ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č. 1242/11 v bytovém domě č.p. 1242/4 postaveném na p.č. st. 589, ulice Strmá v k.ú. Velké Meziříčí, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova Třebíč Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro účel exekučního řízení Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč telefon: havelka_z@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle z.č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám ( 336 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s 52 zák. č. 120/2001 Sb., 66 odst. 5 z.č. 120/2001 Sb. ) a to: spoluvlastnický podíl povinného v rozsahu ideální 1/2 k: - bytová jednotka (byt) č. 1242/11, v budově - bytovém domě č.p na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 907m 2, včetně podílu v rozsahu 585/8319 na společných částech uvedeného domu a pozemku, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č pro obec a k.ú. Třebíč 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1242/11 Adresa předmětu ocenění: Strmá 1242/ Velké Meziříčí Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Velké Meziříčí Katastrální území: Velké Meziříčí Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 680,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne bez přítomnosti majitele, kterého se nepodařilo kontaktovat. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace a údaje správce objektu pana Čermáka (tel ) - list vlastníka č ze dne kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka z databáze realizovaných prodejů ADMIN - znalecké standardy znaleckého ústavu AREAS Brno s.r.o. - informace o stavu jednotky a fotodokumentace p. Rašovského spoluvlastníka id. ½ - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne , vyhláška č.199/2014 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Novela občanského zákoníku ( NOZ ) zák. č. 89/2012Sb. - vyhlášky, zákony a přepisy související s oceněním - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /4834, pan Martin Janda, Radnická 29/1, Velké Meziříčí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Rašovský Milan a Rašovská Eva, vlastnický podíl: 1 / 2 Rašovský Milan, Novosady 1891/43, Velké Meziříčí Rašovská Eva, Strmá 1058/1, Velké Meziříčí Vlastníci pozemku: /4834, pan Martin Janda, Radnická 29/1, Velké Meziříčí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Rašovský Milan a Rašovská Eva, vlastnický podíl: 1 / 2 Rašovský Milan, Novosady 1891/43, Velké Meziříčí Rašovská Eva, Strmá 1058/1, Velké Meziříčí B: Číslo jednotky: 1242/11 Způsob využití: bytová jednotka Podíl na společných částech: 585/8319 Budova: č.p Parcelní číslo výměra m 2 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není k dispozici, podlahové ploch převzaty z Prohlášení vlastníka 7. Celkový popis nemovité věci 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 1242/11 nacházející se v samostatném vícepodlažním bytovém domě. Dům je pětipodlažní, s jedním vchodem bez výtahu, s valbovou střechou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP. 2. Popis obce: Velké Meziříčí je město s cca obyvateli v bývalém okrese Třebíč. Leží nedaleko dálnice D1 (Praha - Brno). Je zde městský úřad, mateřské, základní a střední školy, poliklinika, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení (museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony). Policie ČR, úřad práce, pobočka KÚ a FÚ. Přístup - po zpevněných komunikacích nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od městského centra je cca 20 min. pěší chůze, event. autobusy MHD. Okolní zástavba, konfigurace terénu - zástavba bytových domů obdobného charakteru a rodinných domů Inženýrské sítě - Elektropřípojka, veř. vodovod, veř. kanalizace, plyn - 3 -

4 2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, v současné době neobývaná ve stavu před rekonstrukcí 2. Údaje z databáze ADMIN o realizovaných prodejích bytových jednotek obdobné velikosti z dané lokality nejsou k dispozici, podařilo se vyhledat nabídky z Realitního serveru S Reality a získat informaci o prodeji obdobné jednotky v místě Postup ocenění: 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění 3.2. Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s realizovanými prodeji a nabídkami obdobných bytových jednotek v Třebíči. 4. Odhad obvyklé ceny celé jednotky a id. ½ jednotky - 4 -

5 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - počet obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 310,08 Kč/m Jednotka č. 1242/11 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce - nabídka jednotek velikosti 1+1 je minimální 2. Vlastnické vztahy - jednotka ve spoluvlastnictví IV -0,02 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - další vlivy nejsou znalci II 0,00 známy 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-5 -

6 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Bytové domy I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Západní okrajová část obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti - Parkování omezeno menší kapacitou jednosměrné ulice Strmá 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Další vlivy nejsou znalci známy II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Jednotka č. 1242/11 1. Popis domu Bytový dům je situován v bytové zástavbě poblíž ulice Jihlavská, která má dále napojení na dálnici D1 Jedná se o pětipodlažní cihlový bytový dům, se dvěma podzemními podlažími (1. PP - 2. PP) a 3 nadzemními podlažími (1.NP - 3.NP). Stáří domu je 68 roků. Vlastní dům je postaven jako samostatný s jedním vchodem. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP

7 2. PP je dispozičně řešeno jako výbava příslušenství - sklepní kóje, 1.PP se sklepy, prádelnou, kočárkárnou a2 bytovými jednotkami. Nadzemní podlaží jsou celá obytná. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu zděná Nadz.podlaží byt. jedn./celkem 3/3 Společné části především prádelna, kočárkárna,půda Příslušenství domu Orientace bytu J V Příslušenství bytu sklepní kóje 1x Vybavení bytu standard Stavebně technický stav bytu jádro zděné, byt před rekonstrukcí Vytápění bytu lokální Střecha sedlová Rozsah rekonstrukce domu nově fasáda a plastová okna - 10 roků Rozsah úprav bytové jednotky připraveno na rekonstrukci 3. Popis bytové jednotky Bytová jednotka č. 1242/11 o velikosti 1+1 je orientována na J a V stranu. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Podle informace spoluvlastníka je jednotka ve stavu před rekonstrukcí, došlo pouze k výměně oken za plastová 4. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 585/8319 ke společným částem budovy patřící dle zák. č. 72/1994 Sb. neoddělitelně k bytové jednotce č. 1242/11 a dále podíl v rozsahu 585/8319 ke St. pozemku parc. č. St

8 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 589 Pozemek v části města Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,990 = 0,970 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,08 0, ,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 300, ,46 nádvoří Stavební pozemek - celkem 907,00 m ,46 Pozemek p.č zjištěná cena = ,46 Kč - 8 -

9 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 589 = ,46Kč ,46 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,46 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec obyvatel Stáří stavby: 68 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,45 * 1,00 = 12,45 m 2 pokoj: 25,9 * 1,00 = 25,90 m 2 koupelna: 3,06 * 1,00 = 3,06 m 2 záchod: 1,08 * 1,00 = 1,08 m 2 předsíň: 6,24 * 1,00 = 6,24 m 2 spíž: 1,67 * 1,00 = 1,67 m 2 sklepní kóje: 8,1 * 0,10 = 0,81 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 51,21 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - kočárkárna, prádelna, půda II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 4.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - okna na J a V III 0,03 stranu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - Zděné jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - viz komentář výše III 0,85-9 -

10 Koeficient pro stáří 68 let: s = 1-0,005 * 68 = 0,660 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,660 = 0,617 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,617 = ,14 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 51,21 m 2 * ,14 Kč/m 2 * 0,980 * 0,990= ,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,48 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,46 Kč Spoluvlastnický podíl: 585 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,46 Kč * 585 / = ,08 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,08 Kč Jednotka č. 1242/11 - zjištěná cena = ,56 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Jednotka č. 1242/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč 3.1. Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) celkem zaokrouhleno Kč

11 3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod: Vychází se z porovnání s 5 nabídkami realitních kanceláří a 1 realizovaným prodejem bytových jednotek velikosti a 1+ 1 ve Velkém Meziříčí (Oceňovaná jednotka velikostí přísluší více jednotkám 2+1, nabídky jednotek 1+1 nejsou v současné době n trhu s nemovitostmi presentovány) Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se vychází z odhadu jednotkové ceny, nejblíže pro porovnání pak jednotka v ul. Krškova a Družstevní. V závěrečném výpočtu se zohledňují další kritéria a hlediska Přehled nabídek realitních kanceláří a realizovaných prodejů datum lokalita velik ost bytu podl. ploc ha cena Kč cena Kč/m2 podl., orientace výtah k nemovitosti 03/2015 nabídka Bezručova V.M /? ne 03/2015 nabídka Velké Meziříčí /2015 nabídka Čechova, V.M J?? 03/2015 nabídka Družstevní, V.M NP?? 03/2015 nabídka Krškova, V.M NP/J ne 02/2014prodej Strmá , ne Strmá 1242/ , /4, Z ne zděný bytový dům, byt v původním stavu. Dálkové vytápění, sklep,balkon plast. oka, nově koupelna, starší kuchyně cihlový dům, byt výborná lokalita, po celkové rekonstrukci byt v původním stavu, vlastní vytápění plyn, 2 sklepy cihlový dům, nově kuch. linka, zděné jádro, původní okna. cihlový dům, byt po po kompletní zdařilé rekonstrukci Zděný dům bez zateplení, plast. okna, byt původní stav Odhad obvyklé ceny porovnáním jednotkových cen Výměra bytové jednotky 58,5 m2 Jednotková cena z porovnání Kč/m2 Výsledná cena výchozí Kč Úprava ceny technický stav -10% Kč Úprava ceny lokální vytápění -10% Kč Úprava ceny problematické parkování -3% Kč Úprava ceny na stav domu 0% 0 Kč Výsledná cena Kč 3.2. Cena porovnáním - celá jednotka - zaokrouhleno ,- Kč

12 4. Odhad obvyklé ceny jednotky: 4.1 Rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena Cena zjištěná porovnáním s realizovanými prodeji a nabídkami ,- Kč ,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním - uvažuje se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně - výsledkem jsou administrativní ceny v zásadě na obdobné cenové úrovni, jako ceny reálně dosažitelné na trhu nemovitostí. Přesto je výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. Zde administrativní cena evidentně pod cenou dosažitelnou na trhu b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použito celkem 5 nabídek a 1 4 realizovaný prodej, jedná se tedy o poměrně objektivní způsob odhadu ceny obvyklé Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům v klidové lokalitě, dobrý přístup do centra Slabé stránky: bytový dům před žádoucí revitalizací byt v původním stavu, horší údržba

13 4.4. Stanovení obvyklé ceny celé jednotky Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného Výsledná cena pak jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době vychází z ceny porovnáním po mírném snížení vzhledem k převládajícím slabým stránkám 4.1. Cena obvyklá - celá jednotka ,- Kč 4.5. Stanovení obvyklé ceny id. ½ jednotky K ocenění vlastnického podílu ve výši id. ½ je nutno především uvést z ustanovení z 1128 NOZ: 1128 Odst. (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů Odst. (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Z toho vyplývá, že majitel id. ½ nemovité věci jednotky nemá v žádném případě rozhodovací pravomoc, všechna rozhodnutí mohou být řešena přes soudní rozhodnutí, využití id. ½ nemovitosti se tedy jeví jako problematické a v žádném případě nelze uvažovat obvyklou cenu id. ½ nemovité věci prostý aritmetický průměr z obvyklé ceny celé nemovitosti. Vliv na OC spoluvlastnického podílu má také typ nemovité věci u bytové jednotky je omezení z hlediska užívání maximální. Pro stanovení id. ½ nemovité věci bude využito doporučení znaleckých standardů znaleckého ústavu AREAS Brno s.r.o., kde je problematika v závěru řešena následným doporučením: Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu se stanoví na základě konzultací se spolupracujícími odhadci a pracovníky realitních kanceláří následovně: Komerční nemovitosti: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 5 10 % Nekomerční nemovitosti: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % Závěr: Vzhledem k typu nemovité věci a výši podílu odhaduji vliv snížení obvyklé ceny o 15%. Obvyklá cena celá jednotka Kč 1/2 - aritmeticky Kč snížení na id. 1/2 15% Kč Obvyklá cena id. 1/ Kč

14 Obvyklá cena: Id. ½ nemovité věci ,-Kč slovy: Třistačtyřicettisíc Kč V Třebíči Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. 6. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Nemovitosti z databáze ADMIN a S Reality

15 JV pohled vstup soc. zařízení koupelna chodba kuchyně spížka