ZNALECKÝ POSUDEK č. 907/084/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 907/084/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 215/11, v budově č.p. 215, 216, 217, 218 na pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 215, 216, 217, 218 a pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286 o velikosti 691/26832, zapsáno na LV č. 1001, LV č. 861 k.ú. Obrnice, obec Obrnice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Usnesení č. j. 132 EX 2080/10-24/Zl Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotovení. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 215/11 Adresa nemovitosti: Nová výstavba 215 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Obrnice Ústecký Most Obrnice Obrnice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Gažiové, nájemce. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č ze dne , k.ú. Obrnice, dodaný objednatelem 2) Výpis z KN, LV č. 861, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Obrnice 3) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Obrnice 4) Usnesení č. j. 132 EX 2080/10-24/Zl 5) Informace získané při místním šetření dne Obsah znaleckého posudku Cena obvyklá bytové jednotky č. 215/11, v budově č.p. 215, 216, 217, 218 na pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 215, 216, 217, 218 a pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286 o velikosti 691/26832, zapsáno na LV č. 1001, LV č. 861 k.ú. Obrnice, obec Obrnice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most. vlastník bytu: vlastník pozemku: katastrální úřad: SJM Kešel Andrej a Kešelová Mária, Nová výstavba 215, Obrnice SJM Kešel Andrej a Kešelová Mária, Nová výstavba 215, Obrnice pro Ústecký kraj, KP Most prohlídka dne: přítomni: paní Gažiová, nájemce - 2 -

3 katastrální území: Obrnice LV č.: 1001, 861 obec: Obrnice počet obyvatel: ulice: Nová výstavba č.p. 215 bytová jednotka č. 215/11 spoluvlastnický podíl na budově a pozemku 691/26832 na pozemku č. parc. St. 283, výměra 379 m 2 č. parc. St. 284, výměra 331 m 2 č. parc. St. 285, výměra 342 m 2 č. parc. St. 286, výměra 588 m 2 druh pozemku: zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - stáří objektu: cca 40 let způsob využití bytový dům Oceňované nemovitosti jsou v Obrnicích. Obrnice je obec ležící v Ústeckém kraji, asi 2 km východně od okraje města Mostu. V obci je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, pošta, zastávky autobusů, vč. autobusů MHD města Most, vlaková stanice. Zastávka autobusů je cca 200 m od domu, vlaková stanice je asi 400 m od domu. Úplná vybavenost je ve správním středisku Most, velmi dobře dostupném po rychlostní silnici č. 13 do centra cca 5 km. Bytový dům č.p. 215, 216, 217, 218 se nachází v jižní okrajové části obce, v lokalitě podobných, starších, nízkopodlažních bytových domů. Východně od této lokality vede železniční trať. Přilehlá komunikace, ulice Nová výstavba, není frekventovaná bez rušivého vlivu. Parkování je možné na parkovišti u domu. Místo je pro bydlení vhodné. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce panelová montovaná Počet podlaží nadzemních 4 Podkroví ne podzemních 1 Podsklepeno [%] 100 % Počet bytových jednotek 44 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Podlahová plocha Bytový dům č.p. 215, 216, 217, 218 je samostatně stojící budova, má celkem 4 NP a 1 PP. Dům se skládá ze čtyř stejných segmentů, každý se samostatným vchodem a s číslem popisným. V PP jsou sklepní kóje a společné prostory. V NP jsou byty, přístupné po společných schodištích, celkem je v bytovém domě 44 bytových jednotek, vždy 11 v každém segmentu. V domě není výtah. Hlavní vchody do budovy jsou z jihozápadu. Vedlejší vchody do budovy jsou ze severovýchodu. Konstrukce domu je montovaná panelová, dům není zateplený. Vnitřní schodiště jsou montovaná betonová, povrch PVC. Střecha je plochá, krytina živičné pásy. Okna jsou částečně nová plastová, částečně původní dřevěná klasická. Vstupní dveře jsou kovové, částečně prosklené, vedlejší vchody jsou kovové, prosklené. Fasáda beton s nátěrem. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod. Stavebně technický stav: stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce, prováděna údržba. Stav domu je průměrný. jednotky s příslušenstvím z toho: balkony, lodžie, terasy: 69,1 m 2 lodžie 6,4 m 2 3,1 m 2 přísl. mimo jednotku: sklepní kóje, komora na patře - 3 -

4 Typ jednotky NP Orientace SV - JZ Druh vytápění Popis jednotky Vedlejší stavby a příslušenství ústřední dálkové, včetně ohřevu TUV Bytová jednotka č. 215/11 je ve 4. NP. Jedná se o byt o dispozici Přístup k bytu je po společném schodišti. V bytě je umakartové bytové jádro. V koupelně je pouze vana. WC je samostatné. V kuchyni je kuchyňská linka, elektrický sporák. V chodbě jsou dvě vestavěné skříně. Povrchy vnitřních stěn hladká omítka, keramický obklad v kuchyni. Povrchy podlah plovoucí podlahy, PVC, v koupelně a na WC keramická dlažba. Podhled v obývacím pokoji je osazen polystyrenovými deskami. Okna jsou plastová. Orientace oken na severovýchod a jihozápad. Vnitřní dveře jsou náplňové do kovových zárubní. Topení ústřední dálkové včetně ohřevu TUV. Plechové deskové radiátory. Bytová jednotka je připojena na rozvody elektro, vodovodu a kanalizace. Dispoziční řešení: kuchyň 9,8 m 2 pokoj 10,0 m 2 pokoj 10,0 m 2 pokoj 15,7 m 2 koupelna 2,6 m 2 WC 1,0 m 2 předsíň 10,5 m 2 lodžie 6,4 m 2 K bytu náleží sklepní kóje v PP a komora na společné chodbě domu na patře. Stavebně technický stav bytu: byt je převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce provedena výměna oken za plastová a položení plovoucích podlah. Celkově je byt v průměrném stavu, prováděna pouze základní údržba. Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Stavba bytového domu je v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Proveden nová nátěr fasády na jihozápadní straně, výměna části oken za plastová. Prováděna pouze základní údržba. Zóna bytových domů s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Lokalita je vhodná pro bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečnosti. Ke dni místního šetření byl byt v nájmu na základě nájemní smlouvy, nájemce paní Gadžiová. Podle jejího sdělení činí výše nájemného Kč měsíčně. Nájemní smlouva nebyla předložena. Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 1001, k.ú. Obrnice 2) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 1001, k.ú. Obrnice 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 1001, k.ú. Obrnice 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé - 4 -

5 Stav zápisu KN a skutečnosti Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 1001, LV č. 861 k.ú. Obrnice a skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 115/41 (silnice, vlastník Obec Obrnice), přes pozemek č. parc. 115/64 (ostatní komunikace, vlastník Obec Obrnice) a přes pozemek č. parc. 115/63 (ostatní plocha, vlastník Obec Obrnice). Bez rizika

6 POROVNÁVACÍ HODNOTA - 6 -

7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce, stavba není zateplena. Bytová jednotka je převážně v původním stavu bez podstatné modernizace. Docházková dostupnost základní občanské vybavenosti. Místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Bytová jednotka č. 215/11 je bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 1001, k.ú. Obrnice (zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Obvyklá cena bytové jednotky č. 215/11, v budově č.p. 215, 216, 217, 218 na pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 215, 216, 217, 218 a pozemcích č. parc. St. 283, č. parc. St. 284, č. parc. St. 285, č. parc. St. 286 o velikosti 691/26832, zapsáno na LV č. 1001, LV č. 861 k.ú. Obrnice, obec Obrnice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz - 7 -

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 907/084/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z084/2012. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Obrnice 1 2) Situace, fotodokumentace z ) Výpis z KN, LV č ze dne , k.ú. Obrnice 2-8 -

9 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Obrnice - 9 -

10 2) Situace, fotodokumentace z Fotodokumentace z Kuchyně WC Předsíň v BJ Bytový dům - JV pohled