ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2019

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2019 O ceně: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 225 a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemkům p.č zahrada, p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice č.p. 60, rod. dům a pozemku p.č zahrada, v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice, č.p. 64, rod. dům (LV č. 166), v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - objektu č.p zem. stav, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 221, včetně pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. IV) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č. 314/2 - orná půda, pozemku p.č. 318/2 - orná půda, pozemku p.č. 324/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 326/2 - ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č. 339/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 341/1 - orná půda a pozemku p.č. 343/2 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Michelská 1326/ Praha 4 IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 21508/ Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 49 stran a 33 stran příloh. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 21508/11-218, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 225 a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemkům p.č zahrada, p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice č.p. 60, rod. dům a pozemku p.č zahrada, v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice, č.p. 64, rod. dům (LV č. 166), v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - objektu č.p zem. stav, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 221, včetně pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. IV) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č. 314/2 - orná půda, pozemku p.č. 318/2 - orná půda, pozemku p.č. 324/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 326/2 - ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č. 339/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 341/1 - orná půda a pozemku p.č. 343/2 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou a jejich cena je 0,- Kč. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitosti, a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. stránka č. 3

4 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 167, pro k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Výpis z katastru nemovitostí č. 62, pro k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Náhledy katastrálních map, pro k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou, vyhotovené znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán obce Radňovice. Rozhodnutí Pozemkového úřadu č.j. PÚ-355/1991 ve Žďáře nad Sázavou ze dne a Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 4

5 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Radňovice Katastrální území: Radňovice (738182) List vlastnictví číslo: 167 Vlastníci: 1. Knapová Miroslava Podíl: 1/6 Lísky 962/25, Komín, Brno 2. Mikes Eva Lena Podíl: 1/12 Toftebakkevej 30, 2500 Valby, Dánské království 3. Mikes Peter Michael Podíl: 1/12 Gamla brovägen 42, Saltsjö-Boo, Švédské království 4. Sadecký Josef Podíl: 1/4 Husova 165/5, Staré Brno, Brno 5. Svobodová Marie Ing. Podíl: 1/6 CSc., Na okraji 220/16, Krasice, Prostějov 6. Štorková Helena Ing. Podíl: 1/4 Luční 969, Nové Město na Moravě Nemovité věci evidované na LV č. 62, k.ú. Radňovice List vlastnictví číslo: 62 Vlastníci: 1. Knapová Miroslava Podíl: 1/4 Lísky 962/25, Komín, Brno 2. Mikes Eva Lena Podíl: 1/8 Toftebakkevej 30, 2500 Valby, Dánské království 3. Mikes Peter Michael Podíl: 1/8 Gamla brovägen 42, Saltsjö-Boo, Švédské království 4. Sadecký Josef Podíl: 1/8 Husova 165/5, Staré Brno, Brno 5. Svobodová Marie Ing. Podíl: 1/4 CSc., Na okraji 220/16, Krasice, Prostějov 6. Štorková Helena Ing. Podíl: 1/8 Luční 969, Nové Město na Moravě stránka č. 5

6 5. Celkový popis předmětu ocenění I) Rodinný dům č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky, LV č. 167 a LV č. 62 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 225 a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemkům p.č zahrada, p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice č.p. 60, rod. dům a pozemku p.č zahrada, v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Jedná se o přízemní, zděný, zřejmě nepodsklepený (nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou s polovalbami krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Radňovice, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Radňovice 60, Radňovice. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém až sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 227/30 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu, pozemku p.č. 227/23 - ostatní plocha, p.č. 227/25 - ostatní plocha a p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Radňovice, č.p. 61, Radňovice, a dále na pozemku p.č. 227/32 - ostatní plocha, který je v podílovém vlastnictví státu. Dle místního šetření a informací ČSÚ v obci Radňovice je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 60 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Byla vyměněna okna za nová plastová. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích a kamenné podezdívce - vrata dřevěná - vrátka dřevěná - přípojky IS Z důvodu neumožnění prohlídky předmětu ocenění nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a identifikovat vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. stránka č. 6

7 II) Pozemek p.č. 222, LV č. 62 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Radňovice, č.p. 64, rod. dům (LV č. 166), v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Pozemek leží v mírně sklonitém až sklonitém terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 227/30 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu, pozemku p.č. 227/23 - ostatní plocha, p.č. 227/25 - ostatní plocha a p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Radňovice, č.p. 61, Radňovice, a dále na pozemku p.č. 227/32 - ostatní plocha, který je v podílovém vlastnictví státu. Dle místního šetření a informací ČSÚ v obci Radňovice je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Dle platného územního plánu obce (zveřejněného na aktuálních www stránkách obce) jsou pozemky vedeny v plochách: - p.č plochy stabilizované SO - plochy smíšené obytné Na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří je situován rodinný dům č.p. 64, který je ve vlastnictví jiného subjektu, proto není předmětem ocenění. III) Pozemky p.č 221 a p.č 300, LV č. 62 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - objektu č.p zem. stav, příslušející k části obce Radňovice, na pozemku p.č. 221, včetně pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém až sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 227/30 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu a přes pozemek p.č. 227/34 - ostatní plocha, které je ve vlastnictví: Obec Radňovice, č.p. 61, Radňovice. Dle místního šetření a informací ČSÚ v obci Radňovice je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Dle platného územního plánu obce (zveřejněného na aktuálních www stránkách obce) jsou pozemky vedeny v plochách: - p.č plochy stabilizované SO - plochy smíšené obytné - p.č plochy stabilizované VP - plochy veřejných prostranství a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří se nachází objekt č.p zem. stav. Jedná se o přízemní stodolu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za touto dále vlevo (pohled z příjezdové komunikace) je situována přízemní stodola ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za touto dále vzadu se nachází stodola ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškou pálenou, na kterou vepředu vpravo navazuje přízemní objekt bývalých chlévu ze smíšeného zdiva a se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na chlévy vepředu vpravo navazuje přízemní, kamenná kůlna s pultovou střechou krytou taškou pálenou. stránka č. 7

8 b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě na kamenných sloupcích - vrata dřevěná 2x - vrátka dřevěná 2x - zpevněné plochy (kamenné) - přípojky IS IV) Ostatní pozemky, LV č. 62 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č zahrada, pozemku p.č. 314/2 - orná půda, pozemku p.č. 318/2 - orná půda, pozemku p.č. 324/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 326/2 - ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č trvalý travní porost, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č. 339/2 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 341/1 - orná půda a pozemku p.č. 343/2 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Radňovice, obec Radňovice, okres Žďár nad Sázavou. Pozemky p.č. 298, p.č. 299, p.č. 301, p.č. 302 a p.č. 303 tvoří funkční celek, nachází se okrajové části zastavěného území obce Radňovice a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemcích p.č. 227/32 - ostatní plocha a p.č. 227/34 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví státu. Na pozemku p.č. 300 se nachází nezpevněná (štěrková) komunikace. Na pozemcích se nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Pozemky p.č. 314/2, p.č. 318/2, p.č. 324/2, p.č. 326/2, p.č. 329, p.č. 332, p.č. 335, p.č. 336, p.č. 337, p.č. 339/2, p.č. 341/1 a p.č. 343/2 tvoří funkční celek a nachází se v jižní části katastrálního území. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemcích p.č. 340/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu a p.č. 316/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Kraj Vysočina, Žižkova 1882/57, Jihlava. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemků se nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Dle platného územního plánu obce (zveřejněného na aktuálních www stránkách obce) jsou pozemky vedeny v plochách: - p.č část pozemku (cca 900 m 2 ) v plochách stabilizovaných VP - plochy veřejných prostranství - p.č část pozemku (cca m 2 ) v plochách stabilizovaných SN - plochy smíšené nezastavěného území - p.č v plochách stabilizovaných VP - plochy veřejných prostranství - p.č v plochách stabilizovaných ZL - plochy zemědělské - trvalé travní porosty - p.č v plochách stabilizovaných ZZ - plochy zemědělské - zahrady a sady - p.č v plochách stabilizovaných ZZ - plochy zemědělské - zahrady a sady - p.č. 314/2 - v plochách stabilizovaných ZO - plochy zemědělské - orná půda - p.č. 318/2 - v plochách stabilizovaných ZO - plochy zemědělské - orná půda - p.č. 324/2 - v plochách stabilizovaných ZL - plochy zemědělské - trvalé travní porosty - p.č. 326/2 - v plochách stabilizovaných SPo - plochy smíšené nezastavěného území přírodní (na pozemcích ostatní plocha) - p.č v plochách stabilizovaných L - plochy lesní - p.č v plochách stabilizovaných ZL - plochy zemědělské - trvalé travní porosty stránka č. 8

9 - p.č v plochách stabilizovaných VH - plochy vodní a vodohospodářské - p.č v plochách stabilizovaných SPo - plochy smíšené nezastavěného území přírodní (na pozemcích ostatní plocha) - p.č v plochách stabilizovaných SPo - plochy smíšené nezastavěného území přírodní (na pozemcích ostatní plocha) - p.č. 339/2 - v plochách stabilizovaných ZL - plochy zemědělské - trvalé travní porosty - p.č 341/1 - v plochách stabilizovaných ZO - plochy zemědělské - orná půda - p.č. 343/2 - v plochách stabilizovaných ZL - plochy zemědělské - trvalé travní porosty. Ocenění je provedeno dle skutečného, zjištěného stavu. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedených věcných břemen. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah znaleckého posudku Nemovité věci evidované na LV č. 167, k.ú. Radňovice 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 60 Nemovité věci evidované na LV č. 62, k.ú. Radňovice 1) Objekty a) Objekt č.p zem. stav, na pozemku p.č Stodola I b) Stodola II c) Stodola III d) Stodola IV (bývalé chlévy) 2) Pozemky a) Pozemky p.č. 224, p.č. 225, p.č. 226 b) Pozemek p.č. 222 c) Pozemky p.č. 221, p.č. 300 d) Ostatní pozemky 3) Věcná práva a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění Komparativní metoda - stavební pozemky 1) Ocenění porovnávací metodou Komparativní metoda - zemědělské pozemky 1) Ocenění porovnávací metodou Komparativní metoda - rodinný dům č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky jako celku 1) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 9

10 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,020 i = 2 stránka č. 10

11 Nemovité věci evidované na LV č. 167, k.ú. Radňovice Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,920 i = 1 stránka č. 11

12 Nemovité věci evidované na LV č. 62, k.ú. Radňovice Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8, který je dále omezen věcným břemenem (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,890 i = 1 stránka č. 12

13 Ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 167, k.ú. Radňovice 1) Objekty 1.1) Vyhláška 457/2017 Sb. Podlaží: 1.1.a) Rodinný dům č.p I.NP Zastavěná plocha: 8,08 8,33+3,50 4,85 = 84,28 m 2 Podlažnost: 84,28 / 84,28 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 8,08 8,33 4,76+3,50 4,85 2,20 = 357,72 m 3 Zastřešení 8,08 8,33 2,85 0,50+3,50 4,85 2,56 0,50 = 117,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 475,36 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné bez izolace 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová s polovalbou 7,30 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody), pozinkované 0,90 % Standardní (parapety) 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady kamenné 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní stránka č. 13

14 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Radňovice Počet obyvatel: 315 Základní cena (ZC): 1 299, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl odhadnut zpracovatelem na základě místního šetření. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * stránka č. 14

15 * Rok výstavby / kolaudace: 1939 Stáří stavby (y): 80 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,515 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 668,99 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,920 Index polohy (I P ): 1,020 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 475,36 668,99 0,920 1,020 = ,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,40 Kč Rodinný dům č.p. 60 zjištěná cena: ,40 Kč Nemovité věci evidované na LV č. 62, k.ú. Radňovice 1) Objekty 1.1) Vyhláška 457/2017 Sb. 1.2) Objekt č.p zem. stav, na pozemku p.č Stodola I 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,116 Podlaží: I.NP Výška: 4,85 m Zastavěná plocha: 22,00 9,70 = 213,40 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 4,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 213,40 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 22,00 9,70 4,85 = 1 034,99 m 3 Zastřešení 22,00 9,70 4,64 0,50 = 495,09 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 530,08 m 3 stránka č. 15

16 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné bez izolace 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hrubé 2,90 % Standardní 30 % Nevyskytuje se 70 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 70 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7402 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9509 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7330 stránka č. 16

17 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1160 Základní jednotková cena upravená: = 1 977,42 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 530,08 m ,42 Kč/m 3 = ,79 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,79 Kč 80,000 % ,63 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,16 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,890 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,16 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,908 Cena stavby: CS = CS N pp = ,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,37 Kč Objekt č.p zem. stav, na pozemku p.č Stodola I zjištěná cena: ,37 Kč 1.3) Stodola II 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,116 Podlaží: I.NP Výška: 4,95 m Zastavěná plocha: 7,85 23,50 = 184,48 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 4,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 184,48 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 7,85 23,50 4,95 = 913,15 m 3 Zastřešení 7,85 23,50 3,85 0,50 = 355,11 m 3 stránka č. 17

18 Obestavěný prostor celkem: = 1 268,26 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky -vápenné hrubé 2,90 % Standardní 30 % Nevyskytuje se 70 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna ocelová jednoduchá 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 230V/400V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 70 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7402 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 stránka č. 18

19 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9558 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7242 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1160 Základní jednotková cena upravená: = 1 963,75 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 268,26 m ,75 Kč/m 3 = ,58 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,58 Kč 80,000 % ,46 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,12 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,890 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,12 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,908 Cena stavby: CS = CS N pp = ,08 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,39 Kč Stodola II zjištěná cena: ,39 Kč 1.4) Stodola III 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,116 Podlaží: I.NP Výška: 7,80 m Zastavěná plocha: 26,75 12,00 = 321,00 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 7,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 321,00 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 26,75 12,00 7,80 = 2 503,80 m 3 stránka č. 19

20 Zastřešení 26,75 12,00 2,90 0,50 = 465,45 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 969,25 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová s polovalbami 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hrubé 2,90 % Standardní 30 % Nevyskytuje se 70 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna ocelová jednoduchá 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 50 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 70 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7367 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 stránka č. 20

21 Ocenění: Základní cena ZC: 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9406 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,5692 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1160 Základní jednotková cena upravená: = 1 518,91 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 969,25 m ,91 Kč/m 3 = ,52 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,52 Kč 80,000 % ,82 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,70 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,890 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,70 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,908 Cena stavby: CS = CS N pp = ,27 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,53 Kč Stodola III zjištěná cena: ,53 Kč 1.5) Stodola IV (bývalé chlévy) 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,116 Podlaží: I.NP Výška: 3,71 m Zastavěná plocha: 7,89 29,90 = 235,91 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,71 m stránka č. 21

22 Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 235,91 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 7,89 29,90 3,71 = 875,23 m 3 Zastřešení 7,89 29,90 2,90 0,50 = 342,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 217,30 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová s polovalbami 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hrubé 2,90 % Standardní 30 % Nevyskytuje se 70 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna ocelová jednoduchá 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 50 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 70 % 0,0203 stránka č. 22

23 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7367 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9480 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8660 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1160 Základní jednotková cena upravená: = 2 329,09 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 217,30 m ,09 Kč/m 3 = ,26 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,26 Kč 80,000 % ,01 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,25 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,890 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,25 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,908 Cena stavby: CS = CS N pp = ,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,07 Kč Stodola IV (bývalé chlévy) zjištěná cena: ,07 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p zem. stav, na pozemku p.č Stodola I ,37 Kč b) Stodola II ,39 Kč c) Stodola III ,53 Kč d) Stodola IV (bývalé chlévy) ,07 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,36 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč stránka č. 23

24 2) Pozemky 2.1) Vyhláška 457/2017 Sb. 2.1.a) Pozemky p.č. 224, p.č. 225, p.č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Radňovice Název okresu: Žďár nad Sázavou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,70 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezenou vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 601, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 218, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,908 stránka č. 24

25 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 197,9440 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 224 Zahrada , Zastavěná plocha a nádvoří , Zahrada ,94 Součet: ,54 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,82 Kč Pozemky p.č. 224, p.č. 225, p.č. 226 zjištěná cena: ,82 Kč 2.1.b) Pozemek p.č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Radňovice Název okresu: Žďár nad Sázavou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,70 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezenou vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 601, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 218, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,890 stránka č. 25

26 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,908 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 197,9440 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 222 Zastavěná plocha a nádvoří ,48 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,94 Kč Pozemek p.č. 222 zjištěná cena: ,94 Kč 2.1.c) Pozemky p.č. 221, p.č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Radňovice Název okresu: Žďár nad Sázavou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,70 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 stránka č. 26

27 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezenou vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) Základní cena výchozí: ZC v = 601, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 218, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) 0,90 Index trhu: I T = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,908 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 197,9440 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 221 Zastavěná plocha a nádvoří ,93 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II. Místní komunikace (I. až III. třídy), dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1201 m 0,20 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. území sídelní části obce 0,05 3 Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem 0,03 4 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,30 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,246 i = 1 stránka č. 27

28 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 53,6280 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 300 Ostatní plocha - ostatní komunikace ,95 Součet cen všech typů pozemků: = ,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,74 Kč Pozemky p.č. 221, p.č. 300 zjištěná cena: ,74 Kč 2.1.d) Ostatní pozemky 6, 8, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Radňovice Název okresu: Žďár nad Sázavou Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,70 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezenou vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 601, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 218, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) stránka č. 28

29 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 314/2 Orná půda - část ,42 3, ,42 314/2 Orná půda - část ,31 2, ,82 314/2 Orná půda - část ,08 6, ,91 318/2 Orná půda - část ,81 2, ,83 318/2 Orná půda - část ,08 6, ,95 318/2 Orná půda - část ,42 3, ,28 324/2 Trvalý travní porost ,44 3, ,78 - část 324/2 Trvalý travní porost ,42 3, ,43 - část 324/2 Trvalý travní porost ,31 2, ,30 - část 332 Trvalý travní porost ,31 2, ,66 - část 332 Trvalý travní porost ,81 2, ,42 - část 339/2 Trvalý travní porost ,31 2, ,43 - část 339/2 Trvalý travní porost ,81 2, ,21 - část 339/2 Trvalý travní porost ,23 5, ,10 - část 339/2 Trvalý travní porost ,44 3, ,66 - část 339/2 Trvalý travní porost ,42 3, ,18 - část 341/1 Orná půda - část ,31 2, ,14 341/1 Orná půda - část ,23 5, ,65 341/1 Orná půda - část ,08 6, ,44 341/1 Orná půda - část ,42 3, ,98 343/2 Trvalý travní porost ,23 5, ,99 - část 343/2 Trvalý travní porost ,08 6, ,51 - část 301 Trvalý travní porost ,23 5, , Zahrada ,23 5, , Zahrada ,23 5, ,38 Součet: ,15 stránka č. 29

30 Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (k u ): Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % k u = 1,600 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 2,65 Kč/m 2 6 odst. 5 Zemědělské pozemky neobhospodařované Základní cena upravená: ZCU = ZC pz 0,25 0,65 k u Parc. č. Název Výměra [m 2 ] snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 337 Ostatní plocha ,0000 * 1 193, 326/2 Ostatní plocha - jiná ,0000 * 1 276, plocha 329 Ostatní plocha - jiná 677 1,0000 * 677, plocha 336 Ostatní plocha - jiná ,0000 * 8 661, plocha Součet: , *) základní cena upravená byla omezena na 1 Kč/m 2 9 odst. 5 Jiné hospodářsky nevyužitelné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC pz 0,25 k u Parc. č. Název Výměra [m 2 ] snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 298 Ostatní plocha , ,64 neplodná půda 299 Ostatní plocha - jiná 107 1, ,42 plocha Součet: ,06 8 odst. 3 Pozemky vodní plochy rybníku nebo malé vodní nádrže Základní cena upravená: ZCU = ZC k z Parc. č. Název Výměra [m 2 ] k z ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 335 Vodní plocha - rybník ,07 15, ,18 Součet cen všech typů pozemků: = ,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,67 Kč Ostatní pozemky zjištěná cena: ,67 Kč Ceny pozemků: a) Pozemky p.č. 224, p.č. 225, p.č ,82 Kč b) Pozemek p.č ,94 Kč c) Pozemky p.č. 221, p.č ,74 Kč d) Ostatní pozemky ,67 Kč Cena pozemků činí celkem: ,17 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč stránka č. 30

31 3) Věcná práva 3.1) Cenový předpis 3.1.a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) užívání komunikace přes p.č. 340/2 pro p.č. 339/2 a 341/1 podle rozhodnutí PÚ Žďár nad Sázavou ze dne Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 339/2 - parcela: 341/1 a vázne na: - parcela: 340/2 - parcela: 340/4 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Ocenění věcného břemene je provedeno samostatně a to bez zohlednění vlivu na hodnotu předmětu ocenění. Vlastní existence tohoto věcného břemene má vliv na výsledné hodnoty stanovené tímto znaleckým posudkem. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 1 250, Kč Hodnota věcného břemene: = 1 250, Kč stránka č. 31

32 3.1.b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) strpět vybudované meliorační zařízení a umožnit správci přístup k opravám a údržbě, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí pozemkového úřadu ve Žďáře nad Sázavou ze dne Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: Zemědělské družstvo Nové Město na Moravě, družstvo, Petrovická 857, Nové Město na Moravě a vázne na: - parcela: 314/2 - parcela: 318/2 - parcela: 319/2 - parcela: 324/2 - parcela: 326/2 - parcela: parcela: parcela: parcela: parcela: parcela: 339/2 - parcela: 341/1 - parcela: 343/2 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 1 250, Kč Hodnota věcného břemene: = 1 250, Kč Ceny věcných práv Cenový předpis: a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění 1 250, Kč b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 1 250, Kč Cena věcných práv činí celkem: 0, Kč Cena po zaokrouhlení: 0, Kč stránka č. 32

33 Komparativní metoda - stavební pozemky 1) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Žďár nad Sázavou - Pánov, okres Žďár nad Sázavou Pozemek v centru města Žďár nad Sázavou v lokalitě Pánov. Zahrada je osázena mladými ovocnými stromy a jehličnany. Na pozemku je vlastní vrtaná studna a zahradní domek s topidlem na tuhá paliva. Na zahradě jsou tři sklepy, částečně zapuštěné do svahu pro uskladnění ovoce a zeleniny na zimu. Celková výměra činí 604 m 2. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 33

34 2) Pozemek Hamry nad Sázavou - Nejdek, okres Žďár nad Sázavou Pozemek na prodej v obci Hamry nad Sázavou, Najdek. Velikost pozemku je 900 m 2. Pozemek vedený jako zahrada. Dle územního plánu jako plocha bydlení venkovského typu. Pozemek se nachází v ochranném pásmu železnice. Inž. sítě (voda, elektro) jsou nedaleko pozemku. Kanalizace se teprve bude stavět. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Pozemek Jimramov - ul. Panská, okres Žďár nad Sázavou Pozemek o velikosti 630 m 2 se nachází v proluce mezi domy na ulici Panské. Veškeré sítě jsou dostupné na hranici pozemku. Nabídková CENA: ,- Kč 4) Pozemek Skorotice - Chlébské, okres Žďár nad Sázavou Pozemek v obci Skorotice Chlébské v okrese Žďár nad Sázavou o celkové výměře m 2. Pozemek se skládá ze tří parcel a jejich rozloha činí: m m m 2. Možnost výstavby 3-4 domů. Pozemek se nachází na mírném JZ svahu s panoramatickým výhledem do kraje, ze severu krytý lesem. Po JZ straně pozemku vede lesní silnice, minimálně používaná (průměrně 1 auto za hodinu), která je cca 2 až 5 m pod úrovní pozemku. Elektřina je připojena, dále voda je vedena z obecního vodovodu, který vede na hranici pozemku, možnost vybudování studny. Kanalizaci bude nutno řešit septikem. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných stránka č. 34

35 pozemků pohybuje v rozmezí od 340,- do 460,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků při spodní hranici uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 340,- Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační K stavební připravenosti K přístupu Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Žďár nad Sázavou - Pánov, okres Žďár nad Sázavou , Kč 604,00 m 2 1,20 1,05 1,00 1,00 459,90 Kč 1,0 Pozemek Hamry nad Sázavou - Nejdek, okres Žďár nad Sázavou , Kč 900,00 m 2 1,05 1,05 1,05 1,00 341,22 Kč 1,0 Pozemek Jimramov - ul. Panská, okres Žďár nad Sázavou , Kč 630,00 m 2 0,95 1,05 1,10 1,00 455,68 Kč 1,0 Pozemek Skorotice - Chlébské, okres Žďár nad Sázavou , Kč ,00 m 2 0,95 1,05 1,00 1,00 377,60 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační K stavební připravenosti K přístupu ) Minimální jednotková cena za m 2 : 341,22 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 408,60 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 459,90 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 340, Kč Jednotkové množství: 1,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 340, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 340, Kč stránka č. 35

36 Komparativní metoda - zemědělské pozemky 1) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Věcov - Odranec, okres Žďár nad Sázavou Pozemky zemědělské o celkové výměře m 2 v katastrálním území Odranec u Věcova, okres Žďár nad Sázavou. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 36

37 2) Pozemek Věcov, okres Žďár nad Sázavou Pozemky o celkové výměře m 2 nacházející se v katastrálním území Věcov okres Žďár nad Sázavou. Jedná se o celek tvořený třemi parcelami orné půdy, dvěma parcelami trvalého travního porostu a třemi parcelami ostatní plochy. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Pozemek Lhotka, okres Žďár nad Sázavou Pozemky zemědělské o celkové výměře m 2 Sázavou. Pozemky jsou dobře přístupné. Nabídková CENA: ,- Kč v katastrálním území Lhotka u Žďáru nad 4) Pozemek Lísek - Lhota, okres Žďár nad Sázavou Pozemky zemědělské o celkové výměře m 2 nacházející se v katastrálním území Lhota u Lísku. Nabídku tvoří: 23 parcel - trvalý travní porost, 4 parcely - ostatní plochy, 1 parcela - vodní plocha a 7 parcel - orná půda. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 24,- do 29,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků jako průměr uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 27,- Kč/m 2. stránka č. 37

38 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Věcov - Odranec, okres Žďár nad Sázavou , Kč ,00 m 2 1,00 1,05 28,57 Kč 1,0 Pozemek Věcov, okres Žďár nad Sázavou , Kč ,00 m 2 1,00 1,05 26,08 Kč 1,0 Pozemek Lhotka, okres Žďár nad Sázavou , Kč ,00 m 2 1,00 1,05 23,81 Kč 1,0 Pozemek Lísek - Lhota, okres Žďár nad Sázavou , Kč ,00 m 2 1,00 1,05 28,57 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : 23,81 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 26,76 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 28,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 27, Kč Jednotkové množství: 1,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 27, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 27, Kč stránka č. 38

39 Komparativní metoda - rodinný dům č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky jako celku 1) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Křídla, okres Žďár nad Sázavou Objekt je členitý včetně stodoly, chlévů a další navazující nemovitostí s oploceným dvorem. Na pozemku z druhé části je sklípek. Podlahy jsou dřevěné, WC, umyvadlo. Tento objekt je vhodný k rekonstrukci na přestavbu k rekreaci, ale i k trvalému bydlení. Také vhodné k demolici a výstavby nového rodinného domu. Veškerá občanská vybavenost se nachází pouhých 6 km v Novém Městě na Moravě. stránka č. 39

40 Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Horní Libochová, okres Žďár nad Sázavou RD 4+kk (zastavěná plocha a nádvoří 137 m 2 ) s předzahrádkou 53 m 2. 1.NP: chodba, schodiště do 2.NP a suterénu, chodba se vstupem na dvůr, WC, koupelna s vanou, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokojík (komora). 2.NP chodba, 2 x pokoj. Na podlahách v místnostech jsou parkety, beton a keramická dlažba. Suterén: 2 x sklepní místnost a kotelna. Konstrukce budovy je zděná z pálených cihel a tvárnic a její stavebně - technický stav odpovídá zanedbané údržbě. Rodinný dům je vhodný k rekonstrukci a modernizaci. Stáří budovy cca 50 let. Střecha budovy je sedlová s plechovou krytinou. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná dvojitá, vchodové dveře dřevěné prosklené, fasáda domu bez zateplení. Dům je napojený na elektřinu, obecní vodovod, odpady do septiku. Vytápění budovy je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Obec Horní Libochová se nachází 13 km severovýchodně od Velkého Meziříčí, 4 km od Křižanova a 28 km od Tišnova a Žďáru nad Sázavou. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Nyklovice, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o rodinný dům prostorné hospodářské místnosti, dílna dříve sloužící jako kovárna a 2 garáže. Jedna garáž je k domu přistavěna. Dům je podsklepen. Kolem domu je dále zahrádka. Dále se zde nachází uzavřený dvůr o výměře cca 50m 2, který poskytuje absolutní soukromí. V domě je velmi prostorná 2 podlažní půda k další možné výstavbě. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: plyn, elektrika, vodovod, odpad. Topení zajišťuje plně funkční kotel na tuhá paliva. Ohřev vody je řešen el.bojlerem. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) stránka č. 40

41 Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Křídla, okres Žďár nad Sázavou Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,70 Kč Váha (V): 1,0 RD Horní Libochová, okres Žďár nad Sázavou Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,18 Kč stránka č. 41

42 Váha (V): 1,0 RD Nyklovice, okres Žďár nad Sázavou Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,90 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena: ,18 Kč Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): ,26 Kč Maximální jednotková cena: ,90 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota (hodnota RD č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky jako celku): , Kč stránka č. 42

43 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Cena věcných práv 0, Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) , Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* , Kč Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna.* , Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Věcné břemeno, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 62, pro k.ú. Radňovice a bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění je již ve výsledných hodnotách zohledněno. stránka č. 43

44 I) Rodinný dům č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky, LV č. 167 a LV č. 62 Obvyklá hodnota RD č.p. 60 s příslušenstvím a pozemky jako celku ,- Kč Pozemky p.č. 224, p.č. 225, p.č. 226 na LV č. 62 Výměra pozemků m 2 Obvyklá hodnota pozemků za m 2 (stanovena komparativní metodou) 340,- Kč Obvyklá hodnota pozemků jako celku (zaokrouhleno) ,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 1/8 k pozemkům (zaokrouholeno) ,- Kč Objekt RD č.p. příslušenstvím (LV č. 167) Obvyklá hodnota RD č.p. 60 po odečtení hodnoty pozemků LV č. 62 ( ,- Kč ,- Kč = ,- Kč) Id. spol. podíl ve výši 1/4 k RD č.p. 60 (LV č. 167) Obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit pouze jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. ( ,- Kč / 4 * 0,80 = ,- Kč (zaokrouhleno) Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč ,- Kč II) Pozemek p.č. 222, LV č. 62 Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto ideálních spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Pozemek p.č. 222 na LV č. 62 Výměra pozemku 545 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 (stanovena komparativní metodou) 340,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku (zaokrouhleno) ,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 1/8 k pozemku (zaokrouholeno) ,- Kč stránka č. 44

45 III) Pozemky p.č 221 a p.č 300, LV č. 62 Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto ideálních spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Pozemek p.č. 221 na LV č. 62 Výměra pozemku m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 (stanovena komparativní metodou) 340,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku (zaokrouhleno) ,- Kč Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 1/8 k pozemku (zaokrouholeno) ,- Kč Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemku p.č. 300 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (zaokrouhleno). Objekt č.p zem. stav - stodola I, stodola II, stodola III a stodola IV S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí shodnou s cenou zjištěnou dle platného administrativního předpisu, a to ve výši ,- Kč (zaokrouhleno). Obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , , ,- = ,- Kč (zaokrouhleno) stránka č. 45

46 IV) Ostatní pozemky, LV č. 62 Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto ideálních spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Pozemky p.č. 298, p.č. 299, p.č. 314/2, p.č. 318/2, p.č. 324/2, p.č. 326/2, p.č. 329, p.č. 332, p.č. 335, p.č. 336, p.č. 337, p.č. 339/2, p.č. 341/1 a p.č. 343/2 Výměra pozemků m 2 Obvyklá hodnota pozemků za m 2 (stanovena komparativní metodou) 27,- Kč Obvyklá hodnota pozemků (jako celku) ,- Kč Obvyklá hodnota ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemkům (zaokrouhleno) ,- Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* , Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , , , ,- = ,- Kč stránka č. 46

47 Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesátosmtisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesátšesttisícsedmsetpadesát Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 47

48 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 48

49 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 49

50