ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /15 A. Havlíčkovo nábřeží 1167/ Ostrava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 A o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovité věci - pozemku parc.č.1872/9, jehož součástí je rodinný dům č.p.499, katastrální území a obec Píšť, okres Opava, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.150) Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/ Ostrava Vlastník nemovité věci: Gregorcziková Anežka k 1/2 Pěcháčková Pavlína k 1/2 Strmá 499/ Píšť Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro potřebu dobrovolné dražby spoluvlast.podílu o velikosti 1/2 ve vlastnictví Pěcháčkové Pavlíny Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30.září 2015 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.září 2015

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Ocenění je provedeno pouze na základě vnější prohlídky nemovitosti, neboť její spolumajitelkou nebyla umožněna prohlídka interiéru rodinného domu, avšak byly poskytnuty doplňující informace k vybavení a technickému stavu nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Opavě, dne 11.září 2014, LV č.150. Kopie katastrální mapy. Znalecký posudek znalce Jaromíra Kleina č /15 ze dne Doplňující údaje spoluuživatele nemovitosti sdělené při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 16.února 2015 za účasti spolumajitelky nemovitosti. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1872/4 orná půda o výměře 677 m 2 parc.č.1872/9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 112 m 2 Pozemek parc.č.1872/4 je užíván jako zahrada a tvoří funkční celek s rodinným domem a stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 409,86 ZC = ZCv x Iu = 1380 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 425,84 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,34 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

6 2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p.499 Oceněno podle 35 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům s plochou střechou a krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na betonových základech s funkční izolací. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové. Vnitřní obklady jsou keramické v koupelně a kuchyni. Schodiště s teracovými stupni, dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou opatřeny podlahovou krytinou PVC, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje plynová karma. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. V kuchyni je instalován plynový sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. V domě se nachází celkem dva byty a to v každém nadzemním podlaží jeden byt s dispozicí 3+1. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - žumpa - oplocení z dřev.latí - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 11.20*10.00*2.50 = m 3 Vrchní stavba 11.20*10.00*6.50 = m 3 Zastřešení 11.20*10.00*0.20 = m 3 celkem = m 3-6 -

7 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard % Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 4 D Podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * 0.00

8 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x 0.68 = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.088,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.505,45 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,62 Rodinný dům s plochou střechou, č.p.499 Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p.499 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionosmsetosmdesátsedmtisícdvěstědeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.150 pro katastrální území a obec Píšť, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Rozhodnutí o úpadku dle 136 odst.1 insolvenčního zákona a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází v širším centru zastavěné části obce, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení, včetně objektů občanské vybavenosti. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 499. Je napojen na přípojku elektro, veřejný vodovod a zemní plyn. Rodinný dům je dvojpodlažní, podsklepený s plochou střechou. V domě se nachází dva byty s dispozicí

10 V obci Píšť a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. RD Píšť, ul.májová, o velikosti 2x 2+1 užitná plocha 100 m2, dvojpodlažní, se sedlovým krovem bez podkroví, objekt před rekonstrukcí, vytápění lokální na tuhá paliva, pozemek 2000 m2 cena ,- Kč 2. RD Píšť, ul.hlučínská, okres Opava, v domě 7 místností, užitná plocha 450 m2, přízemní, částečně podsklepený, s podkrovím, neobydlený, neudržovaný technický stav s potřebou celkové rekonstrukce, pozemek 850 m2 cena ,- Kč 3. RD Píšť, okres Opava, o velikosti 2+1 a 3+1, užitná plocha 260 m2, dvojpodlažní, podsklepený, bez podkroví, jeden byt určen k rekonstrukci, nová kuch.linka a koupelna s obklady, nutno dodělat podlahy v jednom bytu, pozemek 899 m2 cena ,- Kč 4. RD Vřesina, okres Opava, dvougenerační o velikosti 2+1 a 3+1, užitná plocha 222 m2, dvojpodlažní, podsklepený, bez podkroví, dům po částečné rekonastrukci, (elektro, voda plast, koupelna) vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, byt s dispozicí 3+1 určen k rekonstrukci, pozemek 372 m2 cena ,- Kč 5. RD Bolatice - Borová, ul. K lesu, dvougenerační o velikosti 6+2, užitná plocha 200 m2, dvojpodlažní, podsklepený, bez podkroví, dům určen k rekonstrukci, vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, přípojka vody, elektro a kanalizace, pozemek 515 m2 cena ,- Kč

11 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v užívání 40 let a nachází se v udržovaném technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, odhaduji cenu obvyklou celého rodinného domu zapsaného na LV č.150, ve výši ,- Kč. Vzhledem k obtížné prodejnosti pouze spoluvlastnického podílu na nemovitosti o velikosti 1/2, upravuji cenu obvyklou koef.0,8 a obvyklá cena tohoto podílu tak činí po úpravě ,- Kč V Ostravě, dne 30.září 2015 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -