ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně bytové jednotky č. 1111/2 v rodinném domě č.p ul. Banskobystrická ležící na st v kú a obec Šumperk, okr. Šumperk a podíl na pozemku st.p.č. 1447, 1462/10. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil : odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 37 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Šumperk v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 2. Na LV jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk, LV č ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti p. Alice Babicové, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu r Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Dopis ze dne o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk zapsán: Babicová Alice Banskobystrická 1111/27 Šumperk PSČ Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byt v RD 2) Stavební pozemek - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Popis Bytová jednotka č. 1111/2 v 2.n.p. a 3.n.p., dispozice 4+1 (z této jednotky jsou vytvořeny 2 byty: chodba, WC, sklad, koupelna, spíž, 2 pokoje, kuchyně, garáž v přízemí-přístup z pozemku, v 3.n.p. - předsíň, 2x pokoje (z pokoje-kuchyně), WC-s. kout, 4 sklepy v 1.p.p., k bytu 2 balkon - 3,04 m2 a 2,08 m2, podlahy dřevěné, ker. dlažby, vlysy, laminát, vybavení jednotky - kuch. linka 2x, sporák plynový, sporák komb., kachlová kamna s výměníkem, 2x digestoř, 2x kotel plynový, obklady koupelny a WC, oc. vana, s. kout, umyvadla, WC mísy, žebřík el., oc. radiátory, okna plastová, dřevěné dveře, stav byt. jednotky průměrný. Bytová jednotka se nalézá ve zděném rodinném domě z r. 1930, kde jsou celkem 2 bytové jednotky, vchod ze strany JV, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 3.n.p (podkroví). Základy bez izolace, svislé konstrukce zděné tl. až 70 cm, stropy trámové dřevěné, polovalbová střecha, krytina eternit čtverce, bleskosvod ano, obklad fasády ker. pásek, fasáda břízolit škrabaný, stav domu a údržba je průměrná

5 2.1.2 Výměry a společné části domu - 5 -

6 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 85 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71 % Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Cena za celou podlahovou plochu 153,70 m 2 = Kč ,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,00 Snížení ceny za opotřebení 71% - Kč ,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,00 Byt v RD Cena celkem Kč ,-Kč 2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis st m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1462/ m2 - zahrada celkem: 438 m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 700,- Výpočet: 700,-Kč/m2 * 438 m2 = ,- Započtení spoluvl. podílu 1/ ,- Stavební pozemek Cena celkem Kč ,

7 2.3 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 1462/10 je přízemní a navazuje na garáž, podlahy ker. dlažby, tl. zdí 30 cm, obklad, SV 220 cm, dveře dřevěné, krov půltový, kl. konstrukce, stav technický + údržba průměrná, stáří asi 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 3,80 * 4,70 = 17,86 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: 42,86 m3 Výpočet RH: 42,86 m3 * 1 100,-Kč/m3 = ,00 Kč Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 67 %. Výpočet VH: ,- Kč 67 % ,82 Kč Cena: ,- Kč 2.4 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 2: na p.č. 1462/10 je přízemní, leží úplně vpravo, podlahy betonové, dřevěné trámkové, dveře dřevěné, krov půltový, kl. konstrukce, stav technický+údržba průměrná, stáří asi 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 1,90*4,40 = 8,36 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: 8,36 m2 * 2,40 = 20,06 m3 Výpočet RH: 42,86 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,00 Kč Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: 6 429,- Kč - 7 -

8 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byt v RD Kč ,-Kč 2) Stavební pozemek Kč ,-Kč 3) Vedlejší stavba 1 Kč ,-Kč 4) Vedlejší stavba 2 Kč 6.429,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: devětsetsedumdesátsedumtisícšestsetjednakč V Jeseníku, dne vypracoval - 8 -

9 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Šumperk s vyšší zaměstnaností, s větším počtem obyvatel, kompletní infrastrukturou, což má vliv stav trhu s nemovitostmi. Negativa: povodňová zóna 2, velký byt. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, kompletní inž. sítě, přístupy p.č. 2222/ ost. plocha - Město Šumperk, celkově v pořádku

10 POROVNÁNÍ 1 PRODEJ BYTU ,-Kč

11 Obec + kú: Šumperk Standardní bytová jednotka 3+kk: chodba, kuchyně+pokoj, pokoj I, pokoj II, koupelna, podlahy laminátové, ker. dlažby, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, bidet, dveře dýha, oc. radiátory Korado, vybavení kuchyně není, dodávka tepla + teplé vody z plynové kotelny v domě, měření vodoměry 2x, měření dodávky tepla. Budova je obdélníkového tvaru, základy betonové, ŽB, zdivo tl. 57 i s polystyrénem, bleskosvod ano, fasáda zateplená, stropy nespalné, krov půltový + Ranila, kl. konstrukce kompletní

12 POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK ,-Kč Obec a kú: Šumperk Družstevní byt 4+1 o podlahové ploše 80 m2 v 3.n.p., celkem 8 n.p. V bytě je provedena r částečná rekonstrukce - plastová okna, nová kuchyně, zděné jádro - koupelna a WC, nové dveře, nové omítky, podlahy, rozvody vody, odpadů a elektroinstalace

13 POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK ,-Kč Obec a kú: Šumperk, ul. Pod Senovou Byt 4+1 s lodžií o celkové výměře 89 m2, Byt je v původním udržovaném stavu, má nová plastová okna. Na domě proběhla revitalizace - zateplení, nové vchodové dveře, kompletní inž. sítě, 1.p.p., 8.n.p

14 FOTODOKUMENTACE byt. jednotky č. 1111/2: Kuchyně v 2.n.p

15 Kachlová kamna koupelna

16 WC

17 Kotel plynový v 2.n.p

18 Chodba v 2.n.p

19 Pokoj-k. kout v 3.n.p.-podkroví

20 - 20 -

21 s. kout v podkroví

22 - 22 -

23 Kotel plynový v podkroví u schodiště

24 Z balkonu pohled směr JV půda

25 Sklep pohled JV

26 Pohled J pohled JZ

27 Pohled Z čo/čp

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: devětsettisíc,-kč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz