ZNALECKÝ POSUDEK. č / 11

Transkript

1 Výtisk č. 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 11 o ceně trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 773 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční Český Krumlov Účel znaleckého posudku: Podklad pro exekuci č.j. 125 EX 692/10 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Jan Jakeš Za Nádražím Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / Tel. dům Rájov 26 : +420 / Mobilní telefon : +420 / reality.jakes@centrum.cz Posudek obsahuje 11 stran textu a objednateli se předává pouze v elektronické podobě. V Českém Krumlově, dne 4. května 2011.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena obvyklá vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena obvyklá se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice 2, odst. 3, písmena a), zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném obvyklými cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb

3 K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy ( 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny výnosové hodnoty vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním porovnávacím způsobem vychází z definice 2, odst. 1, písm. c), zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek zemědělský s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Horní Dvořiště Horní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Horní Dvořiště Katastrální území: Horní Dvořiště Počet obyvatel: 522 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, Český Krumlov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov, Radniční 28, Český Krumlov, č.j. 125 EX 692/10-43 ze dne výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 278 pro obec a katastrální území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním - SCD - 3 -

4 dne čas 13:28:48 hod. - kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne čas 09:36 hod. - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 23. dubna Vlastnické a evidenční údaje A Vlastník nemovitostí : HDRB s.r.o Dolní Drkolná Vyšší Brod B Čísla parcel, druh, výměry : Pozemky 2516/10 trvalý travní porost 2360 m 2 B1 Jiná práva : Bez zápisu C Omezení vlastnického práva : Viz výpis z katastru nemovitostí D Jiné zápisy : Bez zápisu E Nabývací tituly : Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-294/ Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-592/ E Vztah BPEJ k parcelám : 2516/10 kód BPEJ m 2 Číslo listu vlastnictví : 278 Číslo evidenčního listu : Není Číslo popisné ( evidenční ) : Není Charakter vztahu k pozemku : Vlastnictví společnosti Způsob ochrany : Zemědělský půdní fond Katastrální území : Horní Dvořiště Obec : Horní Dvořiště Část obce : Horní Dvořiště Okres : CZ0312 Český Krumlov 6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne čas 09:36 hod., odpovídá skutečně zjištěnému stavu při šetření na místě samém dne 23. dubna Celkový popis nemovitosti Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 522 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -

5 B. Znalecký posudek 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba Popis: Dispoziční řešení: Montovaný objekt bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím a volným účelově nevyužitým prostorem v podkroví situován na východním okraji parcely 2516/10. V 1. nadzemním podlaží je prostor na skladování píce pro chov hospodářského zvířectva. Technické provedení stavebních konstrukcí: Základové patky pod sloupky bez vodorovných izolací, obvodové stěny dřevěná trámová kostra bez opláštění, stropy nejsou, krov vaznicový sedlový, krytina betonové tašky na latích, klempířské konstrukce žlaby a svody bez parapetů z pozinkovaného plechu, úprava povrchů dřevěné konstrukce nátěr, podlahy hladké betonové, ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytují. Stáří, modernizace, opravy a údržba: Dle předložených podkladů, použitých konstrukčních prvků a sdělení sousedů objekt dokončen a užíván od roku 2010, technickým stavem k roku 2011 činí stáří 1 rok. Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. Určení charakteru objektu: Z hlediska vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu se jedná o vedlejší stavbu typu G. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. nadzemní podlaží 9,00 * 6,50 58,50 m 2 3,05 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 9,00 * 6,50 * ( 3,05 + 1,55 / 2 ) 223,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 223,76 m 3-5 -

6 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 12, ,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce S 4, ,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 1,2370 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 666,29 Plná cena: 223,76 m 3 x 1 666,29 Kč/m 3 = ,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S / PCŽ = 100 % x 1 40 = 2,500 % ,23 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,82 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 522 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v odstavci1 písmeno b), d), -20 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -50 % 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.4. Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji -8 % je více než 200m: Úprava cen: -30 % Úprava cen celkem: -50% + -30% x (100 % + -50%) -65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2370 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1690 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a ,00 2,1690 1, ,00 32,867 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 trvalý travní porost 2516/ ,00 32, ,12 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,12 Pozemek - zjištěná cena = ,12 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba Kč 1.Celkem Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,10 Kč 2.Celkem ,10 Kč Celkem Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba ,80 Kč 1.Celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,10 Kč 2.Celkem ,10 Kč Celkem Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Kč Kč slovy: Čtyřistačtyřicetjednatisícdevadesát Kč V Českém Krumlově, dne 4. května Jan Jakeš Za Nádražím Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / Tel. dům Rájov 26 : +420 / Mobilní telefon : +420 / reality.jakes@centrum.cz - 8 -

9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne čj. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem / 11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo /

10 STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 773 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov V obci Horní Dvořiště se s nemovitostmi běžně obchoduje. Na internetu nalezeno k prodeji 9 pozemků v okrese Český Krumlov v cenové relaci 12,-- Kč/m 2 až 2 800,-- Kč/m 2 (obec Brloh, obec Chlumec, obec Dolní Třebonín, město Horní Planá, město Český Krumlov, obec Loučovice). Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: 39,- Kč za m 2 Celková cena: ,- Kč Adresa: Chlumec Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: N35075 Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: m 2 Plocha pozemku: m 2 Popis: Pozemek u Dolního Třebonína Prodej rozsáhlého pozemku v KÚ Chlumec u Dolního Třebonína. Pozemek o celkové výměře m 2 je v současné době veden jako orná půda. Pozemek s mírným sklonem směr JZ má pravidelný obdélníkový tvar. Jedná se o velmi zajímavou lokalitu na trase Český Krumlov - České Budějovice. Negativní vliv: Není. Kladný vliv: Klidné, tiché, slunné prostředí. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují ve výši do Kč, t.j. cca 90 % administrativní ceny (cena pozemku ,-- Kč, cena stavby ,-- Kč). Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) pozemku - trvalého travního porostu 2516/10 o výměře 2360 m 2 včetně vedlejší stavby nezapsané v KN v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 278 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, na hodnotu V Českém Krumlově, dne 4. dubna ,- Kč Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / Tel. dům Rájov 26 : +420 / Mobilní telefon : +420 / reality.jakes@centrum.cz

11 REKAPITULACE POHLEDÁVKY A ZÁVAZKY 1. Nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově č.j. 14 Nc-105/ Zástavní právo soudcovské Okresní správa sociálního zabezpečení Český Krumlov, Plešivec 268, Český Krumlov V-106/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Český Krumlov č.j. 125 EX-692/ ze dne Z-435/ ,-- Kč Z-23358/