Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Jiřího Krále Rodinný dům č.p. 120 na pozemku parc.č. St. 84/6, rozestavěná budova na pozemku parc.č. St. 320 a pozemky parc.č. St. 84/3, St. 84/6, St. 320 a 1561/9. Obec: Roudno č.p. 120 Okres: Bruntál PSČ Katastrální území: Roudno Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Bruntále Identifikační kód: Vlastník staveb a pozemků: SJM Lares Miroslav a Laresová Jarmila Objednatel: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Jiří Král - soudní exekutor Poděbradova Ostrava Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.26, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 043 EX 88/10-32 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 043 EX 88/10-32 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 152 pro k.ú. Roudno, obec Roudno. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 152, a to: - rodinný dům č.p. 120 na pozemku parc. č. St. 84/6 - rozestavěná budova na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 84/3, o výměře 679 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 84/6, o výměře 119 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 320, o výměře 9 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1561/9, o výměře 1971 m 2 zahrada Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 14 hodin. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Roudno, obec Roudno, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Roudno, vyhotovený katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, ze dne , v měřítku 1: Ostatní podklady fotodokumentace pořízená znalcem dne informace zjištěné při místním šetření projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu č.p. 120 z roku 1990

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům se nachází v obci Roudno (198 obyvatel), v katastrálním území Roudno, ve správním území okresu Bruntál, v rozptýlené zástavbě rodinných domů podél místní komunikace nedaleko vodní nádrže Slezská Harta. Centrum obce, kde se v rámci občanské vybavenosti je zastoupen pouze obecní úřad, kostel, knihovna a obchod s potravinami se nachází ve vzdálenosti 1 km. Úplná občanská vybavenost se nachází ve městě Bruntál, který je od oceňované nemovitosti vzdálen cca 18 km. Oceňované nemovitosti se nachází v lokalitě se špatnou dopravní dostupností. V obci se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Dopravní napojení na frekventovanou komunikaci č. I/46 spojující města Opava a Olomouc je možné ve vzdálenosti 4 km. V rámci okresu Bruntál se z hlediska individuálního bydlení jedná o málo atraktivní lokalitu s nedostatkem pracovních příležitostí. Souhrnné informace o nemovitostech Souhrnná velikost pozemků je m 2, z toho plocha zastavěná rodinným domem činí 115 m 2 a zastavěná plocha hospodářskou budovou činí cca 50 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 139 m 2, ostatní užitné plochy v 1.PP rodinného domu a hospodářské budovy činí cca 140 m 2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaný dům je situován v rozptýlené zástavbě rodinných domů podél místní komunikace, která vede napříč celou obcí. Objekt rodinného domu se nachází na pozemku parc.č. St. 84/6, hospodářská budova se nachází na pozemku parc. č. St. 84/3, pozemek parc.č. St. 320 je zastavěn přístavbou k rodinnému domu a pozemek parc. č. 1561/9 tvoří přilehlou zahradu. Přístup a příjezd k domu je možný ze západní strany z veřejné komunikace. Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 152 jsou ve vlastnictví SJM Lares Miroslav a Laresová Jarmila. Rodinný dům sloužil k bydlení, ke dni ocenění je bez využití. Rodinný dům je napojen na veřejnou vodovodní a elektrickou síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění je pravděpodobně zajištěno kotlem na tuhá paliva s rozvody ÚT. Tvar pozemků je obdélníkový. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na sever. Stavba rodinného domu byla započata v roce Ke dni ocenění je rodinný dům řádně zkolaudován, avšak není zcela dokončen (chybí dokončit vnější povrchová úprava). Dům je ke dni ocenění v průměrném stavebně-technickém stavu s mírně zanedbanou údržbou. Mírně negativní vliv na cenu má neudržovaný stav zahrady. V katastru nemovitostí LV č. 152 je zapsána rozestavěná stavba na pozemku parc. č. St Ve skutečnosti se jedná o část rodinného domu č.p. 120, která slouží jako zádveří a pokoj. Na pozemku parc. č. St. 84/3 se nachází hospodářská budova, která není zapsána na listu vlastnictví ani není zakreslena v katastrální mapě, s ohledem na velikost a konstrukční provedení stavby bude při ocenění zohledněna.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Hospodářská budova Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 120 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 5+1. V 1.PP se nachází garáž, prostory ke skladování a technické zázemí domu. Dům je založen na betonových pásech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a z plynosilikátových tvárnic. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce nad 1.PP a 1.NP je tvořena železobetonovými a keramickými deskami Hurdis uloženými do ocelových I profilů. Strop nad podkrovím je dřevěný zateplený minerální vatou. Schodiště do 1.PP je betonové, do podkroví je schodiště dřevěné. Fasádní omítky nebyly ke dni ocenění dokončeny. Vnitřní úpravu stěn tvoří vápenné štukované omítky, v kuchyni a v hygienickém zařízení je pravděpodobně proveden keramický obklad. Podlahy jsou betonové, pravděpodobně kryté PVC nebo koberci. V hygienických prostorech je keramická dlažba. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře do rodinného domu jsou dřevěné, vrata do garáží jsou dřevěná. Rodinný dům je napojen na veřejnou vodovodní a elektrickou síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění je pravděpodobně zajištěno kotlem na tuhá paliva s rozvody ÚT. Dům je ke dni ocenění v průměrném stavebně-technickém stavu s mírně zanedbanou údržbou.

7 7 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (115 m 2 ) m nadzemní podlaží (115 m 2 ) m podkroví (90 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. PP. chodba m kotelna m sklep m prádelna m sklep m garáž m Výměra 1. PP. m NP. zádveří m chodba m koupelna m WC m pokoj m ložnice m obývací pokoj m kuchyňský kout m Výměra 1. NP. m podkroví pokoj m pokoj m Výměra podkroví m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 20 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (115 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (115 m 2 ) Kč Výchozí cena podkroví (90 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2011 Kč

8 8 Rok uvedení do provozu 1991 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2011 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Hospodářská budova Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní hospodářskou budovu, která se nachází za rodinným domem z pohledu od komunikace. Budova pravděpodobně slouží ke skladování a jako dílna. Objekt je založen na betonových základech, svislé konstrukce jsou z plných cihel tl. do 30 cm. Střecha je sedlová, krytá pozinkovaným plechem. Stropy jsou nespalné. Schodiště na půdu je ocelové. Fasádní omítky nebyly ke dni ocenění dokončeny. Podlaha je betonová. Okna jsou dřevěné, zdvojené, dveře jsou dřevěné. Objekt je napojen na elektrickou síť. Ke dni ocenění se hospodářská budova nachází v průměrném, nedokončeném stavu se zanedbanou údržbou. Budova byla pravděpodobně postavena současně s rodinným domem v roce Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (50 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 20 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (50 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2011 Kč Rok uvedení do provozu 1991 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2011 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 120 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Roudno Katastrální území: Roudno Vlastník stavby a pozemků: SJM Lares Miroslav a Laresová Jarmila Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 200 do 350 Kč/m 2 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 84/3 679 Zastavěná plocha a nádvoří St. 84/6 119 Zastavěná plocha a nádvoří St Zastavěná plocha a nádvoří 1561/ Zahrada Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Pozemky celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Rodinný dům, Valšov, okr. Bruntál Dobrý 162 m Rodinný dům, Razová, okr. Bruntál Průměrný 180 m Rodinný dům, Rýžoviště, okr. Bruntál Průměrný 190 m Rodinný dům, Dvorce, okr. Bruntál Průměrný 150 m Rodinný dům, Budišov nad Budišovkou, okr. Opava Průměrný 183 m Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Bruntál. Vybavením a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okresu Bruntál jedná o málo lokalitu se špatnou dopravní dostupností vůči větším městům.

11 11 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné velikosti v průměru od do Kč, s ohledem na umístění a nedokončený stav rodinného domu uvažuji se srovnatelnou hodnotou oceňovaných nemovitostí při dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu a hospodářské budovy, včetně oceňovaných pozemků ve výši: Kč/m 2 tj. celkem za obytnou plochu (139 m 2 ) Kč Kč/m 2 tj. celkem za užitnou plochu v 1.PP rodinného domu a hospodářské budovy (140 m 2 ) Kč tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši a k zajištění budoucích pohledávek do celkové výše K ve prospěch TGI Mmoney a.s. Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 152 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 043 EX 88/10-32 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 152 pro k.ú. Roudno, obec Roudno. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 152, a to: - rodinný dům č.p. 120 na pozemku parc. č. St. 84/6 - rozestavěná budova na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 84/3, o výměře 679 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 84/6, o výměře 119 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 320, o výměře 9 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1561/9, o výměře 1971 m 2 zahrada Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 120 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. nedokončený, průměrný stavebně-technický stav rodinného domu, špatné dopravní napojení a umístění v rámci okresu Bruntál v málo atraktivní lokalitě, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku ve výši: Kč

13 13 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne