Znalecký posudek č. 2013/001

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2013/001 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k nemovitostem zapsaným na LV č. 75 pro katastrální území Hrádek, parcelám č. 1990, 2001/1, v katastrálním území Hrádek, obec Hrádek, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 303/07-93 ze dne soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 303/07-93 ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 27 pro katastrální území Hrádek, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Hrádek Katastrální území: Hrádek (647357) List vlastnictví číslo: 75 Vlastníci: 2. Młynek Jan Mgr. Podíl: 1/8 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Bystřice 86, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k nemovitostem zapsaným ve prospěch vlastníků na LV č. 75 pro katastrální území Hrádek, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec, parcelám č a 2001/1 v katastrálním území Hrádek, obec Hrádek, v okrese Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Parcela č o výměře 309 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Parcela č. 2001/1 o výměře 2102 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o pozemky užívané jako pozemní komunikace v zastavěném území obce s nezpevněným prašným povrchem. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky, parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 2)Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a)pozemky 1) Pozemky, parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 Parcela č o výměře 309 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Parcela č. 2001/1 o výměře 2102 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o pozemky užívané jako pozemní komunikace v zastavěném území obce s nezpevněným prašným povrchem. b)věcná břemena 1) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 Na základě Usnesení soudu číslo deník 747/1928 je k parcele č v k.ú. Hrádek zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch vlastníků nemovitostí, parcel č. st.227, 861/1, 861/2, v katastrálním území Hrádek, evidovaných na LV č. 41 pro katastrální území Hrádek, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni je provedeno dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/00 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Cena práva odpovídajícího věcnému břemeni se stanoví výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru lze ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Roční užitek z pozemku se tedy stanoví ve výši obvyklého nájemného za obdobné pozemky v dané oblasti. Pokud informace o nájmech chybí, jsou nedostupné, nebo v dané lokalitě nedochází k pronájmu srovnatelných nemovitostí, použije se simulované nájemné, které se určí jako dané procento z obvyklé ceny pozemku.

5 5 Rozsah věcného břemene je 309 m 2. Roční užitek se pro účely tohoto posudku stanoví na základě simulovaného nájemného za obdobné pozemky v dané, nebo urbanisticky a demograficky srovnatelné, lokalitě. Simulované nájemné je stanoveno jako dané procento z ceny pozemku stanovené v úrovni obvyklé ceny. Výpočet ceny pozemku v rozsahu výměry pro zřízení věcného břemene : Jako obvyklá cena je uvažována cena, za kterou byly převážně dosud hrazeny ceny srovnatelných nemovitostí, to je pozemků se shodným účelem užití, tedy pozemků užívaných jako dráhy, dálnice, silnice, ostatní komunikace, nebo pozemků k tomuto účelu určených vydaným územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky srovnatelného účelu užití nejsou v převážné většině předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou převáděna téměř výhradně na instituce státní správy a krajské nebo obecní samosprávy (jako subjekty, jenž jsou zřizovateli a provozovateli drah, dálnic, silnic a pozemních komunikací) a to za ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů, nelze v daném případě uvažovat o existenci trhu se srovnatelnými nemovitostmi a obvyklém obchodním styku. Z tohoto důvodu je jako obvyklá cena uvažována cena zjištěná dle platných cenových předpisů. Roční užitek: Simulované nájemné je uvažováno ve výši 5 % z ceny pozemku, to je 422,50 Kč. Tato sazba vychází z obvyklých hodnot používaných v zahraničí, obdobně byla použita i v dřívějších oceňovacích předpisech, např. vyhláška č. 128/1984 Sb. 16 náhrada za užívání pozemku, nebo vyhláška č. 316/1990 Sb. 16, odst.1). 2) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 Na základě Usnesení soudu číslo deník 1122/1898 je k parcele č v k.ú. Hrádek a k parcele č. 2001/1 v k.ú. Hrádek zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch vlastníků nemovitostí, parcel č. st.244, 1189/11, 1191/6, v katastrálním území Hrádek, evidovaných na LV č pro katastrální území Hrádek, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec, a parcely č. 1194/5 v katastrálním území Hrádek, evidované ve prospěch vlastníka na LV č. 578 pro katastrální území Hrádek, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni je provedeno dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/00 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Cena práva odpovídajícího věcnému břemeni se stanoví výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru lze ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Roční užitek z pozemku se tedy stanoví ve výši obvyklého nájemného za obdobné pozemky v dané oblasti. Pokud informace o nájmech chybí, jsou nedostupné, nebo v dané lokalitě nedochází k pronájmu srovnatelných nemovitostí, použije se simulované nájemné, které se určí jako dané procento z obvyklé ceny pozemku. Rozsah věcného břemene je 2411 m 2. Roční užitek se pro účely tohoto posudku stanoví na základě simulovaného nájemného za obdobné pozemky v dané, nebo urbanisticky a demograficky srovnatelné, lokalitě. Simulované nájemné je stanoveno jako dané procento z ceny pozemku stanovené v úrovni obvyklé ceny. Výpočet ceny pozemku v rozsahu výměry pro zřízení věcného břemene :

6 6 Jako obvyklá cena je uvažována cena, za kterou byly převážně dosud hrazeny ceny srovnatelných nemovitostí, to je pozemků se shodným účelem užití, tedy pozemků užívaných jako dráhy, dálnice, silnice, ostatní komunikace, nebo pozemků k tomuto účelu určených vydaným územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky srovnatelného účelu užití nejsou v převážné většině předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou převáděna téměř výhradně na instituce státní správy a krajské nebo obecní samosprávy (jako subjekty, jenž jsou zřizovateli a provozovateli drah, dálnic, silnic a pozemních komunikací) a to za ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů, nelze v daném případě uvažovat o existenci trhu se srovnatelnými nemovitostmi a obvyklém obchodním styku. Z tohoto důvodu je jako obvyklá cena uvažována cena zjištěná dle platných cenových předpisů. Roční užitek: Simulované nájemné je uvažováno ve výši 5 % z ceny pozemku, to je 3 296,30 Kč. Tato sazba vychází z obvyklých hodnot používaných v zahraničí, obdobně byla použita i v dřívějších oceňovacích předpisech, např. vyhláška č. 128/1984 Sb. 16 náhrada za užívání pozemku, nebo vyhláška č. 316/1990 Sb. 16, odst.1). Roční užitek vynásobený počtem oprávnění: 3 296,30 Kč x 2 = 6 592,60 Kč Ocenění nemovitosti povinného a)pozemky 1) Vyhláška 387/2011 Sb. 1) Pozemky, parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 40,97 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,274 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,587 Jednotková cena [Kč/m2 ] Název Parc. č. Výměra základní snížení upravená Cena [Kč] [m 2 ] Ostatní plocha ,97 50 % 27, ,36 Ostatní plocha 2001/ ,97 50 % 27, ,51 Součet: ,87 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 8 240,86 Kč

7 7 Pozemky, parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 zjištěná cena: 8 240,86 Kč b)věcná břemena 1) Cenový předpis 1) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 422,50 Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n 2 112,50 Kč Zjištěná hodnota: = 2 112,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 264,06 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 264,06 Kč 2) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 6 592,60 Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n , Kč Zjištěná hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 4 120,37 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 4 120,37 Kč Ceny věcných břemen Cenový předpis: 1) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 2) Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 264,06 Kč 4 120,37 Kč

8 8 Cena věcných břemen činí celkem: Cena po zaokrouhlení: 4 384,43 Kč 4 380, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky pozemních komunikací typu dráhy, dálnice, silnice, ostatní pozemní komunikace, nebo pozemky k danému účelu určenými vydaným rozhodnutím o umístění stavby, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že pro účely převodů vlastnických práv k pozemkům užívaným jako veřejné pozemní komunikace, nikoliv komunikace budované v uzavřených průmyslových, skladovacích, nebo jiných areálech komerčního charakteru, nebo komunikace užívané ve spojení s obchodními a komerčními centry, se ceny dosud stanovovaly výhradně v souladu s ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášek, kterými se provádějí některá ustanovení uvedeného zákona, jelikož tyto pozemky v převážné většině případů nejsou předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou téměř výhradně převáděna na instituce státní správy, nebo krajské a obecní samosprávy, jako zřizovatele a provozovatele veřejných komunikací, nelze v daném případě uvažovat o existenci trhu se srovnatelnými nemovitostmi a obvyklém obchodním styku. Z tohoto důvodu je jako porovnávací cena uvažována cena pozemků zastavěných nebo určených k zastavění stavbou pozemní komunikace, zjištěná dle platných cenových předpisů pro danou obec. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 27,34 Kč Množství: 2 411,00 m 2 Porovnávací hodnota (bez vlivu věcných břemen na nemovitostech váznoucích): = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 8 240, Kč Výsledná porovnávací hodnota (bez vlivu věcných břemen na nemovitostech váznoucích): 8 240, Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez vlivu věcných břemen na nemovitostech váznoucích) 8 240, Kč 4 380, Kč 3 860, Kč 8 240, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná na základě platného cenového předpisu. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitostem zapsaným na LV č. 75 pro katastrální území Hrádek (bez vlivu věcných břemen na nemovitostech váznoucích) podle odborného odhadu znalce: 8 240, Kč Cena slovy: osmtisícdvěstěčtyřicet Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Mlynek Jan Mgr. Bystřice Bystřice nad Olší Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 29 Nc-6388/2005 ze dne Mlynek Jan Mgr. Bystřice Bystřice nad Olší Mlynek Jan Mgr. Bystřice Bystřice nad Olší Podíl 1/8: Parcela č Parcela č. 2001/1 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 29 Nc-7415/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Mgr.Jan Raich, 73 Ex-303/ ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě budou na oceňované nemovitosti váznout následující právní vady: Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 264,06 Kč

10 10 Věcné břemeno chůze a jízdy k parc.č. 1990, 2001/1, v k.ú. Hrádek - podíl 1/8 Cena věcných břemen činí celkem: Cena věcných břemen po zaokrouhlení: 4 120,37 Kč 4 384,43 Kč 4 380, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena věcných břemen váznoucích na spoluvlastnickém podílu ve výši 1/8 k nemovitostem zapsaným na LV č. 75 pro katastrální území Hrádek podle odborného odhadu znalce: 4 380, Kč Ostrava, Cena slovy: čtyřitisícetřistaosmdesát Kč Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/001 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 303/07-93 ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 27 pro katastrální území Hrádek, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy.