rodinný dům slouţí převáţně k bydlení a to více jak z 50 %. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Můţe mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Bytový dům je stavba, která slouţí k bydlení z více neţ 50 %. Budova - je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které nejsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení. Obytný dům je stavba, která je více neţ ze dvou třetin plochy určena k bydlení. Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv, má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (pokud je vlastnické právo omezeno, např. věcným břemenem, po odpadnutí omezení se obnovuje v původním rozsahu). Obsah vlastnického práva je vyjádřen: právo věci uţívat a poţívat její plody právo s věcí disponovat právo věc drţet 10

11 Zástavní právo Zástavní právo je spojené s určitou pohledávkou. V případě zániku pohledávky zaniká automaticky i zástavní právo. Předmět zatíţený zástavním právem můţe být pouţit pro uhrazení pohledávky po lhůtě splatnosti, pokud není uhrazena jinak. Zástavní právo je právně vymezeno v občanském zákoníku, Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech tj., jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Evidovány jsou tam tyto nemovitosti: pozemky v podobě parcel budovy spojené se zemí pevným základem byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon Vedení katastru je založeno na několika hlavních zásadách: Zásada konstitutivní (intabulační) mění se či zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu v KN s účinky ke dni podání návrhu. Zásada dispoziční z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn zahajovat řízení o vkladu. Zásada legislativy KN je povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do KN podstatné náleţitosti listin doručených s návrhem na vklad nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. Zásada priority pořadí zápisu se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis do KN doručen katastrálnímu úřadu. Zásada veřejné víry Zásada oficiality Zásada formální publicity Zápis do katastru se provádí: vkladem, kterým se provádí většina zápisů do katastru převod vlastnického práva k nemovitostem zřízení zástavního práva 2 Katastr nemovitostí, Rendlová, Leks, Komputer Press, 11

12 věcná břemena předkupní právo převod bytu a nebytových prostor vydání věci v rámci restituce vklad nemovitostí do základního jmění manţelů vypořádání podílového vlastnictví prohlášení vlastníka budovy smlouva o výstavbě záznamem poznámkou Stavební právo a územní plánování Územní plánování zahrnuje podle stavebního zákona tyto úkoly a činnosti: stanoví limity vyuţití území reguluje funkční a prostorové území určuje nutné asanační, rekonstrukční nebo rekultivační zásahy do území vymezuje chráněné území, chráněné objekty, oblasti klidu a ochranná pásma určuje zásady a podmínky pro věcnou a časovou koordinaci místně soustředěné výstavby posuzuje a hodnotí územně technické důsledky připravovaných staveb a jiných opatření v území a navrhuje nezbytný rozsah a opatření, které podmiňují jejich vyuţití řeší umístění staveb, stanoví územně technické, urbanistické a architektonické zásady pro jejich projektové řešení a realizace navrhuje vyuţití zdrojů a rezerv území pro jeho společensky nejefektivnější urbanistický rozvoj vytváří podklady pro tvorbu koncepcí výstavby a technického vybavení území navrhuje pořadí výstavby a vyuţití území vymezuje území dotčená poţadavky ochrany obyvatelstva 12

13 Základními nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Územně plánovací dokumentaci tvoří: Územní plán velkého územního celku - stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability. Územní plán obce stanoví urbanistickou koncepci, řeší přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční vyuţití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. Územní plán se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Můţe být zpracován pro vymezenou část území hlavního města Prahy a územně členěných statutárních měst. Regulační plán stanoví vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání. Zpracovává se pro část území s jednotlivými územně technickými a urbanistickými podmínkami. Územní rozhodnutí umísťování konkrétních staveb. Před zahájením stavby je povinen stavebník vyţádat se u většiny staveb stavební povolení nebo ohlásit záměr provádět stavební práce příslušnému stavebním úřadu. Vydání stavebního povolení předchází stavební řízení, které přezkoumá zejména zda: zda dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí zda dokumentace splňuje poţadavky týkající se veřejných zájmů, především ochrany ţivotního prostředí, ochrany zdraví a ţivota a odpovídá technickým poţadavkům na výstavbu a zvláštním předpisům zajištění komplexnosti a plynulosti výstavby zda bude stavba prováděna oprávněnou osobou nebo fyzickou osobou podnikající podle zvláštních předpisů nebo zda budou práce provádět právnické nebo fyzické osoby podnikající podle zvláštních předpisů samy pro sebe nebo které budou prováděny svépomocí, zajištěno odborné vedení nebo odborný dozor 13

14 Dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného uţívání nebo tu část stavby, na které byla provedena změna nebo udrţovací práce, pokud tyto stavby vyţadovaly stavební povolení, lze uţívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí Segmenty na trhu s nemovitostmi 2.1 Trh s pozemky Pozemkem je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků 4. Pozemek nejde jednotlivě zničit. Můţou se změnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 5 Pozemek je jedinečný svou polohou, jeho ţivotnost je nekonečná, není potřeba pozemek nijak technicky zhodnocovat a nedá se říct, ţe pozemek je bezcenný. Hlavní dělení pozemků je na: stavební pozemky zemědělské pozemky ostatní pozemky Stavební pozemky Investice do pozemků se jevila ještě do nedávna jako nejbezpečnější investice do budoucna. Ekonomická krize nám ale ukázala, ţe ani tento druh investice není nejbezpečnější. Rizika, která s sebou přináší investice do stavebních pozemků můţeme shrnout do těchto bodů: politické změny (změna reţimu, vyvlastnění bez náhrady, odchod zahraničních investorů, apod.) makroekonomická (změna devizového kurzu, změna úrokových a hypotečních sazeb, apod.) technická rizika (kontaminace půdy, poddolování, apod.) 3 Oceňování nemovitostí, Štefan, Rudolf, Vysoká škola ekonomická v Praze

15 přírodní rizika (povodeň, sesuvy půdy, seismická činnost) změna územního plánu, stavební pozemek se můţe změnit na chráněné krajinné území malá likvidita nízké zhodnocení investic Cena pozemku vyplývá z toho, co se na něm dá postavit. Kaţdý investor má základní cíl a to jak nejefektněji zhodnotit své investice. Zhodnocení pozemku můţe ale trvat i několik let na rozdíl od cenných papírů. Pozemek lze zhodnotit: synergickým efektem můţeme jej vysvětlit jednoduchým vzorcem a to: = 5 Tato rovnice nám vyjadřuje, ţe součet hodnot po spojení je větší neţ samotné části. Subdivision development zhodnocení rozdělením na menší části pozemků, zasíťování těchto pozemků a následně prodej. Technické zhodnocení pozemku vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi (voda, plyn, kanalizace, elektřina). Změna charakteru pozemku je zaloţena na změně hodnoty pozemku vlivem změny jeho vyuţitelnosti (rozvoj sídel, změna dopravního sytému, teritoriální změna) Zemědělské pozemky O zemědělské pozemky nebyl v minulosti zájem. Změna nastala aţ v době, kdy měla Česká republika vstoupit do Evropské unie a v souvislosti s tím měla začít čerpat na tyto pozemky dotace. Zájem o zemědělskou půdu bude tedy kopírovat dotační politiku Evropské unie a pokud se tyto dotace sníţí, poklesne i poptávky po tomto sektoru realitního trhu. 7 V současné době je tato část trhu stabilizovaná a vyznačuje se těmito charakteristikami: rozvoj trhu v příhraničních oblastech pozemky jsou v těsné blízkosti státních hranic, díky Schengenskému prostoru lze pozorovat větší zájem o tyto pozemky rozvoj ekozemědělství dotace na ekopotraviny volnočasové aktivity pozemky vyuţívané ke sportovním účelům (golf, cykloztesky) dotace jsou přímo závislé na bonitě půdy, čím vyšší bonita, tím niţší cena 6 Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. 7 Ing. Petr Ort, PhD., Poznámky k aktuálnímu vývoji na trhu nemovitostí v České republice 15

16 2.1.3 Ostatní pozemky Jedná se o pozemky jako jsou rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, přírodní jezera, mokřady, baţiny. Nejlukrativnější jsou rybníky, které jsou dobře prodejné. Díky dramatickému poklesu produkce dřeva klesla velmi cena lesních pozemků. 2.2 Rezidenční bydlení Rodinné domy Rodinné domy se dělí podle standardu na: rodinné domy nízkého standardu - jedná se o domy vystavěné před rokem 1941 jsou to domy nevyhovující technickým a sociálním parametrům rodinné domy středního standardu většinou postavených po roce 1955 mají standardní vybavení městských bytů rodinné domy vyššího a luxusního standardu luxusní vybavení domy jako je bazén, sauna, klimatizace, mramorové obklady, apod. Toto je spojené také s vysokými náklady na provoz Podle data výstavby: rodinné domy postavené v letech 1880 až 1941 ve většině případů velmi kvalitní domy s dobrou dostupností a postavené v dobré lokalitě architektonicky kvalitní, vyšší pořizovací cena rodinné domy postavené v letech 1955 až 1990 nízká kvalita stavebních materiálů, nevhodné dispoziční uspořádání, niţší pořizovací cena rodinné domy postavené po roce 1990 vznik satelitních měst bez občanské vybavenosti Rodinné domy jsou charakteristické větším soukromím a vlastním pozemkem, který můţe slouţit k různým aktivitám a koníčkům. Další velkou výhodou bydlení v rodinném domku oproti bydlení v bytě je moţnost přístavby jak podkroví či dalšího patra, ale také přístavby vedlejších staveb jako např. altán, garáţ, kůlna, apod. Nevýhodou rodinných domků je vyšší pořizovací cena, nutnost větších oprav a také údrţba jak pozemku, tak i domu. Další nevýhodou je většinou horší dostupnost do města. 16

17 Díky srovnání cen stavebních prací a stavebních materiálů skoro na původní úroveň jako v roce 2006, vedl k mírnému oţivení trhu. Nyní jsou atraktivní řadové rodinné domy, které mají skoro srovnatelnou cenu s bytem a přitom poskytují majitelům větší komfort bydlení. Dále jsou předmětem zájmu nadstandardní projekty v ceně přes 10 mil. Kč a projekty blízko velkých měst v dostupné vzdálenosti Byty Trh s byty můžeme podle regionů rozdělit na: Praha hlavní město je specifické převisem trvalé poptávky nad nabídkou Statutární města velká města nad sto tisíc obyvatel Lázeňská a rekreační města a malé regiony (Český Krumlov, Karlovy Vary, Poděbrady, Mariánské Lázně) Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce V rámci města byty dělíme do těchto kategorií: Byty v prima rate lokalitách jsou charakteristické tím, ţe trţní cena v těchto lokalitách stále stoupá a i v době krize není zaznamenán sebemenší pokles cen. Jsou to především byty v historickém centru Prahy 1, dále byty na Praze 2 Vinohradech a v části Prahy 6 a Prahy 10. Je to způsobeno nedostatkem volných prostor k další výstavbě a také z vysokého výnosu z nájmů těchto bytů. Nové prostory pro bydlení v těchto lokalitách se objevuje pouze ojediněle a to pouze v půdních vestavbách nebo při rekonstrukci brownfields. Nové developerské projekty jsou to byty, které se začaly stavět po roce 1990 v bytových domech. Tyto novostavby jsou většinou charakteristické vysokým zahuštěním zástavby, minimální odstupovou vzdáleností domů, nedostatkem veřejné zeleně. U některých projektů, které jsou v dosahu městské infrastruktury chybí občanská vybavenost, špatná dopravní dostupnost. V neposlední řadě jsou charakteristické nízkou kvalitou projektů i stavebních materiálů. 17

18 Některé nové developerské projekty jsou ovšem mimořádně zdařilé, architektonicky kvalitní, tomu také odpovídá cena za m2. V poslední době developerské firmy narazily na extrémní ceny pozemků a rovněţ nedostatek vhodných pozemků a v neposlední řadě na nepředpokládaný růst cen stavebních prací. Byty v panelových domech panelácích Tyto byty jsou charakteristické tím, ţe byly sestavovány z ţelezobetonových plošných dílců a na místě montovány. Bylo to kvůli zvýšené produkci těchto bytů. Tyto byty se začaly stavět v 50. letech 20 st. a stavěly se v poupravených technologiích aţ do roku V některých letech se postavilo aţ 30 tisíc těchto bytů, coţ dnes činí aţ 33,6 % postavených bytů u nás. Vznikaly obrovská panelová sídliště, která dodnes působí anonymně a šedě. Naštěstí převáţná část těchto bytů byla zakoupena stávajícími nájemníky za zlomek trţní hodnoty a většina z nich byla zrekonstruována. Také další forma vlastnictví a to v Bytových druţstev umoţnila stávajícím vlastníkům se stát členem druţstva a splácet postupně podíl na byt. Většina lidí se v těchto panelových domech vyměnila, dnes v nich většinou bydlí lidé, kteří přišli z menších měst za prací, imigranti ze zemí bývalého Sovětského svazu a jihovýchodní Asie nebo sociálně slabší rodiny z České republiky Trh s rekreačními objekty Aby lidé nakupovali rekreační objekty musí k tomu být splněny tyto podmínky: volné peněţní prostředky volný čas pro tyto aktivity nabídka existujících rekreačních objektů Dále tento trh můžeme rozdělit na následující segmenty: zahrádkářské chaty malé objekty s maximální zastavěnou plochou do 16 m2 a s jedním nadzemním podlaţím rekreační chaty a domky chatové oblasti s maximálně do 50 m2 zastavěné plochy, rekreační domek do 80 m2 zastavěné plochy rekreační chalupy původně postaveny jako obytné části zemědělských farem, hájovny, mlýny, výletní hostince; velmi ceněné jsou chalupy selské bavorsko, roubené sruby 18

19 hrady, zámky, tvrze v České republice je evidováno přibliţně památkově chráněných objektů. Jejich pořizovací cena v současnosti je velmi nízká, protoţe náklady na rekonstrukci a provoz jsou největším problémem Trh s administrativními budovami Administrativní budovy řadíme mezi stavby občanské vybavenosti a dělíme je podle několika kritérií na: dočasné stavby temporary business center jedná se o dočasné administrativní stavby, většinou stojících na okrajích měst, postavené na nestavebních často zemědělských pozemcích administrativní budovy postavené před rokem 1990 tyto stavby jsou jiţ zastarale nevyhovující novým moderním trendům administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů tyto budovy mají většinou špatnou dispozici, jelikoţ byly přestavěny z výrobních objektů nebo bytových domů moderní administrativní budovy postavené po roce 1990 o tyto budovy je největší zájem, mají variabilní dispoziční řešení, rozvody datových sítí, klimatizaci a jsou rovněţ provozně méně náročné Trh s objekty občanské vybavenosti Mezi tyto objekty můţeme zařadit hotely, penziony, ubytovny, restaurace, školy, nemocnice, divadla, kina, kasárna, sakrální stavby, apod. Z hlediska uplatnění na trhu je dělíme na: komerčně přímo vyuţitelné stavby hotely, penziony, obchodní domy stavby s částečně komerčním vyuţitím kulturní domy, kina, divadla nekomerční stavby školy, nemocnice, sakrální stavby V případě změny vyuţití nekomerčních nemovitostí na komerční dokáţou si tyto nemovitosti najít kupce Trh s výrobními a skladovými prostorami Tyto objekty nelze tak jednoduše standardizovat. Lze je rozdělit podle několika moţného uplatnění na trhu na tři základní typy: 19

20 univerzálně využitelné objekty jsou vyuţitelné pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování různých výrobků; můţe se jednat o samostatné areály nebo o celé soubory výrobních nebo skladových areálů (skladové přístřešky, chladírny, mrazírny, garáţe, lehké výrobní haly, těţké výrobní haly, apod.); z hlediska uplatnění na trhu tento objekt musí být alespoň částečně v dobrém technickém stavu, bez ekologické zátěţe a bez právních závad jednoúčelové objekty například elektrárny, čističky odpadních vod, benzinové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, cementárny, důlní provozy, apod.; prodejnost těchto objektů je přímo úměrná schopnosti produkovat zisk; greenfields pastviny, louky v dnešní době převáţně vyuţívané ke stavbě golfových hřišť; brownfields jsou stavební pozemky jiţ zastavěné nějakými stavbami, jedná se o stavby morálně opotřebované nebo morálně doţité, opuštěné objekty městského inţenýrství (vodárny, ledárny, elektrárny, apod.), nebo objekty občanské vybavenosti (kasárna, věznice, apod.); Trh s ostatními objekty Mezi ostatní objekty patří především garáţe, které můţeme dělit na: samostatně stojící řadové garáţe garáţová státní nadzemní a podzemní velkokapacitní garáţe vícepodlaţní garáţe Garáţe jsou v současnosti jednou z nejvíce obchodovatelných komodit trhu, především záleţí na lokalitě a dojezdovou vzdáleností od bytu, akceptovatelná je dojezdová vzdálenost do 30 minut. 2.3 Nájmy Nájmy nemovitostí je další důleţitý sektor realitního trhu, i kdyţ můţeme říct, ţe je vţdy zásadně menší neţ celkový trh s nemovitostmi, jelikoţ nemovitosti jsou zakoupené i za jinými účely neţ k nájmu Nájmy pozemků V České republice je trh s nájmy pozemků dosti omezený a málo aktivní. Můţeme jej rozdělit na následující typy: 20

21 pozemky zastavěné stavbami nájmy přímo komerčně vyuţitelných pozemků parkoviště, trţiště, Autocampy nájmy pozemků pro umístění dočasných staveb nájmy zemědělské půdy Nájmy staveb Z hlediska trhu je důleţité dělení nájemních smluv na smlouvy s trţním a regulovaným nájemným. Tržní nájemné vzniká dohodou dvou stran, nájemce a pronajímatele na trţních principech. Nájemní smlouva se můţe uzavřít na dobu určitou zpravidla na 1 rok. Dále je důleţité, aby ve smlouvě byly uvedeny sluţby, které jsou s nájmem spojené ( studené nebo teplé nájemné), dále inflační doloţka, sankce za porušení smlouvy, povinnosti nájemce a nájemníka, způsob placení a technické zhodnocení. V případě, ţe smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, tak při prodeji tohoto majetku nastává problém, jelikoţ tento majetek ztrácí na hodnotě a musí se prodat s břemenem nájemních smluv. Regulované nájemné pozůstatek z doby, kdy stát centrálně reguloval ekonomiku, tudíţ i ceny nájemních bytů. Tyto nemovitosti je s regulovaným nájemným je potřeba brát jako nemovitosti s břemenem a tím pádem dochází ke sníţení trţní hodnoty této nemovitosti Nájmy bytů Nájmy bytů patří mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí. Byty se mohou pronajímat buď zařízené nebo nezařízené. Nezařízené byty se většinou pronajímají na delší dobu neţ zařízené byty. Byty se mohou pronajímat dlouhodobě, na několik let s výpovědní lhůtou (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak) tři měsíce nebo krátkodobě i na jeden den. Největší rozvoj nájmů bytů zaţívala Česká republika v letech 1990 aţ 1994, kdy byla velmi malá nabídka kvalitních nájemních bytů. V roce 1994 vstoupil v platnost dlouho očekávaný zákon o bytech (č. 72/1994 Sb.), který pomohl posílit trh s prodeji bytů. Pro uplatnění na trhu by měl byt splňovat tyto parametry: dobrá lokace dobrá sociální struktura lidí v okolí 21

22 technické vybavení bytu alespoň na obvyklé evropské úrovni dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost moţnost parkování sluţby a volnočasové aktivity v dochůdné vzdálenosti Nájmy rodinných domů slouţí především pro majetnější klientelu nebo rodinu s malými dětmi. Nevýhodou můţe někdy být delší vzdálenost od centra města a tím spojené dojíţdění. Tato nevýhoda však bývá vyváţena větším komfortem bydlení. Nájem v rodinných domech bývá zpravidla delší neţ u nájmu v bytech. V současnosti je zaznamenán razantní pokles zájmu o pronájem v rodinných domech, je to spojeno jednak s odchodem zahraničních klientů a také s výší tohoto nájmu, protoţe tato nabídka oslovuje je menší část poptávajících Nájmy skladových prostor Nájmy skladových prostor se v poslední době v České republice rozvíjí velmi intenzivně. Největší zájem je o skladové prostory kolem hlavních dopravních systémů jako jsou dálnice, ţelezniční tratě, letiště. Nyní poptávka po skladových prostorech výrazně klesá Nájmy nebytových prostor Nájmy prodejních prostor ses stále zvyšuje a to nejen v Praze a ve statutárních městech, ale i v městech okresních. Naopak ke sníţení poptávky došlo v malých obcích typu venkovských prodejen, protoţe lidé dávají přednost nákupu v supermarketech. Velký zájem je o takzvané kamenné obchody, které jsou situované v prima rate lokalitách. Bohuţel většinu těchto kamenných prostor si pronajímají imigranti z Vietnamu a Číny a prodávají tam levné zboţí Nájmy administrativních prostor U nájmů administrativních prostor velmi záleţí na lokaci, velmi vysoký zájem je o hlavní město u menších okresních měst je zájem nízký. Dalším důleţitým kriteriem pro nájem je modernost budovy, vnitřní dispozici a vybavení. V neposlední řadě je důleţitá dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost. Nájmy administrativních prostor v prima rate lokalitách 22

23 klienti vyţadují variabilnost kanceláří např. otevřený prostor open space, vybavenost sítěmi, klimatizaci, ostrahu, atd Nájmy výrobních prostor O tyto nájmy není velký zájem, výjimku tvoří haly s jeřábovými drahami, pokud jsou dobře napojeny na dopravní systém Nájmy ostatních prostor garáţe o tento segment trhu je velký zájem, záleţí na dochůdné vzdálenosti inţenýrské stavby bývají součástí nějakého areálu benzínové čerpací stanice pronájem formou franchisingu nájem ploch a ostatních stavebních částí spojeno s reklamou a marketingem 8 3. Finanční krize 3.1 Počínající globální ekonomická krize Ekonomická krize začala tradičně ve Spojených státech amerických a začala se postupně šířit i do Evropské unie. Tím začíná podobnost s krizí ve dvacátých a třicátých letech minulého století, jejíţ prvopočátky také začaly v USA. Mezi oběma krizemi lze pochopitelně nalézt podobné rysy, ale i rozdíly. Krize ve třicátých letech měla původ v extrémním nadhodnocení akciových trhů, současná krize má prvopočátek na hypotéčním trhu. Rozdíly jsou také patrné v chování centrální banky (FED) a ostatních centrálních bank. Zatímco v minulém roce (2008) na pomoc s úvěrovou krizí věnují miliardy dolarů a sniţují úrokové sazby, v době počínající krize na začátku třicátých let FED aplikoval restriktivní měnovou politiku a zvyšoval 9 úrokové sazby. Obě krize zasáhly kapitálový trh celosvětově Česká republika ekonomický přehled Ceny nemovitostí v České republice neustále rostly aţ do druhé poloviny roku 2008 a tím se přiblíţila řadě vyspělých ekonomik. Vedle příznivé makroekonomické situace, kdy 8 Analýza realitního trhu, Ing.Petr Ort, Ph.D. 9 krize 10 krize 23

24 česká ekonomika jiţ delší dobu rostla poměrně sviţným tempem přesahujícím 5%, se začal projevovat pokles zájmu investorů. Částečně to způsobil nevýhodný kurz koruny vůči euru a dolaru a také nedostatek finálních klientů v sektoru prodejů i pronájmů. Zlom nastal v druhé polovině září 2008 po pádu americké banky Lehman Brother. Prognózy vývoje ekonomiky se začaly zhoršovat, hypoteční banky zmrazily některé nejrizikovější produkty, úvěry pro developerské firmy se zkrátily na polovinu a pro všechny sektory se půjčované peníze velmi zdraţily. Ve 3. čtvrtletí 2008 ekonomika nezrychlila svůj růst, jak původně ohlásil Český statistický úřad o 4,7 %, ale naopak zpomalila na 4,2 %. Tato skutečnost naprosto neodpovídala prognózám, ale vypovídala o naprostém zmatku. Banky proto přitvrdily v hodnocení rizik. Co bylo ještě v srpnu 2008 bezpečné, v září 2008 uţ profinancovat nešlo. 3.3 Dopady finanční krize na trh s nemovitostmi Současná situace na realitním trhu je velmi komplikovaná, jelikoţ se změnila ve velmi krátké době. Na tuto skutečnost negativně reagují investoři, kteří odkládají své rozhodnutí investovat. To se nyní projevilo na sníţené poptávce, jak v segmentu velkých investorů, např. fondů, tak malých investorů, hypotečních klientů. Také odchod investorů způsobil nedostatek likvidity a tím značné riziko, zvláště pro developery. Další riziko způsobily také banky samotné, kdyţ stáhly volné peníze do depozit u státní banky. Svoji neochotu půjčovat peníze na podnikatelské záměry, vyjadřují vysokou cenou úvěrů, na kterých zatím trvají, i kdyţ Česká národní banka opakovaně sníţila svou úrokovou sazbu. 3.4 Vývoj na trhu nemovitosti Vývoj na realitním trhu je v tuto dobu velmi nejistý. Podle dostupných informací a prognóz lze k oţivení trhu očekávat aţ po roce Tato situace bude velmi komplikovaná, jelikoţ takovou turbulenci český trh s nemovitostmi ještě nezaţil. Finanční krize se jako první promítla do oblasti průmyslových nemovitostí, jejíţ růst se zpomalil a to především v důsledku omezení zahraničních investic. Zastavily se také spekulativní projekty, které představovaly hlavní část nové výstavby. Poptávka po nových bytech klesla v průběhu celého roku Zatímco aţ do září průměrné ceny bytů v celé České republice rostly, od 3. čtvrtletí začaly ceny klesat. 24

25 Trh s byty se nezhroutil, ale pouze se relativně zpomalil a poklesla četnost realizovaných obchodů. Pozitivním jevem je i to, ţe vývoj trhu odstranil i neodůvodněné cenové extrémy, ke kterým v minulém roce docházelo. V současné době můţeme pozorovat výrazný pokles zájmu investorů ze zemí Evropské unie a jiných vyspělých zemí, které rovněţ byly zasaţeny recesí. Naopak setrvalý zájem o koupi můţeme pozorovat u imigrantů ze zemí bývalého Sovětského svazu, Číny a Vietnamu. U českých investorů došlo k omezení vzhledem k úvěrové politice bank a také vlivem médií, které někdy mylně uvádí začátek poklesu cen nemovitostí. Dalo by se říct, ţe v současnosti byty kupují jen ti, pro které je koupě nezbytně nutná z rodinných důvodů nebo jiných důvodů. Stálý zájem je pouze o byty v prima rate lokalitách, které se stávají stále více a více nedostatkovým zboţím oproti jiným sektorům trhu, jelikoţ poptávající solventní zájemci v nich správně vidí nástroj uchování a zvýšení hodnoty investice v čase. Další pokles zájmů se můţe pozorovat u panelových bytů, tento pokles je však mírnější neţ by se mohl očekávat, jelikoţ mnohdy je jedinou moţností jak mít dostupné vlastní bydlení. Asi největší pokles je zaznamenán u nových developerských projektů v horských oblastech tzv. Horských apartmánech. Ekonomická krize můţe mít několik pozitivních dopadů a to tzv. vyčištění realitním trhu a větší důraz na kvalitu projektů, která byla doposud trochu opomíjená. Z nynější krize by mohli také mít profit budoucí kupující, případně nájemci, kteří si budou moci vybírat z většího počtu nemovitostí a také budou mít lepší pozici při vyjednávání o ceně či výši nájmu. 3.5 Developerské firmy Developerské společnosti začaly vznikat během velmi krátké doby díky velké poptávce po novém bydlení. Bohuţel především v 90. letech minulého století a na přelomu tohoto století vznikaly tyto firmy se základní myšlenkou maximalizace okamţitých zisků z prodeje. Tyto projekty neměly valnou architektonickou hodnotu a dodnes nese různé negativní znaky jako: Negativní znaky hlavně po roce 1990: 25

26 Maximální zahuštění zástavby minimální vzdálenosti domů Minimální občanská vybavenost Nevyhovující dopravní dostupnost a obsluţnost Snaha o maximalizaci zisků nízká kvalita projektů Rodinné domy nebo byty mají nevhodné dispoziční řešení V České republice jsou stovky developerských společností, nadnárodních koncernů, které ovládají trh ve velkých městech jako je Praha, Brno, Ostrava. V menších městech funguji menší stavební-developerské firmy, které můţou být zakládány jednorázově pro určitý projekt, nemusí si budovat vlastní goodwill a tím také můţou zmizet bezestopy. 11 Postupem času se situace poněkud zlepšila. Developerské firmy staví daleko kvalitněji, uvědomují si, ţe ne vše, co postaví se prodá. Začaly více dbát na kvalitní projekty, lepší materiály a v neposlední míře na celkovou funkčnost a ekologické poţadavky. Také mnoho firem se přeorientovalo na nízkoenergetické projekty. Mnoho firem si jiţ uvědomila, ţe ne oni, ale klient si bude vybírat a bude stále náročnější, proto je důleţité se přizpůsobit jeho poţadavkům. Nejvýznamnější roli při úspěchu projektu hraje lokalita pozemek. Majitelé těchto pozemků si uţ v minulosti uvědomovali, ţe mají cenný majetek a proto někdy za tento pozemek ţádali nesmyslné částky, které při realizaci projektu neměly ekonomickou návratnost. Takové excesy se nyní stávají jen zřídka, volných pozemků přibylo, jelikoţ většina developerů pozastavila nové nakupování pozemků a vyčkává se, co bude dále. V současné době, kdy finanční krize rozdělila developery do dvou pomyslných dvou skupin, na ty, kteří mají dostatek finančních prostředků k zajištění realizace rozpracovaného projektu, či pro nové akvizice na straně jedné a ty, kteří se společně se zpřísněnými podmínkami bank potýkají s financováním. Schopnost dostat se k penězům bude rozhodujícím faktorem pro úspěch v tomto roce. 3.6 Realitní kanceláře Investice do koupě vlastní nemovitosti je pro většinu lidí velmi závaţný krok, mnohdy jde o celoţivotní úspory nebo dlouhodobé zadluţení rodiny. 11 Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, PhD. 26

27 V České republice neexistuje právní normy, která by se zaobírala činností realitních kanceláří. Není ani nikde definováno, jaké sluţby by měla realitní kancelář poskytovat. Vztahy mezi klientem a realitní kanceláří se tedy upravují podle obecně platných právních norem a to podle subjektivity stran a předmětu sluţby. Tento druh podnikání v realitách patří mezi ţivnosti volné ohlašovací a tudíţ je můţe vykonávat kaţdý, kdo je právně způsobilý k získání ţivnostenského oprávnění, podle 6 odstavce 1. V České republice je přes 400 tisíc registrovaných zprostředkovatelů, kteří podle ţivnostenského oprávnění se zabývají zprostředkováním a prodejem. Úroveň realitních kanceláří je velmi rozdílná. Na našem trhu jiţ fungují mezinárodní realitní kanceláře, které pracují buď samostatně nebo jsou napojené na banky, nemovitostní fondy a developerské firmy. Také stále existuje několik set malých realitních kanceláří, které často pracují z domova a nemají ani vlastní kanceláře a vybavení. Velikost a renomé realitní kanceláře nemusí být vždy přímo úměrné kvalitě poskytovaných služeb. Zejména velikost nijak neovlivňuje kvalitu. Všeobecné podmínky pro získání živnostenského oprávnění jsou: dosaţení věku 18 let způsobilost k právním úkonům trestní bezúhonnost doklad o tom, ţe fyzická osoba, pokud na území České republiky podniká nebo podnikala, nemá daňové nedoplatky doklad o tom, ţe fyzická osoba, pokud na území České republiky podniká nebo podnikala, nemá nedoplatky na platbách pojistného na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti. 12 Z těchto podmínek pro získání ţivnostenského oprávnění vyplývá, ţe z hlediska právního můţe činnost realitního makléře vykonávat prakticky kaţdý. Hodně lidí předpokládá, ţe je to snadná cesta k rychlému výdělku a zbohatnutí Dobrá realitní kancelář nenabírá kde koho z ulice a neláká lidi na nesmyslné odměny, ale pečlivě si vybírá do svého týmu pracovníky, kteří by měli splňovat určité morální, odborné 12 Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání 27

28 a kvalifikační předpoklady. Profese realitních makléřů utrpěla na pověsti především v 90. letech minulého století, kdy za neprofesionální a prakticky ţádnou práci inkasovali makléři horentní provize. I dnes se můţeme setkat s nepoctivými makléři, kteří z Internetu stahují nabídky jiných kanceláří, o nemovitosti mají jen kusé a zprostředkované informace a prakticky o ní nic neví. Náplní činností kvalitních realitních kanceláří většinou uţ není jen zprostředkování prodeje nebo pronájmu, ale uţ poskytují komplexní profesionální servis. Klienti se tak mohou na realitní kancelář obrátit v otázce ekonomického poradenství, oceňování nemovitostí, vyhledávání nemovitostí na míru, posouzení záměru a doporučení optimálního vyuţití. Dobrá realitní kancelář by měla být schopna nabídnout tyto služby: 1. v oblasti náboru zakázky např.: vstupní prohlídka nemovitosti sepsání zprostředkovatelské smlouvy posouzení reálné trţní ceny zajištění podkladů potřebných k prodeji od klienta 2. v oblasti přípravy zakázky prověření podkladů předaných klientem z běţně dostupných zdrojů zpracování textových a grafických výstupů (expozé, podklady pro inzerci 3. v oblasti realizace zakázky organizaci prohlídek nemovitosti pravidelnou komunikaci s klientem blokaci nabídky nemovitosti přípravu podkladů pro kupní smlouvu asistenci u sepisu a podpisu kupní smlouvy asistenci při vypořádání kupní ceny další sluţby související s podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí 4. smlouva o zastupování realitní kanceláře při prodeji nemovitosti by 28

29 měla obsahovat: smluvní strany (identifikaci oprávněné osoby prodávajícího a identifikaci realitní kanceláře) přesný popis nemovitosti včetně jejího technického stavu a všech okolností, které se prodeje týkají (závazky, zástavní právo, věcná břemena, apod.) podmínky prodeje (prodejní cena, způsob placení, další podmínky) rozsah sluţeb realitní kanceláře související s prodejem provizi realitní kanceláře dobu trvání smlouvy sankce za porušení smlouvy Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D. 29

30 3.7 Asociace realitních kanceláří Asociace realitních kanceláří České republiky je největší profesní sdruţení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů na trhu s nemovitosti v České republice. Asociace byla zaloţena v roce 1991 několika realitními kancelářemi 200 realitních kanceláří z celé republiky. Důvody, které vedly k zaloţení asociace byly hlavně sdruţit podnikatele zabývající se stejnou profesí, prosazovat a ochraňovat zájmy realitních kanceláří, zajišťovat průběţné vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí. Toto sdruţení by si mělo postupně svou činností získat autoritu v rámci naší republiky, včetně potřebných kontaktů na obdobné organizace v zahraničí. Cíl Asociace realitních kanceláří v České republice vypracování a schválení právních předpisů upravujících realitní činnost na obdobných principech jako v ekonomicky vyspělých zemích Za tímto účelem byl například zpracován Návrh zákona o činnosti realitních kanceláří a návrh novely zákona č. 455/1991 Sb. O ţivnostenském podnikání. Tento úkol směřuje k tomu, aby byly dány stimuly k novelizaci ţivnostenského zákona, případně k jiné právní úpravě, která zajistí vstup nových subjektů na realitní trh pod podmínkou prokázání profesní způsobilosti a morální bezúhonnosti. Zavedení licencí k realitní činnosti přispěje k celkovému zlepšení situace na realitním trhu nejen z hlediska obchodního, ale i etického

31 B. Praktická část 5.1 Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č. 001 Rodinný dům č.p. 725 Parcelní číslo 1981/27 v katastrální území Palkovice u Frýdku Místku Vlastník (vlastníci) nemovitostí: Účel ocenění: pan X a paní Y, adresy, rodná čísla vlastnický podíl: SMJ stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ocenění provedeno ke dni: Ocenění provedla: Romana Balomenu, Brabcova 1159/ Praha 4 - Podolí 31

32 5.2 Obsah Úvod Popis lokality Oceňovaný majetek Pozemek Vedlejší stavby a garáţ Trvalé porosty Rodinný dům Konstrukční řešení a vybavenost Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění - úvod Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Přílohy: č. 1 Informace o pozemku č. 2 Informace o budově 32

33 Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by odhad měl také slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný účel. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle poţadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 33

34 Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 725 se nachází v Moravskoslezském kraji v okrese Frýdek-Místek v obci Palkovice. Obec je kvalitně zabezpečena po všech stránkách občanskou vybaveností, je plně plynofikována a pokryta vodovodními sítěmi. Podstatná část má vybudovanou kanalizaci. V obci je zřízena mateřská a základní škola, v kulturním domě jsou k dispozici mimoškolní aktivity. Mají zde ordinaci dětský lékař, dva všeobecní lékaři a zubní lékařka. Spojení s okolními městy Frýdek-Místek, Ostrava, Frýdlant nad Ostravicí a Frenštát pod Radhoštěm zabezpečuje hustě pokrytá autobusová doprava. V obci je v provozu několik prodejen potravin, ţelezářství, drogerie, pošta a několik restaurací. 34

35 V obci je evidováno 2713 obyvatel a katastrální rozloha je 2174 ha. Centrum obce leţí v nadmořské výšce 332 m. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou nových rodinných domů. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Palkovice v lokalitě rodinných domků nazvaných U dráhy. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Poloha pozemků je rohová z jiţní strany hraničí s místní komunikací z východní strany s komunikací vedoucí k sousedním rodinným domům. Západní a severní strana je hranicí se sousedním domem. Pozemek parc.č. 1981/27 o výměře 113 m2 je zastavěn budovou č.p. 725 a garáţí, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu. Pozemek parc.č. 1981/10 o rozloze 1535 m2 je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Zahrada je architektonicky upravena, přičemţ je vyuţito svaţitosti terénu směrem k jihu. Pozemek je osázen okrasnými a ovocnými porosty. Přípojky elektro, plynu a vody vedou přes podzemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Kanalizace je řešena napojením na ČOV. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1648 m2. Pozemek je oplocen drátěným pletivem na ocelových sloupcích. Zámková dlaţba je u vjezdu do garáţe a na zahradě, kde je boční vchod do domu. 35

36 Vedlejší stavby a garáž Jedinou vedlejší stavbou je plechový zahradní domek, který se nachází na druhém konci okrasné zahrady od domu. Zahradní domek slouţí pouze k uskladnění zahradního nářadí, neslouţí k bydlení. Konstrukce je postavena pouze z vlnitého plechu a tvárnic. Garáž je součástí rodinného domu, je oddělena dilatační spárou, která odděluje zadní stranu garáţe o tloušťce 150 mm od obvodového zdiva domu. Garáţ je přízemní, nepodsklepená. Vlastní zdivo garáţe 300 mm silné, z cihel Porotherm, vrata garáţe jsou plechová sklápěcí. Základy jsou betonové, střecha je sedlová s jednoduchým krovem, krytina je z betonových tašek Bramac. Povrchové úpravy omítky hladné, štukové, podlaha betonová. Stáří je shodné jako u rodinného domu. Trvalé porosty na zahradě jsou okrasné a ovocné stromy, které byly osázeny v roce Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu s delší stanou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má jedno podlaţí nadzemní a podkroví pod sedlovou střechou s polovalbou. V přízemí jsou umístěny následující místnosti: zádveří, chodba, WC, spíţ, kuchyň, jídelní kout, obývací pokoj, komora, technická místnost a garáţ. Obytné podkroví obsahuje loţnici, dva pokoje, pracovnu, chodbu, koupelnu, WC a šatnu. Půdní vestavba slouţí pouze k uskladnění věcí. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z tvarovek YTONG. Vodorovné konstrukce jsou rovněţ z tvarovek YTONG. Střešní nosná konstrukce dřevěná, vaznicová. 36

37 Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Schody jsou točité vyrobeny z masivního dubového dřeva. Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou plastová EUROOKNA, s dvojitým sklem včetně mikroventilace. V koupelnách a WC je keramický obklad do výše stropu. Obytné místnosti jsou pokryty kvalitní laminátovou podlahou. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s deskovými otopnými tělesy s kombinací podlahového topení, včetně plynovodní přípojky. Plynový kotel typu PROTHERM KLO 20. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva boilery plynový o objemu 100 litrů a elektrický přímotopný o objemu 125 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, umyvadlo, bidet. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácího a veřejného telefonu a televizní anténu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 37

38 Oceňovaný majetek je 7 let po kolaudaci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní Nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ bys došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávající, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. 38

39 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzala v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: ,- Kč A je kalkulována následovně: = Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

40 Název pozemku Palkovice Stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 1981/10 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Frýdek- Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frenštát pod Radhoštěm Obec Palkovice Palkovice Domaslavice Skalice Kunčice pod Ondřejníkem Okres Frýdek- Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Praha 4 Místek B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X , Datum transakce Korekce 1 1, Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota ,1 576 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota ,1 576 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce Upravená hodnota ,1 576 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 0,9 1,3 1,3 Upravená hodnota ,3 981,63 748,8 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota ,3 981,63 748,8 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota ,3 981,63 748,8 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 0,9 1 1,1 Upravená hodnota ,97 981,63 823,68 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota ,97 981,63 823,68 Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Rovinný Rovinný 40

41 Korekce 1 1,05 1,05 1 Upravená hodnota , ,71 823,68 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota , ,71 823,68 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota , ,71 823,68 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1,01 1,02 1,02 Upravená hodnota , ,33 840,15 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobrá Průměrné Průměrné Korekce 0,95 0,95 0,97 0,97 Upravená hodnota 664,05 519, ,79 814,95 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 664,05 519, ,79 814,95 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 664,05 519, , , E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1648 Menší Obdobný Menší Obdobný Korekce 1 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 664,05 467,84 917,81 733,45 Moţná zastavitelnost Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 664,05 467,84 917,81 733,45 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 696,79 664,05 467,84 917,81 733,45 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota ,92 Výpis oceňovaných parcel poř. Číslo číslo parcely Výměra v m2 jednotková hodnota v Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno / / Celkem

42 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Frýdek-Místek v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je pro tento druh majetku vhodná. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Palkovice Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Parcelní číslo 1981/ /27 Adresa nemovitosti Palkovice 725 Sedliště Krmelín Smilovice Smilovice 42

43 Katastrální území Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Obec Palkovice 725 Sedliště Krmelín Smilovice Smilovice Okres Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek-Místek B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X 52966, , , ,03 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,03 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,03 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,03 Existence věcných Ano Ne Ne Ne Ne břemen Korekce ,95 Upravená hodnota 52966, , , ,58 Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Palkovice Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,58 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,58 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota 52966, , , ,58 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Horší Horší Horší Korekce 1 1,1 1,1 1,1 43

44 Upravená hodnota 52966, , , ,84 Technický stav objektu Velmi dobrý Velmi dobrý Výborný Výborný Dobrý Korekce 0,9 0,9 0,8 0,8 Upravená hodnota 47670, , , ,07 Technická vybavenost Dobrá Dobrá Výborná Výborná Dobrá budovy Korekce 0,95 0,9 0,8 0,95 Upravená hodnota 45286, , , ,52 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 45286, , , ,52 Další moţný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota 45286, , , ,52 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce Upravená hodnota 45286, , , ,52 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce ,95 Upravená hodnota 45286, , , ,44 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 45286, , , ,70 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 45286, , , ,70 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Obdobný Obdobný Korekce 1,1 1,1 1 1 Upravená hodnota 49815, , , ,70 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 49815, , , ,70 44

45 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 32296, , , , ,70 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) , , , , ,86 Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota , , , , ,86 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem metody kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí Kč/měs. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky, náklady na údrţbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty od majitele objektu na základě skutečného provozu majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 45

46 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti 500 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace (dle vyhlášky č.3/2009) 8% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle 46

47 zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům Palkovice Frýdek-Místek Číslo pozemku 1981/ /27 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 8 let Efektivní stáří 8 let Ekonomická ţivotnost 92 let Zastavěná plocha 94 Počet podlaţí 1 nadzemní půdní vestavba Podkroví Celková zastavěná plocha 94 Koeficient vyuţitelnosti 0,8 Celková podlahová plocha 175 Celkový obestavěný prostor 460 Jednotkové reprodukční náklady 5500 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 8% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 0% Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

48 Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinného domu dle vyhlášky vyhlášky č.3/2008 Sb. a změn provedených vyhláškou č. 456/2008 Sb. Výpočet obestavěného prostoru: Text Aritmetický výraz Výsledek 1.NP 89 (2,6+0,25) 253,65 Zastřešení 86 2,40 206,4 Celkem (m3) 460 Ocenění ( 5) Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č.6 Vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K4, K5, Ki, Kp podle vzorce: ZCU=ZC K4 K5 Ki Kp ZC základní cena podle přílohy č. 6 (2 290,-) K4 - koeficient vybavení stavby (1 odborný odhad) K5 koeficient polohový (0,85 příloha č. 14) Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 (2 142) Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 (1,009) ZCU= , ,009 ZCU= ,627 48

49 Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Indikace Váha Váţený průměr (Kč) (%) (Kč) Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi běţně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou byla při analýze finální hodnoty uvaţována, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %. 49

50 Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před osmi lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentovaná částkou: Kč (slovy: čtyři miliony třistačtrnáct tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Přílohy: č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí parcela č. 2 - Výpis z katastru nemovitostí - budova 50

51 Příloha č. 1 Parcelní číslo: 1981/10 Výměra [m 2 ]: 1535 Katastrální území: Palkovice Číslo LV: 1179 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo orná půda Jméno Adresa Podíl Ivo Ţilinský Palkovice 725, Palkovice, Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezeníjiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter.nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek Příloha č. 2 Informace o budově č.p.: 725 Část obce: Palkovice Číslo LV: 1179 Typ budovy: budova s číslem popisným 51

52 Způsob vyuţití: rodinný dům Katastrální území: Palkovice Na parcele: 1981/27 Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl Ivo Ţilinský Palkovice 725, Palkovice, Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek- Místek 52

53 5.2 Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č. 002 Bytový dům č.p Parcelní číslo 1356 v katastrální území Holešovice, městská část Praha 7 Vlastník (vlastníci) nemovitostí: Účel ocenění: pan X a paní Y, adresy, rodná čísla vlastnický podíl stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ocenění provedeno ke dni: Ocenění provedla: Romana Balomenu, Brabcova 1159/ Praha 4 - Podolí 53

54 Obsah: Úvodní zpráva Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Bytový dům Aktuální vyuţití majetku Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí 54

55 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu některých bytových jednotek) jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 25. březnu 2009 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu 7, na listu vlastnickém 782, pro katastrální území Holešovice, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25. března 2009) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 18 nájemními byty, s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí a půdní vestavbou. Většina bytů podlehla reţimu regulovaného nájemného, tři byty slouţily pro potřeby spolumajitelů bytového domu, nebytový prostor jsou pronajaty, půdní vestavba podléhala reţimu věcného břemene. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu 55

56 náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popis lokality Oceňovaný majetek bytový dům č.p se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Holešovice, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z vyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter je bydlení středního a vyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vyšším koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost hotely, obchodní síť, banky, školy. Zastávky městské hromadné dopravy autobus, tramvaj a metro jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, buď na placených prostranstvích nebo v modré zóně pro rezidenty. Kapacita parkovacích míst není dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve vnitrobloku není moţné. Kvalita pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých správcem objektu je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy především určen k podnikatelské činnosti. 56

57 Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1924 na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a technicky vybavený činţovní dům. Všechny byty byly projektovány jako měšťácké velké byty 4+1, kolem 160 m2, později rozdělené příčkami na byty menší. Po dobu existence byla prováděna pouze údrţba, v roce 1970 výměna výtahu a rekonstrukce rozvodů elektřiny a plynu. Někteří nájemníci bytů si své pronajaté byty částečně modernizovali převáţně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména výměnami původních lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače teplé uţitkové vody. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní č o rozloze 490 m2 je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná tvoří chodník. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě a jedná se o rohový dům postavený na rohu ulice Heřmanova a Řezáčovo náměstí. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaţí a podkroví. Nosné konstrukce jsou zděné, krov dřevěný, sedlový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky. Oplechování je z pozinkovaného plechu, fasádní omítky jsou břízolitové, stropy dřevěné, trámové s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Podlahy obytných místností jsou vlysové, ostatní keramické dlaţby a lepené podlahové krytiny. Vytápění bytů lokální lokálními a elektrickými kamny. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Celkový stav budovy je spíše průměrný, některé konstrukce jsou značně opotřebené, opotřebení odborným odhadem 50 %. V současné době jsou v objektu dva volné byty, které se můţou pronajmout za trţní nájemné a dále také je potřeba zohlednit prázdný půdní prostor, který za předpokladu vyšší investice by se dal v budoucnu pronajmout, popř. prodat za trţní cenu. 57

58 Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 18 bytů s různými dispozicemi 1. nadzemní podlaţí - nebytový prostor 240 m2 pronajat na 10 let - byt 55 m2 byt v havarijním stavu, volný - byt 90 m2 byt v havarijním stavu, volný 2. nadzemní podlaţí - byt 90 m2 regulované nájemné - byt 90 m2 regulované nájemné - byt 145 m2 regulované nájemné 3. nadzemní podlaţí - byt 90 m2 regulované nájemné - byt 115 m2 regulované nájemné - byt 120 m2 bydlí spolumajitel objektu 4. nadzemní podlaţí byt 90 m2 regulované nájemné - byt 90 m2 regulované nájemné - byt 145 m2 bydlí spolumajitel objektu 5. nadzemní podlaţí byt 90 m2 regulované nájemné - byt 115 m2 regulované nájemné - byt 120 m2 regulované nájemné 6. nadzemní podlaţí byt 90 m2 regulované nájemné - byt 68 m2 regulované nájemné - byt 85 m2 regulované nájemné - byt 80 m2 regulované nájemné Půdní vestavba je volná, je však potřeba značná rekonstrukce. Podzemní podlaţí je rovněţ volné, ovšem v havarijním stavu Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 58

59 Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska mimo bytů, které jsou ve špatném technickém stavu. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce, vyjma půdního prostoru, kde se předpokládají značné investice v případě záměru pronájmu. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe většina bytů je pronajata za regulované nájemné a dva bysty nejsou pronajaty vůbec, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim regulovaného nájemného a celý objekt bude moţné pronajmout za trţní nájemné. Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 59

60 Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţila porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţila všech tří metod. Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití. Název pozemku Praha 7 stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 1356 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Holešovice Libeň Modřany Holešovice Obec Praha 7 Praha 8 Praha 4 Praha 7 Okres Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 46208, , ,51515 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 46208, , ,51515 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 46208, , ,36364 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 46208, , ,36364 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 46208, , ,36364 Vyuţití podle územního plánu zastavěná plocha a nádvoří stavební parcela stavební parcela stavební parcela Korekce

61 Upravená hodnota 46208, , ,36364 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 46208, , ,36364 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou stavební uzávěra Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 46208, , D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Dobrá Korekce 0,9 0,9 1 Upravená hodnota 41587, , Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 41587, , Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1,05 1,05 Upravená hodnota 41587, , ,00 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota 41587, , ,00 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 41587, , ,00 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1,01 1,02 Upravená hodnota 41587, , ,00 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobrá Dobrá Korekce 1 0,95 0,97 Upravená hodnota 41587, , ,05 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ano Ne Korekce 1 0,9 1 Upravená hodnota 41587, , ,05 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 41587, , ,05 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 1648 Větší Obdobný Menší Korekce 0,9 1 1,1 Upravená hodnota 37428, , ,36 Moţná zastavitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 37428, , ,36 Výsledná porovnávací hodnota 61

62 Porovnávací hodnota 1 m , , ,36 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Na základě uvedených skutečností je hodnota pozemku indikovaná na základě cenové mapy pro hlavní město Prahu: Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala v úvahu bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu 62