ZNALECKÝ POSUDEK. Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 043 EX 1233/09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně rodinného domu čp.89, katastrální území a obec Dolní Lukavice, okres Plzeň - jih, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.541) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova Ostrava Matýs Zdeněk Tylova Přeštice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 043 EX 1233/09 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 21.ledna 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 21.ledna 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Plzni, dne 12.října 2010, zakázka LV č.541. Usnesení soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j. 043 EX 1233/09 o ustanovení soudního znalce ze dne Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 21.prosince 2010 za účasti objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku List vlastnictví Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Mapa širších souvislostí Předmětem ocenění jsou 1) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 2) Studna kopaná 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.89 4) Stavební pozemek, parc.č.st.177 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Samostatně stojící vedlejší stavba zděná z klasických materiálů v tl.15 cm, půdní prostor s dřevěným opláštěním. Střecha pultová s krytinou z pálených tašek. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: D1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zdivo v tloušťce do 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,20*8,00*1,60 = m 3 Zastřešení 3,20*8,00*2,20*0,5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 10. Okna chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 66 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.5%. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.055,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x

4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.350,84 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,06 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,06 Snížení ceny za opotřebení 82.5% - Kč ,30 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,76 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 81 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 81%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč ,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení 81% - Kč ,74 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 9.156,06 Studna kopaná Cena celkem Kč 9.156,

5 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.89 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech s funkční izolací. Krytina střechy je provedena z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké,bez venkovních obkladů. Část fasádních omítek chybí. Vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a na WC. Schodiště do podkroví dřevěné. Dveře prosklené, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností betonové, v ostatních místnostech převládají keramické dlažby. Vytápění zajištěno el.přímotopy. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován kuchyňský sporák na tuhá paliva. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. V pokoji je instalován krb. Není proveden rozvod zemního plynu, napojení je však možno provést. V domě se nachází jeden byt o velikosti 6+1. Stavba je v užívání již 100 let, avšak v roce 1996 byla provedena přístavba soc.zařízení a práce záchovné údržby. Opotřebení objektu bylo stanoveno odhadem na 50%. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drátěného pletiva (3 strany pozemku) - vrata ocelová s pletivem Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (13,00*11,20*2,10)*0,25 = m 3 Vrchní stavba 13,00*11,20*3,00 = m 3 Zastřešení 13,00*11,20*3,80*0,5 = m 3 celkem = m 3-5 -

6 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 13,00*11,20*0, m m 2.10 m/* 1.NP - přízemí 13,00*11, m m 2.70 m/* 2.NP - podkroví 13,00*11, m m 2.70 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.63 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Fasádní omítky chybí % * Vnější obklady chybí % * Podlahy obytných místností podstandard % Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Vybavení kuchyní podstandard % Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 100 let) Celkem 0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.993,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.496,50 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,42 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.89 Cena celkem Kč ,- 4) Stavební pozemek, parc.č.st.177 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.177 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 319 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 38,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 104,97 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,69 Stavební pozemek, parc.č.st.177 Cena celkem Kč ,

10 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.692/65 zahrada o výměře 818 m 2 Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 38,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 104,97 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 41,99 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,42 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

11 C. REKAPITULACE 1) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč ,- 2) Studna kopaná Kč 9.156,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.89 Kč ,- 4) Stavební pozemek, parc.č.st.177 Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátsedmtisícčtyřistaosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.541 pro katastrální území a obec Dolní Lukavice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 1233/09 ( k č.j. 8 Nc 2642/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.541 se nachází v zastavěné části obce Dolní Lukavice, v lokalitě rodinných domů bez občanské vybavenosti. Dům čp.89 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovou střechou a podkrovím

12 V bezprostředním okolí obce Dolní Lukavice jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Chlumčany o velikosti 4+kk vč.soc.zařízení, zastavěná plocha 131 m2, přízemní dům bez podkroví, po rekonstrukci v r.2005, topení ústřední na tuhá paliva, pozemek 510 m2 cena ,- Kč 2. RD Dobřany, x garáž, přízemní část.podsklepený, zastavěná plocha 90 m2, vytápění ústřední na zemní plyn, pozemek 551 m2 cena ,- Kč 3. RD Předenice o velikosti 6+1, přízemní s podkrovím, topení ústřední na zemní plyn, venkovní bazén, užitná plocha 160 m2, pozemek 939 m2 cena ,- Kč 4. RD Horní Lukavice, o velikosti 4+1, přízemní s podkrovím, zastavěná plocha 156 m2, užitná plocha 200 m2, topení ústřední na zemní plyn, průměrný technický stav, pozemek 611 m2 cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že zahájená rekonstrukce není doposud dokončena včetně fasády a nemovitost je neúspěšně nabízena realitní kanceláří za ,- Kč, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím dle LV č.541 ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc V Ostravě, dne 21.ledna