Hodnocení variant využití majetku bytového fondu

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Hodnocení variant využití majetku bytového fondu Bakalářská práce Vedoucí práce: Mgr. Petr Strejček, MBA Klára Moučková Brno 2010

2 Děkuji svému vedoucímu práce Mgr. Petru Strejčkovi, MBA za podporu a rady při zpracovávání této práce, za podnětné připomínky a za ochotu a vstřícnost po dobu její tvorby. Ráda bych na tomto místě poděkovala rovněţ Ing. Milanu Petrovi, pracovníkovi technické správy budov, díky kterému jsem získala řadu poznatků a zkušeností z oblasti správy a údrţby bytového fondu, které jsem z velké části uplatnila a díky nimţ tato práce mohla reflektovat skutečné potřeby města Ţďár nad Sázavou.

3 Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně za odborného vedení Mgr. Petra Strejčka, MBA a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje. V Brně dne 26. května 2010

4 Abstract Moučková, K., Evaluation of options how to use the assets of The Housing Stock. Bachelor thesis. Brno: Mendelu, The thesis suggests and rates all optional ways how to manage the immovable city assets and their impact on the local budget in case of lump sale of the property or taking advantage of possible hire of the possession. It also evaluates profitability of the part of housing capacity under the condition of current valid terms as well as the affect of single-sided rent increase. The thesis includes the report of property estimated price in agreement with the topical legal enactment. Keywords Housing Policy, Housing Stock, Property Evaluation, One-sided Rent Rising, Rate of Return of Investment in Real Estate. Abstrakt Moučková, K., Hodnocení variant vyuţití majetku bytového fondu. Bakalářská práce. Brno: Mendelu, Práce spočívá v hodnocení variant hospodaření s nemovitým majetkem města a jejich dopad na místní rozpočet v případě volby jednorázového odprodeje, či ponechání ve vlastnictví s vyuţitím pronájmu. Zahrnuje rentabilnost části bytového fondu za současných platných podmínek a při případném jednostranném navýšení nájemného. Práce dále zahrnuje posudek odhadní ceny nemovitosti nákladovým způsobem dle platného právního předpisu. Klíčová slova Bytová politika, bytový fond, oceňování nemovitosti, jednostranné zvyšování nájemného, návratnost investice do nemovitosti.

5 5 Obsah 1 Úvod a cíl práce Úvod Cíl práce Literární přehled Transformace bytové politiky v České republice Majetek územní samosprávy Dispozice s majetkem obce Investice do bytového domu Správa a péče o bytový fond Negativní znaky současného bytového fondu ČR Jednostranné zvyšování nájemného z bytu Bytová politika ve Ţďáře nad Sázavou Historie komplexní bytové výstavby Vznik a vývoj bytových druţstev ve Ţďáře nad Sázavou Domovní a bytový fond města Status fondu na opravy bytového fondu Oceňování nemovitosti Metoda nákladová Cena nemovitosti Metodika 25 4 Vlastní práce Kompletní rekonstrukce stavby Oceňování nemovitosti Oceňování sklepních prostor v 1. PP Oceňování obchodů v 1. NP Oceňování bytových jednotek v 2. NP a 3. NP Oceňování nebytového půdního prostoru v 3. NP Oceňování zastavěného pozemku... 34

6 6 4.3 Stanovení návratnosti investice do nemovitosti Srovnání současných a zákonem stanovených cen nájemného bytových prostor pro rok Výpočet kupní ceny obytných domů podle města Daňové náklady Daň z nemovitosti Daň z převodu nemovitosti Daň z příjmů Varianty vyuţití nemovitosti Prodej nemovitosti Vyhodnocení ze strany budoucího investora Ponechání nemovitosti v majetku města Diskuse 56 6 Závěr 58 7 Použitá literatura Prameny Monografie Internetové zdroje Přílohy 61 A Průměrný počet osob na 1 trvale obydlený byt 62 B Průměrná obytná plocha bytu na 1 osobu 63 C Počet dokončených bytů na obyvatel 64 D Ţďár nad Sázavou 65 E Domovní fond města Ţďár nad Sázavou 66 F Bytový fond města Ţďár nad Sázavou 67 G Struktura domovního a bytového fondu města Ţďár nad Sázavou 68 H Půdorys 1. NP bytového domu 69 I Půdorys 2. NP bytového domu 70

7 7 J Půdorys 3. NP bytového domu 71 K Příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 72 L Příloha č. 2 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 78 M Příloha č. 4 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 79 N Příloha č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 80 O Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 81 P Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 82 Q Příloha č. 21 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 83 R Příloha č. 38 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 87 S Příloha č. 39 k vyhlášce č. 3 /2008 Sb. 88

8 8 Seznam obrázků OBR. 1 URČENÍ MAJETKOVÉ CENY DOMU OBR. 2 PODÍL SEKTORU SOUČTU DOMOVNÍHO A BYTOVÉHO FONDU VE ŽĎÁŘE NAD SÁZAVOU V R OBR. 3 POSUZOVANÝ OBJEKT (ZLEVA NÁMĚSTÍ REPUBLIKY 61, VESELSKÁ 60) OBR. 4 ČISTÉ ZISKY Z DRŽBY OBJEKTU V JEDNOTLIVÝCH LETECH OBR. 5 VÝNOSNOST Z NEMOVITOSTI OBR. 6 EXPONENCIÁLNÍ APROXIMACE VÝŠE MĚSÍČNÍHO NÁJMU BYTŮ OBR. 7 POLYNOMICKÁ APROXIMACE VÝŠE MĚSÍČNÍHO NÁJMU NEBYT. PROSTOR OBR. 8 BUDOUCÍ AKUMULOVANÉ ZISKY PŘI ZACHOVÁNÍ SOUČASNÉ CENY NÁJEMNÉHO NA NÁSLEDUJÍCÍCH 10 LET OBR. 9 BUDOUCÍ AKUMULOVANÉ ZISKY PŘI NAVÝŠENÍ NÁJEMNÉHO NA NÁSLEDUJÍCÍCH 5 LET, POTÉ NÁJEMNÉ KONSTANTNÍ OBR. 10 PRŮMĚRNÝ POČET OSOB NA 1 TRVALE OBYDLENÝ BYT OBR. 11 PRŮMĚRNÁ OBYTNÁ PLOCHA BYTU NA 1 OSOBU OBR. 12 POČET DOKONČENÝCH BYTŮ NA OBYVATEL OBR. 13 DOMOVNÍ FOND MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU OBR. 14 BYTOVÝ FOND MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU OBR. 15 STRUKTURA DOMOV. A BYTOVÉHO FONDU MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU... 68

9 9 Seznam tabulek TAB. 1 HODNOTY ÚROVNĚ BYDLENÍ V ČR V LETECH 1981, 1991 A TAB. 2 PRŮMĚRNÉ STÁŘÍ BYTOVÉHO FONDU V ČR V LETECH 1971, 1981, TAB. 3 VLASTNICKÁ SKLADBA BYTOVÉHO FONDU ŽĎÁR NAD SÁZAVOU V R TAB. 4 POSOUZENÍ STANDARDU BUDOVY TAB. 5 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ STAVBY TAB. 6 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK TAB. 7 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ PŮDNÍHO PROSTORU TAB. 8 ÚPRAVA ZÁKLADNÍCH CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ TAB. 9 VYČÍSLENÍ CEN OBJEKTU TAB. 10 PŘEHLED PŘÍJMŮ A VÝDAJŮ Z DRŽBY OBJEKTU ZA R TAB. 11 PŘEHLED PŘÍJMŮ A VÝDAJŮ Z DRŽBY OBJEKTU ZA R TAB. 12 POROVNÁNÍ SKUTEČNÝCH A ZÁKONEM STANOVENÝCH CEN PODLE ZÁKONA Č.107/2006 SB TAB. 13 VÝPOČET VÝŠE NÁJEMNÉHO BYTŮ V NÁSLEDUJÍCÍCH LETECH: TAB. 14 VÝPOČET VÝŠE NÁJEMNÉHO NEBYT. PROSTOR V NÁSLEDUJÍCÍCH LETECH TAB. 15 VÝPOČET ČISTÉHO ROČNÍHO NÁJEMNÉHO TAB. 16 VÝPOČET DISKONTOVANÝCH VÝNOSŮ TAB. 17 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŘI PROMĚNLIVÝCH VÝNOSECH TAB. 18 VÝPOČET ČISTÉHO ROČNÍHO ZISKU TAB. 19 NĚKTERÉ ZÁKL. CENY ZA M 3 OBESTAV. PROSTORU BUDOVY A JEJÍ STANDARDNÍ VYBAVENÍ A ZÁKL. CENY ZA M 2 PODLAH. PLOCHY BYTU A NEBYTOVÉHO PROSTORU TAB. 20 KOEFICIENTY PŘEPOČTU ZÁKLAD. CENY PODLE DRUHU KONSTRUKCE K TAB. 21 KOEFICIENT POLOHOVÝ K TAB. 22 OBJEMOVÉ PODÍLY KONSTRUKCÍ A VYBAVENÍ BUDOV TYPU J AŽ Z TAB. 23 MÍRY KAPITALIZACE PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOV. A MAJETKOVÝCH PRÁV TAB. 24 ÚPRAVA ZÁKLADNÍCH CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ TAB. 25 KOEFICIENTY ZMĚN CEN STAVEB K I V ČLENĚNÍ PODLE KÓDŮ KLASIFIKACÍ CZ- CC TAB. 26 KOEFICIENTY PRODEJNOSTI - K P... 88

10 10 1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Snahou vedení města je zajistit maximální efektivnost a realizovat úsporná opatření, která by nevedla ke sníţení kvality správy bytového fondu, neboť stav bytového fondu je viditelným indikátorem ekonomické úrovně, daňového systému a úrovně veřejné politiky státu. Zanedbaný bytový fond svědčí o ekonomických problémech, můţe mít i nepříznivý vliv na zdravotní stav obyvatelstva a způsobuje negativní ráz prostředí. Uspokojení bytových potřeb má současně významný vliv na demografický vývoj společnosti a migraci obyvatelstva. Klíčovou otázkou v souvislosti s rozpočtem města je, který majetek město k plnění svých funkcí potřebuje a který je zbytný. Je proto nutné posoudit finanční efekt z uţívání majetku a dopad jeho případného prodeje na místní rozpočet. Otázku dispozice s veřejným nemovitým majetkem je třeba řešit vţdy komplexně ve vztahu k obyvatelstvu, místnímu majetku a územnímu plánu. Častým úkolem pracovníků veřejné správy je posouzení nákladů na údrţbu veřejného majetku, znalost problematiky kalkulace nákladů a stanovení ceny v jednotlivých fázích pořizování, správy a obnovy majetku. V práci je zahrnuta i pasáţ, pojednávající o oceňování nemovitosti, členěná na zjišťování administrativní ceny nemovitosti a odhad její trţní hodnoty. Práce zahrnuje popis bytové politiky obecně a zároveň v aplikaci na okresní město Ţďár nad Sázavou. Představuje problematiku péče o bytový fond, provádění oprav a revizi technického zařízení, faktory ovlivňující cenu nemovitosti, indikátor rentability celkového kapitálu, strategie investování do bydlení, zohledňující investiční příleţitosti aj. Tuto práci jsem sepsala v době vratké situace na trhu, kdy je stále mírně znatelná zdrţenlivost spotřebitelů a nedůvěra investorů na trzích s nemovitostmi. Z pohledu veřejného sektoru je tento faktor v dané situaci slaběji zohledňován, ovšem u investora dnešní doby obecně ani v první polovině roku 2010, nedochází k potřebné míře obnovení důvěry na potřebnou záchranu ekonomik. Jiţ přes rok tato krize přetrvává. Díky ní došlo k poklesu cen i objemu prodeje nemovitostí. Jak tvrdí odborníci, pokles cen se zatím neprojevil zvýšením objemu prodeje nemovitostí a to z důvodu spekulace kupujících na další pokles cen a stále přetrvávajícím problémem získat hypotéku. Mnoho zájemců o koupi má problém s dostatečným příjmem a často jim chybí jakákoliv hotovost. Materiál svým vyuţitím můţe poslouţit ke zvýšení efektivnosti redistribuční funkce veřejných rozpočtů a k hospodárnému vyuţití nemovitosti v okresním městě Ţďár nad Sázavou, neboť pracovníci státní správy, kteří řeší otázku pořizování, správy a obnovy veřejného majetku, se často potýkají s ekonomickými i sociálními aspekty této problematiky.

11 Cíl práce Cílem bakalářské práce je z ekonomického hlediska posoudit a vyhodnotit efektivnost drţby části majetku bytového fondu v okresním městě Ţďár nad Sázavou. Situace posouzení je specifická vlastněním nemovitosti veřejným sektorem, který kromě rentabilního hlediska posuzuje i sociální stabilitu města. Naplnění cíle práce bude dosaţeno rozborem určitých přípustných variant naloţení s konkrétním objektem, jejímţ výstupem je hodnocení efektivnosti slovy i čísly. Současně v dílčím cílu práce bude provedena komparace potřeby inkasovaného objemu peněţních prostředků z prodeje dané části bytového fondu k vyuţití investiční příleţitosti v obci, jímţ je aplikace projektu z akčního plánu města Rekonstrukce povrchů autobusového nádraţí. Testovaným předpokladem práce je záměr zastupitelstva města Ţďár nad Sázavou bytový fond z velké části prodat, neboť je v domnění, ţe v této oblasti není město ziskové. Práce komplexním přístupem k dané problematice hospodaření s majetkem zohledňuje vyuţití pronájmu nebytových prostor v domě a tím je objekt z hlediska rentabilnosti atraktivnější. Předpokládaný přínos autor práce spatřuje v doloţení důsledků jednotlivých moţností vyuţití obecního majetku. Zohledňuje přitom výhodnost pro individuální subjekt v souvztaţnosti na veřejný zájem obyvatelstva, neboť je zapotřebí při takovém rozhodnutí zajistit transparentnost.

12 12 2 Literární přehled 2.1 Transformace bytové politiky v České republice Po roce 1989 došlo k rozsáhlé transformaci bytového fondu, která se dotýkala zejména bytových domů ve vlastnictví státu a téţ bytových druţstev. Aţ do roku 1990 byla významná část bytového fondu ve vlastnictví státu a tento státní bytový fond byl spravován buď rozpočtovými organizacemi, nebo samostatnými hospodářskými organizacemi. Situace bytové politiky na počátku 90. let byla komplikovaná zejména nevyjasněnými kompetencemi v centrální úrovni (ve sféře výkonné moci) a v decentralizované úrovni, především hledáním shody nad vytvořením vyšších územně správních celků. Vlády dřívějších tzv. socialistických zemí, pokládaly bydlení spíše za veřejný statek popř. aspoň za smíšený veřejný statek. Z toho vyplývala povinnost státu a ostatních jeho sloţek zajistit pro občany bydlení na náklady státu, resp. na náklady některé společenské organizace. To však způsobovalo nepříznivý vliv na výdajovou stránku státního rozpočtu i rozpočtu vlád niţších úrovní, tj. měst a obcí. Základní změny bytového systému proběhly především v letech 1991 aţ 1995, kdy převaţoval neoliberální přístup, který vycházel z pojetí bytu jako ryze soukromého statku. Realizovaly se opatření, vedoucí ke sníţení role státu v oblasti bydlení a přesouvání zodpovědnosti na domácnosti a další subjekty, které nebyly na tuto roli po stránce operativní, ani administrativní připraveny. (Peková a kol., 2008) Převod státních bytů do majetku obcí nebyl ovšem provázán odpovídajícím posílením obecních rozpočtů o prostředky nutné k jeho údrţbě a opravám. Bytový fond byl do vlastnictví obcí převeden v mnohdy zdevastovaném stavu a hluboce ztrátový. Přitom prostředky vybrané na nájemném především na počátku 90. let nepostačovaly ani na běţný provoz obecního bytového fondu. Výše uvedené skutečnosti (zejména nedostačující výnosy z regulovaného nájemného z obecních bytů, které jsou velmi často niţší neţ skutečné náklady na údrţbu bytů) podněcovaly obce k privatizaci bytového fondu. Podstatou je převedení veškerých nákladů a péče o příslušný byt z obce na konkrétního uţivatele vlastníka. Takto vzniklo v České republice více neţ třicet tisíc nových bytových druţstev nebo společenství vlastníků jednotek, často s minimálními zkušenostmi členů v představenstvech či výborech. Nástrojem privatizace se staly především obecní vyhlášky, které umoţňovaly prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji druţstev, tvořených nájemníky. (Nováková, 1997) 2.2 Majetek územní samosprávy Nezbytným předpokladem úspěšného fungování veřejné správy jako celku je materiálně technické zabezpečení činnosti organizací a institucí. Významné postavení má bezesporu majetek. Orgány a instituce ve státní správě vyuţívají ke své činnosti majetek ve vlastnictví státu, který spravují. V České republice je majetek svěřován organizačním sloţkám a příspěvkovým organizacím, které zřizuje stát a územní samospráva. Majetek územní samosprávy je rozsáhlý a v čase proměnný. Je nutné jej evidovat (evidence nemovitostí obce musí být v souladu s údaji v katastru nemovitostí), provádět inventarizace, účtovat o opravách, odpisech atd. Proto je

13 13 důleţité majetek třídit. Ve své práci se zaměřuji na budovu, která spadá do kategorie stálých hmotných aktiv, resp. hmotného dlouhodobého majetku. (Ţehrová a kol., 2008) Orgány a instituce ve veřejném sektoru mají povinnost majetek nejenom chránit před poškozením a zničením, ale i udrţovat, opravovat, často i modernizovat a rekonstruovat. Dokonalý přehled o stavu majetku města je nikdy nekončícím procesem a základní podmínkou dobrého hospodaření. Jako i v ostatních resortech veřejného sektoru, i zde je častým problémem nedostatek finančních prostředků na péči o majetek, opravy, údrţbu a jeho zhodnocování. Výdaje na tyto potřeby nepatří mezi obligatorní a často se odsouvají do budoucna. Velmi často se v praxi vyskytují problémy s efektivním vyuţíváním majetku, přestoţe resp. právě proto je vlastnictví majetku jedním z nejdůleţitějších předpokladů existence územní samosprávy. O způsobu vyuţívání majetku rozhodují především volené orgány, které za svá rozhodnutí o hospodaření s majetkem odpovídají svým občanům - voličům. Vlastnictví majetku je předpokladem: rozvoje lokálního a regionálního veřejného sektoru, existence a rozvoje vlastní podnikatelské činnosti územní samosprávy (významný růst vlastních rozpočtových příjmů), získání úvěru (územní samospráva můţe ručit za úvěr svým majetkem). Územní samospráva je subjektem, který má plnou právní subjektivitu a tím můţe vstupovat do smluvních vztahů bez jakéhokoliv omezení. (Nováková, 1996) Dispozice s majetkem obce Obce mají rozsáhlé pravomoci s nakládáním se svým majetkem a to jak pro zabezpečování veřejných statků, tak pro případné doplňkové podnikání či jiné účely. Územní samospráva jako samostatný právní subjekt můţe majetek: nakupovat, čímţ investuje do nemovitostí a pořizuje nový movitý majetek. Takto vynaloţené výdaje jsou tzv. kapitálové investiční výdaje; pronajímat a prodávat, čímţ hospodaří-li uváţlivě s majetkem, získává vlastní příjmy do svého rozpočtu. Takto vytvořené příjmy z podnikání mohou být z dlouhodobého hlediska poměrně stabilní, zejména z dlouhodobého pronájmu majetku; vkládat do podniků a organizací, zakládaných i s jinými subjekty, např. s jinými obcemi nebo se soukromými subjekty, z důvodu efektivnějšího zajištění veřejných statků či zabezpečení trţních a polotrţních statků, popř. z důvodu posílení rozpočtových příjmů, coţ je spojeno s určitým rizikem podnikání. Proto by se měly příslušné orgány vţdy rozhodovat obezřetně o vkladech majetku, aby se míra rizika zmenšila na minimum a územní samospráva nepřišla o majetek. využít k ručení. Záměr prodat, směnit nebo darovat veřejný nemovitý majetek musí město zveřejnit před projednáváním v zastupitelstvu obce po dobu nejméně 15 dnů na úřední desce obce. Velká města zřizují organizace pro správu obecního majetku,

14 14 nebo tuto správu mohou zajistit prostřednictvím soukromé firmy na základě uzavřené smlouvy. (Peková a kol., 2008) Zastupitelstvo rozhoduje o převodech nemovitostí, o pronájmech rozhoduje rada. Je vhodné, aby se postup při převodech nemovitostí dohodl uţ v jednacím řádu zastupitelstva a postup při pronájmech byl jasně stanoven v jednacím řádu rady. Jednací řád můţe stanovit, ţe zastupitelstvo nejdříve projedná podmínky prodeje, záměr zveřejní a na dalším svém zasedání s konečnou platností rozhodne. Rovněţ je moţné ke zveřejnění záměrů zmocnit radu. Na veřejném zasedání pak zastupitelstvo o prodeji nemovitosti rozhodne. Pronájem neznamená jen zdroj příjmů, ale také v případě nebytových prostor moţnost podpořit potřebné sluţby občanům a současně pomáhat místním podnikatelům a ţivnostníkům. (Černohorský, 2002) Prodej bytového fondu formou prodeje celé nemovitosti nebo formou prodeje jednotlivých bytů a nebytových prostorů je rozhodnutí, jehoţ důsledky jiţ nelze v budoucnu napravit a proto je nutné důkladné zváţení všech pozitiv a negativ takového kroku. Při výběru domů k odprodeji nebo naopak k ponechání v majetku obce budou mít rozhodující váhu především následující ekonomická a technická hlediska: 1. moţnost komerčního vyuţití, 2. technický stav celého objektu po stavební stránce a stav inţenýrských sítí, 3. ekologická vhodnost topného systému, 4. závislost stávajícího topného systému na dalších subjektech, 5. poloha objektu, 6. urbanistická významnost či kulturní památka. Obecně zastupitelé města uvaţují ponechat takové domy v majetku města, které: 1. slouţí k zajištění sociální stability města, 2. se nachází v atraktivních městských lokalitách, 3. prošly nákladnou rekonstrukcí, 4. jsou rekonstruované a opravené za pomoci státní dotace, 5. nabízí rozsáhlé lukrativní nebytové prostory, jejichţ pronájem přináší městu značné příjmy do rozpočtu. Dojde-li vlastník domu k závěru, ţe není výhodné o dům dále pečovat a pronajímat v něm byty nebo nebytové prostory, můţe se vlastnictví zbavit prodejem bez právních překáţek fyzické či právnické osobě, nebo i více osobám. Pro prodávajícího tak plynou následující výhody: 1. převede nutné investice na nové majitele a zbaví se tak zátěţe správy domů a bytů, 2. nový vlastník má od města moţnost levných půjček do oprav, modernizací a rekonstrukcí domu, 3. město získá z prodeje bytů a domů finanční prostředky do rozpočtu na nezbytně nutné investice do bytového fondu a infrastruktury, 4. zlepší se vzhled a celková správa prodaných bytů (vlastník se zpravidla chová k majetku lépe neţ nájemce).

15 15 Pro kupujícího tak plynou následující výhody: 1. levné nabytí majetku, 2. získání vlastní nemovitosti (investice do vlastního majetku), 3. moţnost prodeje majetku (po třech letech), 4. nemovitost se stane předmětem dědictví, 5. zlepšení celkové kultury bydlení Investice do bytového domu Domy jsou typem aktiva, který se vyznačuje svou dlouhodobostí. Z toho však také vyplývá, ţe investice do domů představují v kaţdém jednotlivém roce jen malou část existující zásoby domů. Vezmeme-li v úvahu poptávku po existující zásobě domů, je znázorněna na obr. č. 1 klesající křivkou AD0. Čím niţší je cena domů (Ph), tím větší je poptávané mnoţství. Poloha poptávkové křivky (na obr. č. 1) závisí zejména na těchto ekonomických proměnných: 1. Bohatství investorů Čím jsou subjekty zámoţnější, tím více domů poptávají. Zvýšení bohatství posouvá poptávkovou křivku z AD0 do AD1. 2. Reálný výnos dosažitelný z jiných druhů aktiv Jestliţe výnosy z jiných forem drţby bohatství, jsou nízké, potom je vlastnictví domu přitaţlivější forma drţby bohatství. Pokles výnosu z ostatních aktiv, posouvá poptávkovou křivku z AD0 do AD1. 3. Čistý reálný výnos, který plyne z vlastnictví domů Hrubý výnos (před započtením nákladů) se skládá buď z nájemného, pokud jsou domy pronajaty, nebo z implicitního výnosu, který vlastník domu získává tím, ţe v domě sám bydlí, a dále z kapitálových výnosů plynoucích ze zvyšování hodnoty domů. Náklady vlastnění domů se skládají z úrokových nákladů (dále úroková míra), ze všech forem daní z nemovitostí a ze znehodnocení. Po odečtení těchto nákladů od hrubého výnosu a po korekci o daně dostáváme čistý výnos. Zvýšení čistého výnosu z domů, vyvolané například sníţením hypoteční úrokové míry, vytváří z domů přitaţlivější formy drţby bohatství a posouvá poptávkovou křivku po domech nahoru z AD0 do AD1. Obr. 1 Určení majetkové ceny domu

16 16 Cena domu je trţně určena interakcí této poptávky se stavovou nabídkou domu. V kaţdém okamţiku je stavová nabídka pevně dána, neboť daná zásoba domů nemůţe být rychle přizpůsobena. Nabídkovou křivku u zásoby domů znázorňuje křivka S. Rovnováţná majetková cena domu PHO je určena průsečíkem nabídkové a poptávkové křivky. V kaţdém daném okamţiku určuje trh majetkovou cenu domu, která je chápána jako cena typického domu nebo bytu. (Dornbusch a kol., 1994) 2.3 Správa a péče o bytový fond Vlastnictví bytového fondu sebou nese nutnost soustavné správy a péče o tento majetek. Má-li být tato péče řádně zajištěna, vyvolává celou řadu smluvních vztahů mezi vlastníky bytového fondu a dodavateli nejrůznějších prací, sluţeb a energií nezbytných pro plynulý a bezporuchový provoz. Správou bytového fondu rozumíme vyřizování veškeré související administrativy, zajišťování běţné i havarijní údrţby a oprav tohoto majetku, provádění rekonstrukcí, zabezpečování sluţeb spojených s uţíváním objektů, který se můţe lišit podle charakteru spravovaných nemovitostí i místních specifik. Pro správu kaţdé nemovitosti musí mít vlastník či jeho správce především řádnou evidenci a potřebné doklady. To je předpokladem operativního přehledu o majetku, zda jsou např. všechny prostory pronajaty na základě platných smluv. Základem jsou doklady a písemnosti, které obsahují především zjištění stavu obytného domu k datu předání do vlastnictví či správy. (Nováková, 1996) Řádná a soustavná péče o bytový fond předpokládá navázání kontaktů např. s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i údrţbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem a současně s peněţními a pojišťovacími ústavy. Vlastnictví bytového fondu přináší problémy nejen se zajištěním potřebných dodavatelských kapacit pro kvalitní zabezpečení prací a sluţeb zaručujících bezporuchový chod fondu, ale často také se zajištěním potřebného objemu finančních prostředků. Dojde-li k nedostatku těchto prostředků, řešení situace spatřují autoři publikací ve dvou moţnostech volby. Buď domy udrţovat v rozsahu, který jí umoţní z nich získané prostředky (nájemné), případně druhou moţností je pak část obytných domů prodat a vytvořit tak určitou finanční rezervu pro provoz a opravy zbývající části bytového fondu. Vhodnější alternativu je vţdy třeba volit podle konkrétních místních podmínek, neboť ideální univerzální řešení neexistuje. (Peková a kol., 2008) Nezbytností, které musí vlastník domu zajistit je celá řada a to ho vede, zejména v případě rozsáhlejšího objemu bytového fondu, k převodu svěření péče specializované firmě, která za úplatu zajišťuje správu nemovitosti. Vymezení rozsahu činnosti prováděné pro vlastníka za úplatu ujednají smluvní strany v tzv. mandátní smlouvě, spočívající v provádění činnosti s odbornou péčí, aniţ by byl výsledek této činnosti nutně ve zhmotnělé formě. Při svěřování majetku do péče jiného subjektu je třeba, aby měl vlastník na paměti, ţe veškeré podnikání s nemovitostmi je právem vlastníka (např. obce), který také odpovídá za celkový chod domovního majetku, hradí veškeré výdaje spojené se správou a provozem, ale také inkasuje veškeré příjmy plynoucí z jejich pronájmu, provozu, případně prodeje.

17 17 V současnosti nejčastěji vyuţívaným podnikatelským subjektem pro zabezpečení správy a provozu bytového fondu a sluţeb spojených s bydlením je podle Novákové společnost s ručením omezeným. Výběr správce bytového fondu Kvalita výkonu správy obytných domů je závislá na řadě okolností. Pokud se vlastník rozhodne, ţe svěří správu bytového fondu jinému subjektu, je třeba věnovat pozornost tomuto výběru. Za nejvhodnější způsob výběru správce bytového fondu se povaţuje vypsání výběrového řízení pro jednotlivé subjekty, které se u obce o správu a provoz fondu ucházejí. Po vyhodnocení výběrového řízení je nezbytné posoudit ekonomický efekt jednotlivých podnikatelských záměrů a teprve poté volit optimální řešení. Při výběru zájemců o zabezpečení správy bytového fondu je třeba posuzovat jejich nabízené smluvní podmínky a podnikatelské záměry zejména z pohledu rozsahu nabízených sluţeb, ceny za nabízené sluţby (v porovnání s ostatními soutěţiteli), záruky na poskytované sluţby atd. (Peková a kol., 2008) Negativní znaky současného bytového fondu ČR Mezi hlavní negativní znaky současného bytového fondu ČR patří: vysoké průměrné stáří bytového fondu (tato situace se vlivem nové bytové výstavby, rekonstrukcí a modernizací pozvolna zlepšuje), vysoká energetická náročnost bytových objektů (opatření spočívá v postupném pořizování plastových oken a polystyrénových desek, čímţ dochází k zamezení úniku tepla), zanedbanost bytového fondu (vlivem nesprávné alokace zdrojů a vzhledem k nízkému, tzv. regulovanému nájemnému). (Peková a kol., 2008) Obyvatelstvo vyţaduje stále vyšší standard i v oblasti bydlení, a tím stoupají i výdaje státu na tuto oblast. Nejde však vţdy o přímou účast státu na financování bytů. Pro objektivní hodnocení výdajů na bydlení je vhodné vést přehled o počtu bytových jednotek a jejich kvalitě. Mezi základní ukazatele kvality bydlení patří: obytná plocha v m 2 / byt, počet obytných místností / byt, počet osob bydlících v bytě, obytná plocha v m 2 / osoba, počet osob / obytná místnost.

18 18 Tab. 1 Hodnoty úrovně bydlení v ČR v letech 1981, 1991 a Ukazatel/rok Obytná plocha v m 2 42,70 45,90 47,25 Počet obytných místností na byt 2,41 2,66 2,66 Počet bydlících osob v bytě 2,92 2,76 2,69 Obytná plocha v m 2 na osobu 14,60 16,60 17,88 Počet osob na obytnou místnost 1,21 1,04 1,01 Tab. 2 Průměrné stáří bytového fondu v ČR v letech 1971, 1981, Rok bytové Domy rodinné Průměrné stáří ,9 59,9 50, ,8 48,1 39, ,2 56,9 42,4 2.4 Jednostranné zvyšování nájemného z bytu Nájemné, jak při sjednání nové nájemné smlouvy, tak i v případě jeho změny v průběhu nájemního vztahu by mělo být sjednáváno dohodou. Z novelizovaného ustanovení 696 Občanského zákoníku vyplývá, ţe nedojde-li v určitých případech k dohodě, stanoví zákon o jednostranném zvyšování nájemného náhradní postup, který můţe pronajímatel pouţít a nájemné zvýšit, aniţ by k tomu měl souhlas nájemce. Jednostranné zvyšování nájemného z bytu je vyloučeno v případech nájmů, kdy: nájemné není sjednáno na základě podmínek obvyklých na trhu 2 tento postup je nezbytný především v případech, kdy je nutné rozúčtovat skutečné náklady spojené s provozem domu, byt je stavěn s finanční a úvěrovou pomocí státu 3, byty, jejichţ výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 2003 a byla dotována státem, a byty zvláštního určení, jejichţ výstavba byla povolena před 30. červnem U všech ostatních bytů je moţné vyuţít postup stanovený zákonem, pokud je skutečně placené nájemné (v zákoně o jednostranném zvyšování nájemného je nazváno aktuální nájemné ) v těchto bytech niţší neţ nájemné tzv. cílové a pokud z nájemní smlouvy zcela jednoznačně nevyplývá, ţe účastníci si nájemné dohodli jinak s tím, ţe nové úpravy nevyuţijí. 1 Zdroj dat: ČSÚ, SLBD 1971, 1981, 1991 (poslední provedení součtu). 2 Jde o byty podle 1 odst. 2 písm. a) a c) Zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. 3 Výčet uveden v 1 odst. 2 písm. b) zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.

19 19 Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu je nájemné, kterého můţe být dosaţeno při jednostranném zvyšování nájemného nejdříve k 1. lednu Jde tedy o úroveň nájemného, které můţe být během čtyř let dosaţeno prostřednictvím jednostranného zvyšování. Je určeno zákonem stanoveným procentem ze základních cen za 1 m 2 podlahové plochy bytů, vyjadřujících střední hodnoty kupních cen nemovitostí a vycházející ze statistiky cen nemovitostí. Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně, počínaje dnem 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010 (pokud se tedy s nájemcem nedohodne jiným způsobem). Následně je oprávněn zvýšit nájemné vţdy k 1. lednu běţného roku, popřípadě i později. Pokud tak učiní později, nesmí být nově stanovené nájemné poţadováno zpětně za období od 1. ledna toho roku, ledaţe by se pronajímatel s nájemcem dohodl jinak. Po uplynutí roku 2010 by měla platit jiţ jen nová právní úprava, kterou je třeba v občanském zákoníku zakotvit. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít povinně písemnou formu. Jeho součástí je zdůvodnění, ze kterého vyplývá, jak byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Pronajímatel musí dbát i na včasné doručení oznámení nájemci, neboť to je předpokladem účinnosti uvedené změny. Nájemci se ukládá povinnost platit zvýšené nájemné zásadně ode dne uvedeného v oznámení, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce, následujícího po uplynutí tří kalendářních měsíců od jeho doručení. (Schödelbauerová, 2006) 2.5 Bytová politika ve Žďáře nad Sázavou Ţďár nad Sázavou je okresní město, leţící na pomezí Čech a Moravy v krajině Českomoravské vrchoviny. Rozloha představuje ha a evidováno je zde obyvatel s průměrným věkem 39,4 let. Správu majetku bytového fondu města zde vykonávají 3 bytová druţstva: SBD Zelená Hora (Brněnská 1146/30, Ţďár nad Sázavou), Investservis (Revoluční 1881/46, Ţďár nad Sázavou) a Pamex spol. s.r.o. (se sídlem Okruţní 920/21, Ţďár nad Sázavou). Hospodaření s bytovým fondem patří dle zákona 128/2000 Sb. O obcích do samostatné působnosti města. Rozhodovací pravomoci v oblasti nájemního bydlení, které podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník ve znění všech pozdějších novel a doplňků, náleţí majiteli bytu a vykonává je dle zákona č. 128/2000 Sb. rada města Historie komplexní bytové výstavby Bytový fond, který zanechala dřívější republika, byl nejen nedostačující, ale i ve velmi špatném stavu. Většina bytů byla s nedostatečným a špatným sociálním vybavením, mnohé byty hygienicky závadné. Ještě v roce 1961 bylo v okrese bytů starších 100 let, tj. 24,1 % bytového fondu. Plných 35 % bytů bylo z kamenného zdiva, necelých 6 % z nepálených cihel a 4,5 % dřevěných. Velmi špatná byla i vybavenost bytů. Jen 28,4 % bytů mělo koupelnu nebo sprchový kout, 21,2 % splachovací WC, 5,4 % ústřední topení, 8 % elektrický nebo plynový sporák atp. Řada rodin bydlela v bytech o jedné obytné místnosti a těchto bytů bylo přes 14 tisíc, tj. přes 48 % ze všech bytů. Většina bytů byla v rodinných domcích 58 % a v zemědělských usedlostech 36,6 %.

20 20 Celkový počet trvale obydlených bytů na území okresu v roce 1945 byl S výstavbou bytů se v podstatě začalo aţ po roce 1948, jednak soukromou výstavbou rodinných domků a na druhé straně výstavbou státní, která se uskutečňovala současně s výstavbou nových průmyslových závodů (Ţďárské strojírny a slévárny, Chirana Nové Město na Moravě apod.). Ve Ţďáře nad Sázavou se začínalo v roce 1949 se stavbou Dagmarků a v roce 1950 se stavbou prvních velkých obytných bloků. Za období byl celkový přírůstek nových bytů v okrese a jen ve Ţďáře nad Sázavou bylo postaveno bytů pro pracovníky Ţďárských strojíren a sléváren. V tomto období byla postavena převáţná část sídliště Stalingrad. Podstatně většího tempa rozvoje zaznamenala bytová výstavba v období , kdy bylo postaveno celkem bytů. Průměrná velikost bytu v okrese činila 2,51 obytných místností. V období bylo postaveno celkem bytů, z toho bytů v rodinných domcích a bytů v dodavatelské bytové výstavbě státní, podnikové a druţstevní a ve svépomocné druţstevní výstavbě. Těţiště bytové výstavby je dáno do tohoto dvacetiletého období, neboť v něm bylo předáno do uţívání 66 % bytů postavených za uplynulých 40 let s komplexní občanskou a technickou vybaveností. (SBD Zelená Hora, 2008) Vznik a vývoj bytových družstev ve Žďáře nad Sázavou Po roce 1959 vzniká postupně na území tehdejšího okresu 36 bytových druţstev, z toho ve Ţďáře nad Sázavou je jich 18. Druţstva byla zakládána při podnicích, které měly moţnost získat státní příspěvek na bytovou výstavbu a současně tak řešily bytové potřeby svých zaměstnanců. První druţstevní bytová výstavba je realizována na sídlišti Stalingrad. Na počátku roku 1960 bylo ustanoveno šestičlenné Stavební bytové druţstvo zaměstnanců Ţďárských strojíren, které realizovalo výstavbu 4x4 b. j. v dnešní ulici V Zahrádkách. Na ně navazuje vznik SBD Mír, které bylo ustanoveno , které pokračuje s organizováním druţstevní výstavby na dnešní ulici Okruţní. Vedle menších bytovek staví toto druţstvo první větší druţstevní bytový dům o 26 bytech Okruţní Tak, jak jsou připravovány ve městě nové lokality pro bytovou výstavbu, vznikají další bytová druţstva. V rámci sídliště Stalingrad postupně vznikla čtyři druţstva, na sídlišti U Průmyslové školy vzniká v šedesátých letech celkem dalších sedm druţstev. V letech dochází k intenzivní druţstevní bytové výstavbě. Přibývá počet bytů v bytových domech. Vedle této výstavby je ale i zájem členů o bydlení v menších objektech, jejichţ součástí je další vybavení jako např. garáţe a zahrádky. Je připravována a ve třech etapách realizována výstavba tzv. šestibytovek na sídlišti Vysočany. Zájemci o tuto výstavbu se sdruţují v první polovině 60. let v rámci vznikajícího SBD Přátelství. K zaloţení tohoto druţstva však nedochází a zájemci o výstavbu v roce 1967 zakládají SBD Zelená hora. To pak realizuje výstavbu bytovek v rámci tohoto sídliště. Zájem o druţstevní bytovou výstavbu mají i zaměstnanci zemědělství a lesní prvovýrobě. Z podmětu tehdejších jednotných zemědělských druţstev vzniká dne Okresní výstavbové bytové druţstvo (OVBD) Ţďár nad Sázavou. Zaměřuje se na bytovou výstavbu v rámci menších bytovek a to jak ve Ţďáře nad

21 21 Sázavou, tak zejména v obcích v rámci celého okresu. Toto druţstvo mělo k roku 1980 celkem 43 členů, kterými byly zemědělské organizace působící v rámci okresu. OVBD bylo zaměřeno především na výstavbu nových bytových domů. Bylo však třeba zajistit i správu těchto domů. Proto se v roce 1969 zakládá okresní bytové druţstvo uţivatelů Ţďár nad Sázavou, jehoţ hlavní činností bylo přebírat od OVBD postavené domy do správy. Je třeba zdůraznit to, ţe právě toto druţstvo se stalo předchůdcem dnešního druţstva Zelená hora. Na počátku 70-tých let je připravována nová bytová výstavba v rámci sídliště Před nádraţím. V říjnu roku 1971 je zaloţeno SBD Rozvoj, které zajišťuje výstavbu a později i správu bytů v rámci dnešních ulic Nádraţní, Haškova a Chelčického. V této době působí ve městě mnoţství malých bytových druţstev, jejichţ správa byla zajišťována prostřednictvím dobrovolných funkcionářů. Na základě rozhodnutí tehdejšího Svazu bytových druţstev dochází k procesu integrace druţstev do větších celků. Tento proces byl zahájen jiţ v závěru roku 1972, kdyţ bylo rozhodnuto o sloučení tehdejšího SBD Zelená hora s Okresním bytovým druţstvem uţivatelům (OBDU), jakoţto přejímacím druţstvem. Postupně se k OBDU připojila další druţstva. Vedle toho došlo v počátku roku 1974 ke sloučení druţstev v sídlišti Stalingrad a U Průmyslové školy. (SBD Zelená Hora, 2008) Domovní a bytový fond města Ve městě došlo po roce 2001, kdy proběhlo poslední Sčítání lidu, domů a bytů, které podrobněji šetřilo strukturu domovního a bytového fondu města, k významné změně ve vlastnické struktuře bytového fondu díky privatizaci bytového fondu města. Domovní fond Situace v oblasti bydlení je ovlivněna skutečností, ţe jde o městský prostor, kde je velký počet obyvatel koncentrovaný na relativně malé ploše. Tomuto pak odpovídá především typ zástavby, kdy v nejexponovanějších oblastech převládají bytové domy, zatímco pro okrajové partie je typická zástavba rodinnými domy. Některé okrajové partie městské části mají, resp. získávají residenční charakter, a to díky rozšiřujícímu se procesu suburbanizace. Bytový fond Většina obydlených bytů se nachází v bytových domech, přesněji jde o 80 % obydlených bytů. Ve vlastnické struktuře bytů, resp. na základě právního uţívání bytů, je nejčastějším případem uţívání bytu nájemní forma (30,5 %). Druhým nejčastějším případem vlastnictví bytu je členství v bytovém druţstvu (26,9 %), třetím nejčastějším pak osobní vlastnictví bytu (17,5 %). V devadesátých letech mělo město ve vlastnictví bytů, od té doby docházelo ve městě k privatizaci bytového fondu města, takţe počet bytů ve vlastnictví města se sníţil aţ na bytů. V rámci první vlny privatizace bylo odprodáno 435 bytů, v rámci druhé vlny privatizace bytů bylo odprodáno 308 bytů. Třetí vlna privatizace odprodala největší počet bytů. V rámci této vlny město odprodalo bytů. Jednotlivý prodej bytového fondu zahrnuje 170 městských

22 22 bytů. V návrhu pro čtvrtou vlnu privatizace bytového fondu města bylo počítáno s odprodejem 747 bytů. (Veselý a kol., 2007, zdarns.cz) Tab. 3 Vlastnická skladba bytového fondu Ţďár nad Sázavou v r Druh bydlení Počet trvale obydlených domů bytů Soukromá fyzická osoba Obec, stát Stavební bytové druţstvo Jiná právnická osoba Kombinace vlastníků Ostatní Celkem Obr. 2 Podíl sektoru součtu domovního a bytového fondu ve Ţďáře nad Sázavou v r Status fondu na opravy bytového fondu Fond je zřízen za účelem zlepšení úrovně bydlení, ţivotního prostředí a vzhledu města formou poskytování půjček ke krytí části nákladů spojených s opravami a modernizacemi bytového fondu, nacházejícího se na území města, včetně nákladů spojených s vedením peněţního účtu u banky. Zdroje fondu tvoří: úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení, prostředky z rozpočtu města, příjmy ze splátek půjček včetně úroků a případných sankcí, dary a případné výpomoci z prostředků sponzorů, jiné příjmy. Příjemci půjček z fondu mohou být pouze fyzické nebo právnické osoby, které vlastní bytový fond na území města a které přijmou závazek poskytnutou půjčku pouţít, včetně sjednaných úroků, a zároveň splatit závazek dle stanovených pravidel a podmínek smlouvy o půjčce. 4 Zdroj dat: ČSÚ Vysočina, , 2001 (poslední sčítání ČSÚ).

23 23 Dalšími podmínkami pro poskytnutí úvěru jsou: fyzická osoba: starší 18 let, nemá peněţité závazky vůči městu, nemá záznam v rejstříku trestů, nepodniká ve stavebnictví. právnická osoba: má sídlo v České republice, není v konkursním řízení, nemá daňové nedoplatky (potvrzení od FÚ), nemá nedoplatky na nemocenském pojištění zaměstnanců (potvrzení od zdravotní pojišťovny), předmětem jejího podnikání není stavebnictví. Prostředky fondu mohou být pouţity výhradně k poskytnutí půjček. (zdarns.cz, 2009) 2.6 Oceňování nemovitosti Oceňování nemovitosti se řídí zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, upraveného podle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení v aktuálním znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. ze dne 23. prosince Metoda nákladová Nákladová metoda umoţňuje s dostatečnou přesností určit časovou cenu. Její způsob výpočtu umoţňuje poměrně věrohodně a kontrolovatelně zohlednit vybavení staveb, rozsah jejich dokončení (ev. odhad nákladů na dokončení) a opotřebení jejich jednotlivých částí. (Bradáč, 2009) Posudek odhadní ceny nákladovou metodou se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru nemovitosti (případně m 2 uţitné plochy nemovitosti), základní cenou za m 3 (resp. m 2 ), stanovenou v závislosti na způsobu uţití a upravenou stanovenými koeficienty. (Schneiderová Heralová, 2007) Cena nemovitosti Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena, zjištěná dle příslušné výše uvedené normy, vycházející z celé řady zjednodušení a průměrů. Je to cena, která s objektivní hodnotou přijímanou trhem nemá příliš společného. Indikace obvyklé ceny je někdy poněkud abstraktní teorií, která často vychází ze zkušeností posuzujícího. Praktická aplikace osvojené teorie je svým způsobem určité know how znalce. (Schneiderová Heralová, 2007)

24 24 Tržní cena Trţní cena nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.). (Dörfl L, 2009) V trţním oceňování, na rozdíl od administrativního zjišťování ceny, neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy, jejichţ aplikaci je třeba přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.

25 25 3 Metodika Posuzování efektivnosti drţby nemovitého majetku z ekonomického hlediska, vyţaduje sumarizaci nákladů a výnosů z posuzované nemovitosti. Uhrazené výdaje v minulých obdobích jsou faktické, kromě výše nákladů na rekonstrukci, neboť rozpočet na tuto investici z roku 1991 není archivován. Odhad je proveden na základě porovnání s cenami rekonstrukcí podobných objektů v příslušném roce a pomocí indikátoru kupní ceny za 1 m 2 podlahové plochy v dané lokalitě. Výše výnosů vychází z nájemních smluv a předpoklad pro následujících 5 let je určen aproximací té funkce, jejíţ indikátor pravděpodobnosti vypovídá nejvyšší hodnotu. Jelikoţ k bytovému domu nebyl dosud proveden znalecký posudek administrativní ceny, dle metodiky nákladového způsobu je nemovitost oceněna v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. Objekt je oceňován v dílčích částech podle druhu prostoru, včetně zastavěného pozemku. Celková cena je součtem všech dílčích poloţek odhadu. Následně pomocí rozdílové hodnoty výnosů a nákladů v jednotlivých letech získávám rok, kdy lze předpokládat tzv. bod zvratu, neboli návratnost vloţené investice do rekonstrukce. Bod zvratu tak určil zlomové období, kdy se výše trţeb střetla s náklady. Město má dle zákona č. 107/2006 Sb. ve znění vyhlášky 460/2009 Sb. nárok na jednostranné zvyšování nájemného z bytu. Moţné maximální ceny nájemného bytových prostor pro rok 2010 srovnávám s aktuální výší v další části práce. Vycházím z předpokladu, ţe město má záměr danou nemovitost prodat. Prodejní cenu vyčíslím pomocí městem stanoveného vzorce a koeficientů poslední čtvrté vlny privatizace z roku Opět zvlášť řeším bytové a nebytové prostory a výsledná cena je dána součtem těchto částí. Jako měřítko ekonomické efektivnosti poslouţí nákladové úroky z účelového úvěru poskytnuté ČSOB (poslední vyuţitá bankovní instituce pro účel sjednání úvěru), které by město muselo ze svého rozpočtu vynaloţit k financování projektu rekonstrukce povrchu autobusového nádraţí, neprodali by danou nemovitost a tudíţ nezískali finanční obnos z prodeje. Dále budu pokračovat daňovou politikou. V práci vyčíslím daň z nemovitosti podle zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti a daně z převodu nemovitosti podle zákona č. 357/1992 Sb o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, jejichţ výši zakomponuji do nákladů náleţitých variant. V konečné fázi nastávají dílčí varianty naloţení s nemovitostí. V první řadě se jedná o variantu jednorázového prodeje. V druhé pak o variantu ponechání v majetku města, která bude dále řešena ve vztahu k nájemnému ve dvou pohledech. Variantu jednorázového prodeje budu řešit jiţ z vypočítané prodejní ceny. V případě ponechání nemovitosti pouţiji vzorce výnosové hodnoty nemovitosti a pro výpočet nájemného na další roky pak aproximaci funkce. Pojetí práce znázorňuje uvaţované varianty a uplatněné metodické postupy sloţí pro jejich znázornění jako koncept řešení.

26 26 4 Vlastní práce V praktické části vlastní práce se zaměřím na dva bytové domy ve vlastnictví města Ţďár nad Sázavou, které ve svém posudku povaţuji za jednotný celek (spojen boční stěnou). Bytový dům byl postaven za doby první republiky, přesné stáří stavby není známo. Jedná se o koncový objekt řadové zástavby náměstí, konkrétně na adrese Veselská 60 (na parcele č. 198) a náměstí Republiky 61 (na parcele č. 199). Oba domy jsou součástí historického jádra města Ţďáru nad Sázavou. Z památkového hlediska je nutné zachování vzhledu průčelí domů. Stavba je typem víceúčelové budovy, kde se v prvním nadzemním podlaţí nachází prostory k podnikatelské činnosti (prodej bytového textilu a interiérových doplňků, prodej skla a porcelánu) a zbylé dvě podlaţí slouţí k pronájmu bytových prostor. Posuzovaný objekt navazuje zadní částí stavby na objekt technických sluţeb, kde sídlí společnost ODAS (zabývající se sběrem a svozem komunálního odpadu a nakládáním s nebezpečným odpadem), Kodex (prodejna ochranných pracovních oděvů) a Sofi (montáţ, oprava, údrţba vyhrazených elektrických zařízení). V roce 1991 proběhla na stavbě kompletní rekonstrukce (provedená sanace a odvětrání podlah, nová konstrukce podlah, částečné odbourání a vytvoření nových základů, nové otvory v nosných stěnách, nové příčky, výměna okenních a dveřních otvorů, nová schodiště, nové komíny včetně jejich základů, částečně nové stropy i profily plus hurdis vloţky, oprava krovu a nové oplechování střechy, kompletní nové klempířské prvky, nové vnitřní omítky, nová fasáda, tepelné a zvukové izolace) a od počátku roku 1993 jsou prostory pronajímány a celkový objekt spravován realitní kanceláří INVESTSERVIS. V současné době zastupitelstvo města zvaţuje odkup části bytového fondu, neboť tvrdí, ţe vše, co se vybralo z nájemného se v rozpočtu města opět vracelo zpět do údrţby bytového fondu a tedy z dlouhodobé zkušenosti není město z realizovaných nájmů ziskové. Zda-li je tomu i v případě bytových domů na konci řadové zástavby náměstí posoudím v následující části práce. Obr. 3 Posuzovaný objekt (zleva náměstí Republiky 61, Veselská 60)

27 Kompletní rekonstrukce stavby V roce 1991 byla na objektu zahájena kompletní rekonstrukce, nebo-li regenerace bytového domu (komplexní řešení rekonstrukce a modernizace). Po posouzení a vyhodnocení došlo na následující opravy: statické - oprava a sanace základů, nosných konstrukcí a příček, střecha - oprava krovu a nová plechová krytina, okna - nový nátěr, balkony oprava, vstupy - nový nátěr dveřních otvorů, rekonstrukce otopné soustavy, výměna stoupaček, rekonstrukce elektroinstalace, schodiště oprava, rekonstrukce bytových jader - nové nášlapné vrstvy podlah, omítky, příčky, rekonstrukce nebytových prostor - nové nášlapné vrstvy podlah, omítky, příčky. Porovnání s rekonstrukcemi bytových domů podobných konstrukčních rozměrů, funkčností a vybavení z roku 1991 Bytový dům o 10 bytových jednotkách v Táboře: ,- Kč Bytový dům o 8 bytových jednotkách v Pardubicích: ,- Kč Bytový dům o 10 bytových jednotkách v Praze: ,- Kč Výpočet ceny rekonstrukce pomocí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Zjištěná cena nemovitosti (ZC): ,- Kč Cena za 1 m 2 podlahové plochy v roce 1991: 2 900,- Kčs Cena za 1 m 2 podlahové plochy v roce 2010: 9 630,- Kč Cena rekonstrukce byt. domu v roce 1991 = (cena v roce 1991 ZC) / cena v roce 2010 = ( ) / = ,- Kč 4.2 Oceňování nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů vyhlášky č. 460/2009 Sb. se provádí výpočet ceny objektu. Z dispozičního řešení vyplývá, ţe objekt musí být řešen v několika dílčích částech. V první části se řeší podle 13 (Byt a nebytový prostor) první podzemní podlaţí, kde jsou sklepní prostory pro jednotlivé byty a sklad prodejen. V druhé části se řeší podle 3 (Budova a hala) první nadzemní podlaţí, kde se nachází dva prostory k podnikatelské činnosti. V části třetí se řeší podle 13 (Byt a nebytový prostor) druhé a třetí nadzemní podlaţí, kde se nachází bytové jednotky. Část čtvrtá se zabývá výpočtem podle 13 (Byt a nebytový prostor) nebytového půdního prostoru v třetím nadzemním podlaţí. V poslední části je vypoč-

28 28 ten zastavěný pozemek podle 28 (Stavební pozemek, neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků) Oceňování sklepních prostor v 1. PP ( 13 Byt a nebytový prostor) Cena nebytových prostor se počítá vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou za m 2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2. Celková plocha: 143,73 m 2 Jedná se o nebytové prostory stavby typu K (domy vícebytové netypové), základní cena se stanoví dle druhu budovy (sl. 5 koef. 3,4). Cena za 1 m 2 : ,4 = 7 310,- Kč Základní cena: 143, = ,- Kč Základní cena nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC K1 K4 K5 Ki Kp ZCU... základní cena upravená, K1... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený... v příloze č. 4 (jedná se o konstrukci zděnou, K1=0,939), K4... koeficient vybavení stavby a oceňovaného nebytového prostoru (poloţky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 aţ 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby; součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek), Tab. 4 Posouzení standardu budovy Číslo položky Konstrukce a vybavení Druh Objemový podíl Koeficient K 4 1. Základy včetně zem. prací S 0,060 1,00 0,06 2. Svislé konstrukce S 0,188 1,00 0, Stropy S 0,082 1,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 0,069 1,00 0, Schody S 0,030 1,00 0, Dveře S 0,032 1,00 0, Povrch podlah S 0,031 1,00 0, Ostatní S 0,056 1,00 0,056 Součet 0,248 0,248 K5... koeficient polohový podle přílohy č. 14 (jedná se o zařazení mezi ostatní města, K5 = 1,00), Ki... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové... úrovni r (jedná se o budovu tří a vícebytovou, Ki = 2,16),