ZNALECKÝ POSUDEK. č /14. Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště Břeclav

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 O ceně nemovitosti - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště Břeclav Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka Břeclav telefon: , liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - pozemku parc.č s příslušenstvím v k.ú. Břeclav ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rekreační chata na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v k.ú.břeclav Na Širokých Břeclav Jihomoravský Břeclav Břeclav Břeclav Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.3791 pro k.ú.břeclav A: vlastnictví Jamrichová Oldřiška, Na Řádku 30/28, Břeclav B: pozemky m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2847/ m 2 zahrada budovy bez čp/če jiná stavba Na nemovitosti krom zástavních práv a exekučních titulů neváznou žádná věcná břemena, omezení či práva jiných osob 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je rekreační chata s příslušenstvím v zahrádkářské osadě Na Širokých na jihovýchodním okraji zastavěného území města.v areálu objekt rekreační chaty, sklad,studna,venkovní bazén a trvalé porosty. Pozemek zčásti oplocen. 7. Obsah znaleckého posudku Rekreační chata Sklad Studna Bazén 2.1. Zemědělské a stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce I 0,00-2 -

3 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba I 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,01 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré I 0,00 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské I 0,01 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního I 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,858 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Rekreační chata Zděná chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce, bez příslušenství, lokální vytápění, stáří 55 roků. dispozičně obsahuje vstupní verandu,chodbu, schodiště na půdu a 3 místnosti. Objekt v původním stavu a v horším technickém stavu, zejména střešní konstrukce. Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 409,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží: 6,55*7,68 = 50,30 m 2 2,63*2,12 = 5,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadzemní podlaží: 50,30 m 2 3,10 m 5,58 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží: (6,55*7,68)*(3,10) = 155,94 m 3 (2,63*2,12)*(2,70) = 15,05 m 3 střecha: 50,30*2,40/2 = 60,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 231,35 m 3-3 -

4 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP I typ A - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně II -0,03 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví II 0,00 (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - IV 0,04 Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) - hospodářský objekt 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - není přípojka vody ani II -0,05 odpadní kanalizace. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,725 = 0,419 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 409,- Kč/m 3 * 0,419 = 590,37 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 231,35 m 3 * 590,37 Kč/m 3 * 1,000 * 0,858= ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč Sklad zděný objekt se sedlovou střechou za objektem chaty, standardní konstrukce, stáří 55 roků. Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr 1.NP (9,50*4,60)*(2,80) = 122,36 m 3 střecha 43,70*2,20/2 = 48,07 m 3 Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 122,36 m 3 střecha NP 48,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 170,43 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl cm S

5 3. Stropy s rovným podhledem S Krov dřevěný umožňující podkroví S Krytina pálená krytina S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště chybí C Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná P 100 Součet upravených objemových podílů 93,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,9355 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9355 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 547,78 Plná cena: 170,43 m 3 * 2 547,78 Kč/m 3 = ,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,8 % Koeficient opotřebení: (1-68,8 % / 100) * 0,312 Nákladová cena stavby CS N = ,06 Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = ,46 Kč Sklad - zjištěná cena = ,46 Kč Studna Kopaná studna, stáří 55 roků. Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = ,38 Kč Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) * 0,450 = 8 484,02Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,-Kč/ks ,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 9 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3020 = ,11 Kč opotřebení čerpadel 55,0 % * 0,

6 = ,35Kč Upravená cena čerpadel ,35 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,37 Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = ,43 Kč Studna - zjištěná cena = ,43 Kč Bazén Venkovní plastový bazén, stáří cca 10 roků. Venkovní úprava 18: Jiné - počet Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = ,- Základní cena upravená cena [Kč/ks] = ,- Plná cena: 1,00 ks * ,- Kč/ks = ,- Kč Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = ,- Kč Bazén - zjištěná cena = ,- Kč 2.1. Zemědělské a stavební pozemky Parc.č zast. plocha a nádvoří o výměře 877 m 2, parc.č.2847/183 zahrada o výměře 622 m 2,, ocenění podle 4 odst. 1 a podle 6 vyhlášky. Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , , ,74 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,74 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 2847/ ,00 17,37 120,00 38, ,62 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 622,00 m ,62 Zemědělské a stavební pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč 3.1. Trvalé porosty - 6 -

7 Okrasné a ovocné dřeviny na pozemku 2453 a 2847/93 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,72 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,38 Trvalé porosty - zjištěná cena ,38 Kč Rekapitulace výsledných cen Rekreační chata ,40 Kč 1.2. Příslušenství Sklad ,50 Kč Studna ,40 Kč Bazén ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2.1. Zemědělské a stavební pozemky ,40 Kč 3.1. Trvalé porosty ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícosmsetdevadesát Kč Zjištěná cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav,zapsané na LV 3791, ke dni činí částku ,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Valtice Úvaly INZERCE 40, , obyvatelná chata,valtice-úvaly zrekonstruované chaty na velice pěkném a klidném místě ve vinařské obci Valtice-Úvaly. Chata je postavena na rovinatém pozemku o ploše 466 m2 a je celoročně obyvatelná.chata je dispozičně řešená jako 1+1, 40 m2. V přízemí chaty je kuchyňská linka, obývací část, v poschodí prostor na spaní. Krytá terasa s posezením před chatou. Chata má zavedenou elektřinu, voda-studna na pozemku, plyn v přilehlé komunikaci. Velikost je přiměřená pro potřeby rodinné rekreace. Zahrada okolo je upravená a nabízí další možnosti jak sportovního tak pěstitelského využití. Pozemek lze využít i jako stavební místo pro RD, šíře 18 x 27 m. Hustopeče- INZERCE 50, , Exkluzivně vám nabízíme prodej pozemku v Hustopečích u Brna. Na pozemku se nachází starší vinohrad a pozemek je registrovaný jako vinice, lze na něm tedy vinohrad obnovit a rozšířit. Zbytek pozemku je využívaný jako ovocný sad a v horní části pozemku stojí zděná chata s dostatkem úložných prostor určená ke kompletní rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 4200 m2 a nachází se v mírném svahu. Na pozemku se je k dispozici vrtaná studna.lokální topení U Letiště 97, ,

8 Objekt povolený jako zahradní chata ve skutečnosti charakteru rodinného domu s celoročním užíváním pro rodinné bydlení. Objekt přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou s vybaveným podkrovím s bytem 3+KK se sociálním příslušenstvím. V přízemí zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, technická místnost s čerpadle Darling a ohřevem vody v elektrickém boileru. Na Širokých 58, , Objekt rekreační chatky,skleník,studna přípojka NN, trvalé porosty.zděná částečně podsklepená chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce, vybavená sociálním příslušenstvím a kuchyní, stáří odhadem 50roků. Týnec 33, , Dřevěná srubová chata k celoročnímu užívání, typová, s dispozici 2+KK, se sociálním příslušenstvím s částečným podkrovím. Dřevostavba srubová se sedlovou střechou se sedlovou střechou s přesahem nad terasy, krytina šindelová. Objekt na železobetonové základové desce, objekt napojen na rozvody, elektro, vodovodu a kanalizace, možnost připojení na plynovod. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 38,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Rekreační objekt v zahrádkářské koloni Na Širokých na východním okraji zastavěného území města, dispozičně obsahující 3 místnosti bez sociálního příslušenství, přípojka pouze elektro, další příslušenství vlastní studna, hospodářský objekt a venkovní bazén.dobrý komunikační přístup po zpevněné komunikaci. Nemovitost se společnou přístupovou cestou se sousední nemovitostí. Objekt v horším technickém stavu, odpovídajícím stáří 55 roků. Obvyklá cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav,zapsané na LV 3791, ke dni činí částku ,-Kč V Břeclavi ing. Libor Svačina. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy 1 Mapa města 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 podhled zadní sklad interiér interiér zahrada z chatou zahrada před chatou