ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. pozemku p.č.4162/3 s příslušenstvím v kat.území a obci Litoměřice. Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALEKÝ POUDEK č /2015 pozemku p.č.4162/3 s příslušenstvím v kat.území a obci Litoměřice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5467/11 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 303/2013 b., č. 340/2013 b., č. 344/2013 b. a 228/2014 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b. ve znění vyhlášky č. 199/2014 b., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol tanovit cenu pozemku p.č.4162/3 s příslušenstvím v kat.území a obci Litoměřice; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek p.č.4162/3 Mostná Hora Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce Zv 1 35 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.doudové Taťány. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené p.doudovou Taťánou při prohlídce dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 5467/11) - exekuční příkaz ze dne od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné ohledně platného územního plánu města Litoměřice 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. elkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek p.č.4162/3 s příslušenstvím v severní části města Litoměřice, pod Mostnou Horou, v lokalitě zahrádkářské osady (v chráněném území). Na pozemku se nachází dřevěná kolna (bez základů), zahrádkářská dřevěná chata (bez základů), zahradní altán, suchý W a trvalé porosty. Pozemek se nachází v platném územním plánu města Litoměřice v ploše individuální rekreace - zahrádkářské osady (RZ). tavby na pozemku p.č.4162/3 nejsou na snímku katastrální mapy zakresleny a nebyly stavebně povoleny ani ohlášeny...! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků

3 Pozemek p.č.4162/3 B. ZNALEKÝ POUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 340/2013 b., č. 303/2013 b., č. 344/2013 b. a č. 228/2014 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b. ve znění vyhlášky č. 199/2014 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. Index trhu s nemovitými věcmi znaku 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. I Pi -0,06 V IV 5 Index trhu IT P6 (1 + Pi) 0,940 i1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: tavby pro rodinnou rekreaci znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační I 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není I dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 0, MHD špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

4 -4- komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek je přístupný přes pozemky p.č.4150/2, p.č.4150/3, p.č.4150/5 (ostatní plochy - ostatní komunikace), jenž jsou ve vlastnictví: Ing. Potuček Gina Jarmila, ale není zde zapsáno věcné břemeno přístupu...!z těchto důvodů jsem použil srážky 20%. I -0,20 11 Index polohy IP P1 (1 + Pi) 0,595 i2 Koeficient pp IT IP 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.4162/3 Jedná se o svažité pozemky k západu, přístupné pouze pro pěší úzkou cestou přes cizí pozemky; s možností napojení pouze na letní vodovod; bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod, elektroinstalaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. važitost pozemku a expozice - važitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. hráněná území a ochranná pásma - hráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup je pouze přes cizí pozemky p.č.4150/2, 4150/3, 4150/5 pěší cestou...! 6 Index omezujících vlivů IO 1 + Pi 0,830 i1 Index trhu s nemovitostmi IT 0,940 Index polohy pozemku IP 0,595 elkový index I IT IO IP 0,940 0,830 0,595 0,464 č. Pi -0,02 I I -0,05 I I -0,10

5 -5- tavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 1 350,0,464 Typ 9 odst. 4 ( 4 zahrada odst. 1) tavební pozemek - celkem Parcelní číslo 4162/3 Výměra [m2] 912,00 912,00 Koef. Upr. cena [Kč/m2] 0, ,92 Jedn. cena [Kč/m2] 187,92 ena [Kč] ,04 m ,04 Ocenění staveb na pozemcích Dřevěná kolna na p.č.4162/3 Jedná se o dřevěnou kolnu s pultovou střechou a lepenkovou krytinou, stavbu bez základů, využívanou jako sklad; stáří je stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl Z- typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Výpočet jednotlivých ploch Plocha 5,05,50 [m2] 27,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 27,50 m2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 5,05,50(2,0+2,50)/2 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Typ [m3] 61,88 m3 Obestavěný

6 -6- Obestavěný prostor - celkem: NP prostor 61,88 m3 61,88 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] X P X P 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00 Část [%] Koef. 0,46 0,46 Upravený obj. podíl 31,90 21,20 11,10 0,74 6,00 3,70 1,40 4,97 81,01 0,8101 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): 970,0,8101 1,0500 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 61,88 m ,- Kč/m , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PŽ): 40 roků Opotřebení: % / PŽ % 35 / 40 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ ) Nákladová cena stavby N Koeficient pp ena stavby 0, ,- Kč 0, ,73 Kč Dřevěná kolna na p.č.4162/3 - zjištěná cena 8 846,73 Kč

7 -7- Zahrádkářská chata na p.č.4162/3 Jedná se o dřevěnou zahrádkářskou chatu bez základů, se sedlovou střechou a s krytinou z bitumenových vlnovek; stáří je cca 3 roky; bez napojení na elektroinstalaci. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl Z-: typ E dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 111 Výpočet jednotlivých ploch Plocha 4,253,10 [m2] 13,18 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 13,18 m2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor (4,253,10)(2,30) zastřešení 4,253,101,50/2 [m3] 30,30 m3 9,88 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Typ zastřešení Obestavěný prostor - celkem: NP Z Obestavěný prostor 30,30 m3 9,88 m3 40,18 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I Obj. podíl [%] P 6,60 3,80 Část [%] Koef. 0,46 Upravený obj. podíl 1,75

8 -8-3. Obvodové stěny 4. tropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. chodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: P X X X X 25,40 10,30 9,20 5,10 0,80 10,30 2,10 3,10 5,20 4,00 3,20 3,00 0,50 1,90 2,80 2,70 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): Základní cena upravená [Kč/m3] 0,46 25,40 10,30 9,20 5,10 10,30 0,97 3,10 5,20 4,00 3,20 78,52 0, ,0,7852 1,0500 2, , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PŽ): 30 roků Opotřebení: % / PŽ % 3 / 30 10,0 % Koeficient opotřebení: (1-10,0 % / ) Nákladová cena stavby N Koeficient pp ena stavby 0, ,- Kč 0, ,13 Kč Zahrádkářská chata na p.č.4162/3 - zjištěná cena ,13 Kč Plná cena: 40,18 m ,- Kč/m3 Zahradní altán Jedná se o otevřený zahradní altán se sedlovou střechou o mírném sklonu; základní cena byla upravena. Zatřídění pro potřeby ocenění

9 -9- Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl Z- 23. Altán zahradní 242 Výměra: 4,03,0 12,00 m2 zastavěné plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] 2 500,1,0500 2, , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PŽ): 40 roků Opotřebení: % / PŽ % 10 / 40 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / ) Nákladová cena stavby N Koeficient pp ena stavby 0, ,- Kč 0, ,64 Kč Zahradní altán - zjištěná cena ,64 Kč Plná cena: 12,00 m ,- Kč/m2 Dřevěný suchý W Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl Z Záchod dřevěný bez žumpy 242 Výměra: ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): Základní cena upravená cena [Kč/ks] 1 800,1,0500 2, ,- Plná cena: ks 4 288,- Kč/ks 4 288,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PŽ): 30 roků Opotřebení: % / PŽ % 15 / 30 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / ) Nákladová cena stavby N Koeficient pp 0, ,- Kč 0,559

10 ena stavby 1 198,50 Kč Dřevěný suchý W - zjištěná cena 1 198,50 Kč ena staveb celkem ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.4162/3 Jedná se o ovocné dřeviny: 6 meruněk, 1 jabloň. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: táří Počet / [roků] Výměra meruňka 30 6 Ks jabloň 25 1 Ks vysokokmen oučet: elkem - ovocné dřeviny: Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 70,70,1 717,1 717, Trvalé porosty na p.č.4162/3 - zjištěná cena ena [Kč] 420,1 717,2 137,- Kč 2 137,- Kč 2 137,- Kč ena porostů celkem 2 137,- Kč Pozemek p.č.4162/3 - zjištěná cena ,04 Kč. REKAPITULAE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.4162/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč elkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) : ,- Kč ,- Kč

11 Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji pozemků (zahrady) včetně zahr.objektů v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku), jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vzal v úvahu, že k pozemku je přístup pouze pěšky přes cizí pozemky..., (p.č.4150/2, 4150/3, 4150/5) a odhaduji, že dle mého názoru: Tržní hodnota oceňované nemovitosti ,-Kč (slovy:dvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam. D. ZNALEKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.pr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2015.

12 Pozemek p.č.4162/3, k.ú.a obec Litoměřice, Pohled západní (celkový) Dřevěná stavba na pozemku p.č.4162/3

13 Dřevěná chata a dřevěný altán na pozemku p.č.4162/3