Znalecký posudek č /15

Transkript

1 O obvyklé (tržní) ceně domu č.p. 430 na pozemku parc. č. 512 a pozemků parc. č. 513 a 1436/14 včetně příslušenství vše zapsáno na listu vlastnictví č. 891 v obci Jeseník, katastrální území Bukovice u Jeseníka Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 196/015 ze dne: Účel posudku: Dobrovolná dražba Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Nám. Osvoboditelů Opava mobil: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. Opava,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc.č.512, výměra 93 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Bukovice č.p.430 (rod.dům), stavba stojí na pozemku parc.č pozemek parc.č.513, výměra 637 m 2, zahrada - pozemek parc.č.1436/14, výměra 55 m 2, trvalý travní porost vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, na listu vlastnictví č. 891 pro katastrální území Bukovice u Jeseníka 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí pana Vladimíra Dohnala. 3. Podklady pro vypracování posudku - objednávka č.j. 196/015 ze dne výsledky místního šetření a ústně podané informace - výpis z katastru nemovitostí - snímek katastrální mapy - Územní plán města Jeseník schválený zastupitelstvem města Kolaudační rozhodnutí vydané Městským úřadem Jeseník dne část projektové dokumentace - výkres č. 017 Pohledy, 02/1984 vypracoval Ing. Petr Bartoník - znalecký posudek č /2015 ze dne vypracovala Ing. Radka Honková - porovnávací databáze cen nemovitostí a internetové stránky s nabídkami realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne jsou spoluvlastníky oceňovaných nemovitostí Vladimír Dohnal 1/2 a Karin Dohnalová 1/2. Věcná břemena nebyla zjištěna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Město Jeseník s obyvateli je obcí s rozšířenou působností, leží v Olomouckém kraji, je bývalým okresním městem a správním a turistickým centrem horské oblasti spadající do CHKO Jeseníky. Ve městě se nachází městský úřad, úřady státní správy, pošta, policie, okresní soud, úplná obchodní síť a síť služeb, školy - mateřské, základní i střední, nemocnice, poliklinika, lékárny, divadlo, hotely, restaurace, lázeňská zařízení a služby spojené s turistikou, kino, divadlo, kulturní zařízením muzeum, sportoviště včetně bazénu a stadionu. Jsou zde veškeré inženýrské sítě plynovod, kanalizace i veřejný vodovod. Dopravní spojení je po silnici i železnici. Základní popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou součástí Hotelu NODUS, který leží v jihovýchodní části města - Bukovice. Nemovitosti jsou situovány na kraji souvislé zástavby ve svažitém terénu v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Areál je přístupný po zpevněné místní komunikaci a je napojený na síť elektrické energie, vodovod, kanalizaci a plyn. Dle platného územního plánu města Jeseník jsou všechny oceňované pozemky v ploše označené RH, která je vymezena pro rekreaci hromadnou. Hlavní stavba s č.p. 430 stojí na pozemku parc. č. 512 zastavěná plocha a nádvoří a je vedená v katastru nemovitostí jako rodinný dům. K této budově přináleží také přilehlý pozemek parc. č. 513 a pozemek parc. č. 1436/14 - oba sloužící jako zahrada. 6. Obsah posudku a) Dům č.p. 430 b) Pozemky 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,07 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,00 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 4

5 8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná pro pozemek se stavbou s 0,02 hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,969 i = 2 a) Dům č.p Objekt ubytování č.p. 430 je vedený v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Objekt slouží jako ubytovací zařízení s celkem 4 pokoji s vlastním sociálním zařízením, přesto svým charakterem odpovídá rodinnému domu a bude i takto oceněn. Jedná se o dům typu OKÁL postavený po roce 1986 a v roce 1993 upravený na ubytovací zařízení. Objekt má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou pokrytou keramickou taškou. Základy betonvé, obvodové konstrukce dřevěné sendvičové, vnější plášť z cementových desek, obklad soklu z kabřince. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě obce - elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn. Ústřední vytápění s plynovým kotlem, příprava teplé užitkové vody elektrickými bojlery. 1. PP: kotelna, sklady 1. NP: vstupní chodba, 2 pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením, schodiště podkroví: chodba, 2 pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,70 m 10 10,3 = 103,00 m 2 1. NP 2,50 m 10 10,3 = 103,00 m 2 podkroví + zastřešení 4,20 m 10 10,3 = 103,00 m 2 Součet: 9,40 m 309,00 m 2 Podlažnost: 309,00 / 103,00 = 3,00 Obestavěný prostor (OP): 1. PP 2, ,3 = 278,10 m 3 1. NP 2, ,3 = 257,50 m 3 podkroví + zastřešení (4, ,3)/2 = 216,30 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 751,90 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Jeseník Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 391, Kč/m 3 5

6 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou N střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1986 Rok celkové rekonstrukce: 1993 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,661 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 919,45 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 0,969 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 751,90 919,45 0,940 0,969 = ,90 Kč Dům č.p. 430 zjištěná cena: ,90 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 6

7 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,910 i = 1 Index polohy: I P = 0,969 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,829 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 746,1000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 512 zastavěná plocha a nádvoří ,30 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,910 i = 1 Index polohy: I P = 0,969 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,829 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 596,8800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 513 zahrada , /14 trvalý travní porost ,40 Součet: ,96 Součet cen všech typů pozemků: = ,26 Kč Pozemky zjištěná cena: ,26 Kč

8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům č.p ,90 Kč b) Pozemky ,26 Kč Výsledná cena činí celkem: ,16 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena administrativní: , Kč Cena slovy: jedenmilionjednostodvanácttisícjednostočtyřicet Kč D. Obvyklá (tržní) cena Definice Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou neboli tržní cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro zjištění obvyklé (tržní) ceny je použita metoda srovnávací porovnávající obdobné nemovitosti v nabídkách realitních kanceláří. Do srovnání jsou zahrnuty domy s obdobnými parametry, jako je oceňovaná nemovitost. Srovnatelné nemovitosti jsou vybrány z okolí cirka 15 km od oceňovaných nemovitostí. Je zřejmé, že je poptávka po obdobných nemovitostech v dané oblasti nižší, než je současná nabídka. Nabídkové ceny realitních kanceláří jsou přiměřeně redukovány. Zjištění obvyklé ceny, z nabídkových cen realitních kanceláří pro srovnatelné nemovitosti, v daném čase a místě je po redukci ceny provedeno pomocí váženého průměru, kdy je referenčním nemovitostem přidělena váha od 1 do 10 podle míry podobnosti. Vyšší váha, znamená větší shodu se souborem oceňovaných nemovitostí. 8

9 Srovnatelné nemovitosti: 1) Rodinný dům (Chalupa), Zlaté Hory 2) Rodinný dům, Bělá pod Pradědem nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 90 m 2 obytná pl.: - m 2 pozemky: - m 2 Přízemní, částečně podsklepený, napůl zděný, napůl dřevěný RD z roku 1930, rekonstrukce v roce pokoje, kuchyň a koupelna s WC. Vytápění plynovým kotlem, vodovod, kanalizace, plynová přípojka. nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 8 zastavěná plocha: 165 m 2 obytná pl.: - m 2 pozemky: 835 m 2 RD 3+1, částečně podsklepený, s garáží, po částečné rekonstrukci (plastová okna, plynový kotel, částečně nové radiátory, nové rozvody elektřiny v mědi). Vodovod, kanalizace + vlastní studna. Vytápění ústřední kotel plynový i na tuhá paliva. 3) Rodinný dům, Žulová nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 103 m 2 obytná pl.: - m 2 pozemky: 506 m 2 RD 3+1, částečně podsklepený, s přední a zadní terasou a verandou. Zahradní domek, studna. Topení ústřední na tuhá paliva, krb v obývacím pokoji. 3) Rodinný dům, Zlaté Hory Ondřejovice nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 8 zastavěná plocha: 103 m 2 obytná pl.: 150 m 2 pozemky: 802 m 2 RD 3+1, po částečné rekonstrukci. Vytápění kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Vlastní studna, septik. K domu patří zahrada a kůlna. 9

10 4) Rodinný dům, Jeseník Bukovice nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 10 zastavěná plocha: 108 m 2 obytná pl.: 216 m 2 pozemky: 726 m 2 RD 3+1, montovaný, podsklepený s balkónem, ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci nová okna koupelna. Vodovod, kanalizace, plynovod, parkovací stání. Zjištěná cena srovnávací: C srov = (6*0,510+8*0, *0,6375+8*0,850+10*1,615) / ( ) = 0, mil. Kč Na základě výše uvedených nabídkových cen, znalosti trhu a s přihlédnutím ke stavu, vybavení a umístění nemovitosti, určuji obvyklou (tržní) cenu oceňovaných nemovitostí zahrnujících dům č.p. 430 a pozemky parc. č. 512, 513 a 1436/14 na ,- Kč. Jsem názoru, že za uvedenou cenu je možno dané nemovitosti v současné době a v daném místě zobchodovat, proto ji považuji za cenu obvyklou. Obvyklá (tržní) cena: , Kč Cena slovy: devětsetdvanácttisíc Kč Opava, Nám. Osvoboditelů Opava 10

11 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy 11

12 FOTODOKUMENTACE pořízena znalkyní při prohlídce dne Celkový pohled z jihovýchodu Celkový pohled ze severu 12

13 Jeden z pokojů pro ubytování hostů v 1. nadzemním podlaží Sociální zařízení 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20