ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v Šumperku, J. z Poděbrad č.p.704/75 a zem. stavení bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.877, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 252 m 2, p.č.st.878, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 12 m 2, p.č.1991/4, zahrada, o velikosti 1056 m 2 a p.č.1991/34, zahrada, o velikosti 1470 m 2, vše zapsáno na LV č.3707 pro k.ú.šumperk Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Šumperku, J. z Poděbrad č.p.704/75 a zem. stavení bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.877, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 252 m 2, p.č.st.878, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 12 m 2, p.č.1991/4, zahrada, o velikosti 1056 m 2 a p.č.1991/34, zahrada, o velikosti 1470 m 2, vše zapsáno na LV č.3707 pro k.ú.šumperk 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: J. z Poděbrad 704/ Šumperk Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3707 pro k.ú.šumperk - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /6154, Pan Adam Kotzmann, J. z Poděbrad 704/75, Šumperk, vlastnictví: výhradní /6154, Pan Adam Kotzmann, J. z Poděbrad 704/75, Šumperk, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě realitní inzerce předmětné nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, celopodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z mědi. Fasáda je vápenná hladká. Topení je ústřední s kotlem, také krbová kamna. Okna jsou dřevěná. V 1.PP je tělocvična, sauna, prádelna, 5 sklepů.v 1.NP je velká prosklená hala, zimní zahrada, kuchyň, koupelna, ob.pokoj, ložnice, 2 pokoje, šatna. V 2.NP je 5 pokojů, 2 balkony, hala, 2 koupelny a WC. K vile patří dvougaráž, v 1.NP navíc samostatný apartmán s kk a koupelnou s WC a balkonem. Dům je starý cca 60 roků, cca před 15 lety byla provedena rekonstrukce. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově nadstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci, elektřinu. Velká okrasná zahrada s koupacím jezírkem, pergola a kašna

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.1. Věcné břemeno 1.2. Věcné břemeno - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2400 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 252,00 m 2 2,60 m přízemí 252,00 m 2 2,60 m patro 252,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 252,0*2,6 = 655,20 m 3 vrchní stavba 252,0*7,1 = 1 789,20 m 3 zastřešení 252,0*1,9/2 = 239,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 655,20 m 3 vrchní stavba NP 1 789,20 m 3 zastřešení Z 239,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 683,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy rovné S Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce měděný plech N Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky N Vnější obklady sokl S Vnitřní obklady keramické obklady N Schody standardní S Dveře plné a prosklené S Okna dřevěná EURO S Podlahy obytných místností plovoucí podlaha N

7 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody elek. kotel + nepřímotopný zásobník N Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou N 100 deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový N 100 kout 25. Záchod splachovací S Ostatní N 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky N 3, ,54 5,08 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady N 2, ,54 3, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností N 2, ,54 3, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody N 1, ,54 2, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně N 0, ,54 0, Vnitřní vybavení N 5, ,54 7, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní N 3, ,54 4,62 Součet upravených objemových podílů 110,15 Koeficient vybavení K 4 : 1,

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1015 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 686,81 Plná cena: 2 683,80 m 3 * 4 686,81 Kč/m 3 = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 110 = 54,545 % ,38 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, - 8 -

9 výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1500 0, , ,57 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1500 0, ,20 533,03 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,64 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,84 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1991/ ,00 533, ,68 28 odstavec 5 zahrada 1991/ ,00 533, ,10 Stavební pozemky - celkem ,26 Pozemky - zjištěná cena = ,26 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno jízdy přes pozemek 1991/4, pro pozemek p.č.st.836 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Pozemek: Výměra: 250,00 m 2 Jednotková cena: 50,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 250,00 m 2 * 50,- Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok - 9 -

10 Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,- Kč/rok * 50 % = 6 250,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 6 250,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 6 250,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 1.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno jízdy přes pozemek 1991/4, pro stavbu č.p.688 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Pozemek: Výměra: 250,00 m 2 Jednotková cena: 50,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 250,00 m 2 * 50,- Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,- Kč/rok * 50 % = 6 250,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 6 250,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 6 250,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

11 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,- Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.1. Věcné břemeno ,- Kč 1.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč

12 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.1. Věcné břemeno ,- Kč 1.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmmilionůtřistapadesáttřitisícdvěstěsedmdesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno jízdy - zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, , Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Žolnerčík Libor a Žolnerčíková Eva, Václavská 980, Poruba, Orlová 4. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej rodinného domu, 3514 m2, Bohutín, okr. Šumperk BYTY 5+kk a 2+1,rodinná rezidence s bezproblémovým okolím po kompl. rekonstrukci.je moderně řešena dle individuálního arch.projektu s důrazem na pohodlné přír.komfortní bydlení zasazená do malebné krajiny podhůří Jeseníků a je vhodná pro 2 rodiny,celková plocha m2,objekt s výhledem do parkové zeleně a na blízkou skálu.bez právních vad;jediný majitel. Přízemí. Do objektu se dostanete hl.vchodem nebo rozlehlou dvojgaráží skrze předsíň, odkud vedou 3 směry po schodech do 1.podlaží hl.části domu;dále vstup do druhého bytu a také vchod do sklep.prostor. Hlavní část domu. 1.podlaží. Nachází se zde hala obývací pokoj rozdělený krbem spojený s kuchyní,/ jídelna / pracovna /a terasa.kuchyň má všechny vestavěné spotřebiče AEG.Dále šatna,samostatné WC a schodiště do 1.patra.Ve 2.podlaží jsou 4 samost.pokoje + šatna, koupelna s rohovou vanou,sprch.koutem a WC. Vytápění objektu je zajištěno moderním ÚT na plyn /pro případy výpadku plynu je zabudován i nový záložní kotel na tuhá paliva/.objekt je plně podsklepen(osazeno dlažbou )a napojen na veškeré sítě. Samostatný druhý byt. Možnost komerčního využití apartmán, kancelář, soukr.ordinace

14 apod. Z předsíně vystoupáte do odděleného bytu 2+1. Součástí bytu je vybavená kuchyň, vestavěné spotřebiče,terasa, koupelna,samostatné WC a 2 pokoje v II.podlaží + samostatná odkládací místnost. Okolí objektu. Na prostorný dům navazuje nádherná vzrostlá okrasná zahrada a park k relaxaci se 2 aktivními jezírky, velký bazén 10 x 5m s hloubkou 1,4 m. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. rodinný dům s bytem 5+1 a prodejnou na ulici Kozinova v Šumperku. Objekt se nachází v centru města v blízkosti Jiráskových sadů. Dům byl postaven jako novostavba v proluce, stáří domu cca. 16 let. Objekt má dva samostatné vchody - vstup do prodejny z Kozinovy ulice, vstup do bytu přes dvorní část. Prodejna je situována v přízemí, sestává z čisté prodejní plochy a sociálního zázemí, přičemž prodejní plochu lze případně rozšířit o jednu místnost. Ze dvora, v němž je umístěna garáž s přístřeškem na druhé vozidlo, se vstupuje do obytné části domu. Celková užitná plocha v přízemí činí 82,73 m2, z toho prodejna cca. 45 m2. Přes schodiště je pak zpřístupněna obytná část ve II. NP, jejíž užitná plocha činí 81,72 m2. Zde je řešen prostorný obývací pokoj s jídelním koutem a nadstandardní kuchyňskou linkou. Dále pak zázemí - koupelna s toaletou, chodba se schodištěm, terasa a komora. Přes schodiště je přístup dále do podkroví, kde jsou 3 obytné pokoje a zázemí - druhá koupelna s toaletou. Užitná plocha podkroví činí 73,19 m2. Dům je jako celek řešen velmi

15 nadstandardně a nabízí luxusní až reprezentativní bydlení v samotném centru města. Vhodné i pro náročné klienty. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. rodinný dům se zahradou, který je umístěn na rohu ulic Zábřežská a Dobrovského v obci Šumperk. Jedná se o vyhledávanou lokalitu města s obecně dobrou dostupností. V domě jsou dnes aktuálně umístěny 2 samostatně řešené byty o dispozici 3+1 v přízemí a 4+1 v patře, dále volná půda s projektem na půdní vestavbu 4+1, sklepní prostory s možností podnikání, garáž až pro 3 osobní automobily a zázemí. K domu dále patří pozemek o výměře 572 m2, jehož dvorní část je zpřístupněna jak z ulice Zábřežské, tak s možností zpřístupnění i z ulice Dobrovského. Zastavěná plocha domu 275 m2, užitná plocha cca. 570 m2. V zahradě je umístěna pergola, zahradní bazén a ovocné dřeviny. K přízemnímu bytu náleží prostorná terasa, k bytu v patře lodžie, obojí orientovány do dvora s nádhernými výhledy na historické centrum města. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Hodnotu venkovních úprav, vedlejších staveb a porostů stanovuji na částku ,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmmilionů Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

17 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

18 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 Fotodokumentace z inzerce

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -