Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 O ceně nemovitosti - rodinného domu čp na pozemku parc.č. 3911/10 v kat.území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant n.o., okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský Objednatel posudku: Účel posudku: HELP ONE s.r.o. Srdínkova 594/ Hradec Králové K přechodu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. arch. Tomáš Rybka J.Hory Frýdek-Místek Posudek obsahuje 9 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Frýdku-Místku,

2 A. Nález 2 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost pro zjištění vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu ve výši obvyklé ceny. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti nemovitosti. vlastníka 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , Znalecký posudek č /15 vypracovaný ladislavem Křenkem a zjištění na místě samém. Výměry byly převzaty z citovaného posudku. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: SJM Marie a Radim Mohyla, Sokola Tůmy 1271, Frýdlant n.o. 5. Dokumentace a skutečnost Jsou v souladu. Na oceňované nemovitosti váznou finanční závazky. 6. Celkový popis nemovitosti Je oceňován samostatně stojící rodiný dům postavený v okrajové části obce. Obsahuje jednu bytovou jednotku s celkem pěti obytnými místnostmi. K domu náleží venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Podrobnosti jsou v následujícím vlastním ocenění. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Trvalé porosty c) Pozemky d) Obvyklá cena Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 B. Posudek 3 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,970 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 0,00

4 4 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,980 i = 2 a) Rodinný dům 35 Jednopodlažním dům s celkovým podsklepením a podkrovím. Je zděný zastřešený sedlovou střechou. Má standartní konstrukce a vybavení. Je v dobrém technickém stavu s dobrou údržbou. Byl dán do užívání v roce Opotřebení je obvyklé. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.P.P. 2,50 m 103,00 m 2 I.N.P. 3,00 m 103,00 m 2 Krov 2,90 m 103,00 m 2 Součet: 8,40 m 309,00 m 2 Podlažnost: 309,00 / 103,00 = 3,00 Obestavěný prostor (OP): I.P.P. 2,50 103,00 = 257,50 m 3 I.N.P. 3,00 103,00 = 309,00 m 3 Krov 2,90 103,00 = 298,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 865,20 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdlant nad Ostravicí Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 546, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna 0,05

5 5 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1987 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,983 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 519,72 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,980 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 865, ,72 0,970 0,980 = ,57 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,57 Kč b) Trvalé porosty Jsou oceňovány následující trvalé porosty. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 362 m 2 smíšené 3911/1 0, ,0140 Kč ,20 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = ,20 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: ,20 Kč c) Pozemky 4 Jsou oceňovány následující pozemky. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Frýdlant nad Ostravicí Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 1,00

6 6 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 714, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,980 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,951 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 679,0140 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3911/10 zastavěná plocha , /1 trvalý travní porost chakteru ,47 zahrady Součet: ,97 Pozemky zjištěná cena: ,97 Kč Výsledné administrativní ceny: a) Rodinný dům ,57 Kč b) Trvalé porosty ,20 Kč c) Pozemky ,97 Kč Výsledná cena činí celkem: ,74 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč

7 d) Obvyklá cena 7 Obvyklá cena nemovitosti (tržní) je cena, za kterou je možno stejnou, nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit v obvyklém obchodním styku. Při stanovení obvyklé ceny se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Neuvažují se vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů účastných převodu, ani vlivu zvláštní obliby. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnání s trhem s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nabídkou na trhu, stavu nemovitostí a zkušenostmi znalce. V současné době se na trhu nachází přibližně srovnatelné nemovitosti. Jedná se o nabídky realitních kanceláří. U těchto cen je nutná korekce pro případné dohadování ceny, provize atd. Jedná se o tyto nemovitosti: Rodinný dům ve Frýdlantě n.o. s cenou ,- Kč. Rodinný dům ve Frýdlantě n.o. s cenou ,- Kč. Rodinný dům ve Frýdlantě n.o. s cenou ,- Kč. Vzhledem k celkovému technickému, právnímu stavu nemovitosti a její umístění, odhaduji celkovou obvyklou cenu ve výši od ,- Kč. Obvyklá (vyvolávací) cena: , Kč Cena slovy: dvamiliónydevětsettisíc Kč Ve Frýdku-Místku, Ing. arch. Tomáš Rybka znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí J.Hory Frýdek-Místek

8 C. Znalecká doložka 8 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jemenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne čj.spr.4976/86 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2016 podle připojené likvidace. Podpis znalce

9 D. Seznam příloh 9 Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří