ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /15. Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova 1515/2. Majakovského 2097/ Karviná Mizerov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.2424, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.130, katastrální území Darkov, obec a okres Karviná, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.409) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova 1515/2 Vlastník nemovité věci: Muchová Magdalena Majakovského 2097/ Karviná Mizerov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.043 EX 5/14 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 27.dubna 2015 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 3.května 2015

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 25.března 2015, LV č.409. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále, Exekutorský úřad Ostrava o ustanovení znalce č.j.043 EX 5/14-38 ze dne Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovité věci při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 27.dubna 2015 za účasti zástupce majitele nemovitosti a zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.409. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (garáž) 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.2424 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 132 m 2 součástí je stavba č.p.130, RD Parc.č.2423/3 ostatní plocha, dráha o výměře 1161 m 2 Pozemky tvoří funkční součást rodinného domu, navazují na stavební pozemek stejného vlastníka. Na pozemku parc.č.2423/3 se nacházejí trvalé porosty různého druhu a stáří a plní funkci zahrady u RD. Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Stavba pod povrchem pozemku 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = =

4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem *

5 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 540,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 427,68 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,24 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (garáž) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.89/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Stavba pod povrchem pozemku 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = =

6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 540,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 432,54 Cena za celou výměru m 2 = Kč 9.948,42 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (garáž) Cena celkem Kč 9.948,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 Oceněno podle 35 vyhlášky. Popis Jedná se o částečně podsklepený, přízemní rodinný dům se sklonitou střechou, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Dům je v užívání cca 100 let a nachází se v lokalitě s negativními důlními vlivy. V domě se nachází bytová jednotka s dispozicí 4+1. Základy jsou betonové s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm se zateplením. Střecha je sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné, nebo prosklené, okna plastová. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje plynová karma. Odpadní vody jsou řešeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří sprchový kout, ocelová vana, umývadla a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou i následující venkovní úpravy: - přípojka elektro - přípojka vody - přípojka zemního plynu - oplocení z dřevěných latí mezi zděnými sloupky - vrata ocelová - vrátka z dřev.latí v ocel.rámu - zámková dlažba šedá - zahradní jezírko - 6 -

7 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (7.50*7.30* *8.20*2.50)* 1/8 = m 3 Vrchní stavba (7.50*7.30* *8.20*3.40) = m 3 Zastřešení (7.50*7.30*1.00* *8.20* 2.60*0.5) = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén (7.50* *8.20)*1/ m m 2.50 m/* 1.n.p. - přízemí (7.50* *8.20) m m 2.60 m/* 2.n.p. - podkroví 9.40* m m 2.50 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.56 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 7 -

8 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 2. Svislé konstrukce nadstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady podstandard % Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení

9 9. Venkovní úpravy Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 100 let) Celkem * 0.06 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.102,11 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,60 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 Cena celkem Kč ,- 4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o řadovou garáž krajní sekce, která netvoří funkční celek s rodinným domem stejného vlastníka. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha pultová s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vrata plechová s nátěrem, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 9 -

10 Obestavěný prostor Vrchní stavba 23.00*2.10 = m 3 Zastřešení 23.00*0.30*0.5 = 3.45 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 50 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x =

11 Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.432,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 738,91 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,70 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,

12 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (garáž) Kč 9.948,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 Kč ,- 4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttřitisícesedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.409 pro katastrální území Darkov, obec a okres Karviná, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pro Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 043 EX 5/2014 ze dne a další právní vady na listu vlastnictví uvedené. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází v zastavěné části města, poblíž areálu Lázní Darkov, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení, se základní občanskou vybaveností. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 130. Je napojen na přípojku elektro, zemního plynu a vody. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený, se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito v části jako podkroví. V domě se nachází jeden byt s dispozicí 4+1 a garáž mimo jednotný funkční celek

13 V obci Karviná a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (viz přílohy) 1. RD Karviná Louky, ul.na Zátiší, o velikosti 4+1 užitná plocha 130 m2, dvojpodlažní, podsklepený, vytápění lokální na tuhá paliva, okna plastová, dům v udržovaném technickém stavu, pozemek 977 m2 (9769,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. RD Orlová Poruba, ul. U Haldy, (10 km od Karviné) o velikosti 3+1 s garáží, užitná plocha 180 m2, dvojpodlažní, částečně podsklepený, vč. podkroví, topení lokální na zemní plyn, udržovaný technický stav, na pozemku vlastní studna, pozemek 682 m2 (7186,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. RD Petřvald, (13 km od Karviné) o velikosti 4+1, užitná plocha 150 m2, přízemní, podsklepený, vč. podkroví, lokální vytápění na elektřinu, po částečné rekonstrukci, udržovaný technický stav, okna plastová, pozemek 1330 m2 (11 666,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. RD Stonava, (7 km od Karviné), o velikosti 4+1, užitná plocha 156 m2, dům po rozsáhlé rekonstrukci, přízemní objekt s podkrovím, okena nová plastová, nová koupelna a kuchyň, vnitřní rozvody), krbová kamna, pozemek 1929 m2 (13 397,- Kč/m2) cena ,- Kč

14 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází v bezprostřední blízkosti Lázní Darkov, avšak na poddolovaném území v lokalitě s negativními důlními vlivy, kde obdobné nemovitosti se nabízí v rozpětí mezi 7 166,- Kč/m2 do ,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí v polovině tohoto rozpětí ve výši ,- Kč/m2, tj ,- Kč/m2 x 165 m2, tj. celkem po zaokrouhlení : ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná další práva, ani povinnosti s nemovitou věcí spojené, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 3.května 2015 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc