ZNALECKÝ POSUDEK č. 3145/067/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3145/067/14 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 367/4 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 367,368,369,370 NA ST. P.Č. 1968, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 6510/ NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 1968, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ POLIČKA, OBEC POLIČKA Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 280/2014-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy,

2 FOTODOKUMENTACE koupelna WC obývací pokoj dětský pokoj ložnice komora kuchyně jídelní kout výtah + schodiště chodba - 2 -

3 ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 367/4 V budově č. p.: 367,368,369,370 Na pozemku parc. č.: st Pozemky parc. č.: st Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 6510 / na pozemku: 6510/ Vlastník jednotky: SJM Radiměřský Petr a Radiměřská Petra, Luční 367, Polička podíl 1/1 Vlastník pozemku: SJM Radiměřský Petr a Radiměřská Petra, Luční 367, Polička podíl 1/1 Katastrální území: Polička LV č.: 3886, 3159 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Polička Část obce: Dolní Předměstí Ulice: Luční Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , informace o parcele č Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Smlouva kupní ze dne

4 ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 3886, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu Zástavní práva exekutorská Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekuce Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Devětsetčtyřicettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -

5 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Dolní Předměstí Katastrální území: Polička Ulice: Luční jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: 2. NP orientace V-Z započitatelná plocha: 66,10 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 30 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové ÚT technický stav jednotky: Velmi dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2006 provedené dílčí rek. jednotky: viz popis popis dílčí rekonstrukce: Výměna oken, nášlapných vrstev podlah, vybavení kuchyně, keramické obklady, vestavěné skříně pozemky (popis): Pozemky pro výstavbu staveb k bydlení jsou ve městě obchodovány v cenách Kč/m 2,, nejvyšší ceny jsou v lokalitě na ulici Modřecké zde je probíhá výstavba nových rodinných domů a vícebytových budov. Po zohlednění polohy, vzdálenosti od centra, skutečnosti, že se jedná o byt ve vícebytovém domě odhaduji obvyklou cenu ve výši 600 Kč/m 2. Cena spoluvlastnického podílu na st. p.č je obsažena v odhadnuté obvyklé ceně bytové jednotky. výměra pozemků celkem: 912 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 4 počet podlaží PP/NP 1 6 počet bytových/nebytových jednotek: 72 0 výtah: ano - 5 -

6 stručný popis budovy: Budova panelová, se střechou plochou, krytina svařovaná, kontaktní zateplovací systém, schodiště betonové s úpravou, výtah stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 30 % nezjištěny stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Panelová s kontaktním zateplovacím systémem rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: Revitalizace -- oprava krytiny, výměna oken, vstupní dveře, rekonstrukce výtahu, nová svislá potrubí Okresní město Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Místopis: Polička je umístěna v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Svitavy, je čtvrtým největším městem Svitavska, umístěným na okraji Českomoravské vrchoviny - CHKO Žďárské vrchy. Je městem královským, významnou kulturní osobností je rodák Bohuslav Martinů. Ve městě je pivovar, dřevozpracující průmysl, strojírenský průmysl, masný průmysl, zemědělský podnik Agronea, firma Továrny hasicí techniky. Obec Polička leží na jihozápadním okraji bývalého okresu Svitavy, má cca obyvatel, leží na komunikaci č.34 ze Svitav do Havlíčkova Brodu. Město má schválený Územní plán. Polička je městem s vysokou návštěvností, je turisticky atraktivní. Spojení je zajištěno autobusovou dopravou, nejbližší železniční stanice je v místě. Ve městě je městská autobusová doprava. Vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca ZŠ, MŠ, gymnázium, střední odborná učiliště, pošta, supermarkety, hotely, sportovní areál fotbalový, tenisový, lyžařský, divadlo, koupaliště, krytý bazén, poliklinika a LDN- oddělení v bývalé nemocnici. Oceňovaná nemovitost je umístěna ve vzdálenosti cca 400 m západně od centra města. Poloha je vhodnou pro bydlení v lokalitě vícebytových domů, staveb občanské vybavenosti, v sousedství je provozní areál, bez vlivu na obvyklou cenu. Lokalita se vyznačuje vyšší hustotou. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace ulice Luční p.č. 2109/1, 5991/1 ve vlastnictví Města Polička. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt s přísl. v 2.NP vícebytového typového panelového domu Jedná se o stavbu samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, šesti nadzemními podlažími, střechou plochou. Bytový dům obsahuje celkem 72 bytů ve čtyřech sekcích, se čtyřmi vchody, čtyřmi čísly popisnými,. Půdorys stavby je přibližně obdélníkový. Původní stavba byla postavena v roce Technický stav vícebytového domu je dobrý, v r byla provedena revitalizace - oprava střešní krytiny, výměna klempířských konstrukcí, zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem a výměna oken za plastová zdvojená, výměna svislých potrubí instalací, úprava schodiště PVC, po roce 2000 byla v bytě provedena modernizace. Nově byla vybavena kuchyně, vyměněny podlahy za plovoucí, byly vyměněny dveře, sádrokartonové podhledy včetně elektroinstalace, Byt je standardně vybavený, je udržován. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce Základy železobetonové základy s izolací Svislé nosné konstrukce montovaná panelová Vodorovné nosné konstrukce železobetonové panely,sdk Schodiště betonové s PVC Střešní konstrukce plochá střecha Střešní krytina svařovaná krytina Kanalizace novodurové potrubí Rozvod vody studené i teplé Rozvod elektro světelný rozvod Rozvod plynu není proveden Ústřední topení ústřední topení - dálkové Okna plastová zdvojená Dveře a vrata dřevěné hladké dýhované, masív Vnitřní omítky a obklady tapety, stěrky Dlažby a podlahy PVC, plovoucí, korek, dlažby Vybavení hygienických vana, umyvadlo Vybavení kuchyní kuchyňská linka, el. sporák zařízení Ostatní vnitř. vybav. digestoř, ohřev vody dálkový, Venkovní omítky a obklady kontaktní zateplovací systém vestavěné skříně, spíž - 6 -

7 Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha chodba 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 kuchyň 12,45 m 2 1,00 12,45 m 2 obývací pokoj 18,45 m 2 1,00 18,45 m 2 ložnice 10,25 m 2 1,00 10,25 m 2 dětský pokoj 10,25 m 2 1,00 10,25 m 2 koupelna 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 komora 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 lodžie 3,80 m 2 0,00 1,90 m 2 sklep 1,80 m 2 1,00 0,90 m 2 Celkem 68,90 m 2 66,10 m 2 Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Vyhodnocení porovnávací metody : Srovnatelné byty jsou obchodované za ceny cca Kč/m 2 započitatelné plochy, oceňovaný byt je umístěn v oblíbené lokalitě, je v dobrém technickém, stavu., standardně vybavený, před budovou jsou parkovací plochy. Oceňovaný byt je umístěn v 2.NP - výtah lze používat Budova je po revitalizaci ve velmi dobrém technickém stavu. Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Typ stavby Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 66,00 X X X X panelový dům 82,00 3.NP s , přísl. Švermova Byt s přísl, Byt 3+1 s přísl. ve vícebytovém typovém domě - 1.dvě sekce stejné budovy, 3.NP, revitalizace , byt po celkové modernizaci - byla vyměněna okna, dveře, vybavení kuchyně, koupelny, položeny nové podlahy, opraveny vnitřní povrchy stěn včetně keramických obkladů. Byt je standardně, z části nadstandardně vybaven - koupelna, kuchyně, zděné jádro. Vyšší standard vybavení, velmi dobře srovnatelná poloha K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,02 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 0,95 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard 0,90 X - 7 -

8 vícebytový panelový dům po revitalizaci ul. Luční 68,00 1.NP s přísl. Byt s přísl. ve stejné budově, srovnatelná podlahová plocha, 5.NP, 2006 provedena revitalizace budovy ve srovnatelném rozsahu, byt nebyl celkově modernizován, vyměněna okna, vyměněna kuchyňská linka, podlahy, jádro původní.. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,05 vícebytový panelový dům po revitalizaci 82,00 1.NP s přísl. ul.luční Byt v 1. nadzemním podlaží revitalizovaného bytového domu, 72 bytů celkem, byt byl v letech modernizován, byt. jádro ze sádrokartonových desek s keramickým obkladem stěn,vybavení koupelny, nové rozvody instalací kromě elektroinstalace.modernizace v menším rozsahu, poloha sousedící budova , , K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 1,00 K5 Stáří - stejné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 zděná budova 62,00 4.NP s , přísl. 9.května, Polička Byt 3+1 v osobním vlastnictví, 4. NP zděného domu v klidné části města Polička - ulice 9. května. Celková započitatelná plocha bytu včetně balkonu je 62 m2. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, dětský pokoj, obývací pokoj se vstupem na balkon, ložnice, koupelna, WC a sklep. Byt je ve velmi dobrém technickém stavu - zatepleno ze tří stran, nová plastová okna. vybavení kuchyně původní, vybavení koupelny a WC vyměněno. K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,90 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - zděná budova 0,90 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,05-8 -

9 panelová 72,00 6.NP s přísl , Hegerova Družstevní byt 3+1 na Sídlišti Hegerova v obci Polička. Byt se nachází v 6.NP panelového domu. Celková plocha bytu je 74 m2. Vyšší hustota osídlení. K bytu náleží sklepní kóje. Na chodbě a v pokojích jsou nové plovoucí podlahy. Původní bytové jádro je obloženo dřevem. Vyšší opotřebení vybavení. K1 Zdroj nabídky - nabídka, družstevní byt 0,85 K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,01 K3 Lokalita - méně lukrativní 1,03 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,05 Variační koeficient před úpravami: 16,21 % Variační koeficient po úpravách: 15,90 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 68 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované byty v Poličce, v Poličce přetrvává nedostatek bytů, ke dni ocenění je nabízeno 5 bytů. Po vyhodnocení rozdílů ve standardu vybavení, poloze a provedených modernizacích odhaduji obvyklou cenu porovnávací metodou ve výši Kč

10 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Devětsetčtyřicettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3145/067/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -