Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.2586/ 2012

Transkript

1 Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová soudní exekutor U Tržiště Břeclav Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.2586/ 2012 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Účel ocenění Exekuční řízení č.j. 160 EX 4232/11-8 Předmět ocenění Budova RD č.p. 447, LV č. 258 na pozemku parc.č. St. 505 pozemek parc.č. St. 505, LV č. 258 pozemek parc.č. 822/8, LV č. 258 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Plesná Počet obyvatel 2072 Kat. území Plesná Ulice Květná č.p. 447 Plesná Objednatel Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová - soudní exekutor U Tržiště Břeclav Vlastnictví Budova RD č.p. 447 Tel. IČ DIČ Paulovič Martin a Paulovičová Michaela - Plesná, Plesná u Chebu, Květná 447 SJM pozemek parc.č. St. 505 Paulovič Martin, a Paulovičová Michaela - Plesná, Plesná u Chebu, Květná 447 SJM pozemek parc.č. 822/8 Zpracováno pro exekutora Paulovič Martin, a Paulovičová Michaela - Plesná, Plesná u Chebu, Květná 447 Paulovičová Michaela Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč SJM - 1 -

2 Obvyklá cena - současný stav Kč Osmsetdeset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : poloha s velmi pěkným výhledem Záporné stránky : objekt s velmi zanedbanou údržbou a původními prvky dlouhodobé životnosti, které jsou dožilé - okna, krytina střechy, výrazná vlhkost zdiva v podzemním podlaží. Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je bez promítnutí pohledávky zástavního práva. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony dvěstěsedmdesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost není prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu Praha, pohledávka ve výši Kč. Zástavní právo exekutorské. Nařízení exekuce. Vše zapsáno na listu vlastnictví č.258, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. Evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 258, vyhotovil Dálkový přístup dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Plesná. Usnesení č.j. 160 EX 4232/11-34 Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 258, vyhotovil Dálkový přístup dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Plesná

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Plesná je menší město situované v severní části Chebského okresu, má 2062 obyvatel. Dopravní spojení se správním městem regionu ( Cheb) je v dostatečném množství a to autobusem a vlakem. Od správního centra je obec Plesná ve vzdálenosti 18 km. V obci jsou veškeré lokálně dostupné služby včetně obvodního zdravotního střediska s privátními lékaři, základní škola. Z pohledu lokality a využití nemovitosti je využití účelné a vyhovující. Přístup k objektu přímo z obecní částečně zpevněné komunikace. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost je situována na okraji obce ve vyvýšeném území v zástavbě samostatně stojících rodinných domů. Do centra obce cca 15 min. pěšky. Informace o nemovitosti Předmětem hodnocení je jednogenerační rodinný dům s bytem Objekt je samostatně stojící, má plné podsklepení, jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví, půdorys obdélníkový, střecha sedlová. Objekt postaven na základě odborného odhadu v letech Základy včetně jsou betonové bez vodorovných i svislých izolací, v objetu je plíseň a vlhkost ( suterénní zdivo ). Svislé nosné konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo o tl. 46 cm., vodorovné konstrukce jsou nad podzemním podlažím betonové do I nosičů, nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové s podhledem. Krov dřevěný, střecha sedlová, krytá osinkocementovými šablonami, klemp. prvky jsou úplné a provedené z pozinkovaného plechu. Schody jsou teracové. Okna jsou v dřevěná špaletová. Dveře vnitřní jsou dřevěné rámové, vnitřní hygienické vybavení ve standardním provedení - vana, umyvadlo, rozvod elektro, teplé, studené vody a kanalizace jsou standardní. Vytápění s kotlem na tuhá paliva, který je umístěn v suterénu, s horkovodním rozvodem v ocelových radiátorech, dále kotlem na plynná paliva, který byl v době místního šetření nefunkční, dále v obývacím pokoji jsou krbová kamna na dřevo, v podkroví kamna na tuhá paliva. Ohřev vody z bojleru. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem a jednoduchou kuchyňskou linkou. Keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a v koupelně, podlahy v obytných místnostech jsou prkenné, v ostatních místnostech jsou prkenné překryté PVC, v koupelně je keramická dlažba. Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnější dvouvrstvé hrubé.ostatní : chybí Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, plynovod, kanalizace je do žumpy. Dispoziční řešení: 1.PP - kotelna, uhelna, a jedna sklepní místnosti, 1.NP - vstupní veranda, chodba, kuchyň, koupelna s WC, obývací pokoj Podkroví : pokoj, ložnice, výlez a půdu. Dům s výrazně zanedbanou údržbou s většinou původních prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti, je dožilá krytina střechy, klempířské konstrukce, okna, vnější omítky. Celkově bez jakékoliv údržby. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: částečně nezpevněná. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vana, umyvadlo Sporák na plyn, kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný ano Technický stav Budova RD Stav zhoršený Stáří roků odhadem

5 Opotřebení odhadem 80 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje vlhkost zdiva, poškozená střešní krytina Popis prvků dlouhodobé životnosti okna špaletová dřevěná jsou dožilá Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina ne Krovy ne Stropy ne Vnější omítky ne Vnitřní omítky ne Okna ne Dveře ne Podlahy ne Instalace voda, kanalizace, plyn 2007 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 530 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 391 m 2 Cena pozemků 200 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem % dokonč bez izolací 100 krov sedlový 100 střešní krytina eternitové šablony 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště teracové 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře rámové náplňové 100 podlahy obytných prkenné 100 podlahy nebytových PVC, keramická dlažba, 100 místn. místn. sklep cem.potěr vytápění ústřední s kotlem na pevná 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 paliva rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody bojler PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 2.35 m m 2 kotelna m m 2 sklep m m 2 sklep m m

6 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 4.85 m m 2 chodba 3.80 m m 2 kuchyně m m 2 obývací pokoj m m 2 koupelna s WC 8.32 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 ložnice m m 2 galerie 5.32 m m 2 komora 2.30 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 v klidné části na okraji města Plesná. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 332 m2, obytná je cca 90 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou, toaleta a komora. V podkroví je jeden pokoj, chodba, dvě komory a půdní prostor. Majitelé v domě ponechají kotle a bojler, ostatní dle dohody. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva nebo plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku s možností napojení na kanalizaci. K domu náleží zděná kůlna a velmi pěkná udržovaná zahrada o rozloze 227 m2. Celá nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází veškerá občanská vybavenost. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Ostatní vybavenost: Kotle a bojler, ostatní dle dohody. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 70.0 m 2 Podlahová plocha 91.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Exklusivně Vám nabízíme prodej samostatného rodinného domu o dispozici 4+1 v ul. Lomená, obec Plesná. Zastavěná plocha domu je 70 m2, parcela včetně zastavěné plochy má rozlohu 523 m2. Nemovitost je samostatně stojící dům na oploceném pozemku o rozloze 523 m2. Celková podlahová plocha domu je 175 m2. V 1. PP se nachází sklepní prostory, uhelna, kotelna na tuhá paliva (t.č. s demontovaným kotlem), V 1. NP se nachází vstupní chodba, kuchyň, koupelnový kout, dvě obývací místnosti, samostatná toaleta, vstupní schodiště do sklepních prostor a otevřené schodiště do 2. NP. Do 2. NP vede žulové schodiště a zde se nachází chodba se vstupem do půdních prostor, dvě obývací místnosti a dvě menší komory. Ohřev vody zajišťuje el. bojler, který je t.č. demontován. Zdroj pitné vody je zajištěn z vlastní studny a odpadní voda je svedena do jímky. Podél pozemku se nachází inženýrské sítě (plyn, vodovod a kanalizace) na které se lze připojit. V roce 2006 prošla budova částečnou rekonstrukcí, byla položena nová krytina (červený beternit) a byla provedena výměna oken za okna plastová. Číslo zakázky

8 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji rodinný dům nacházející se v Karlovarském kraji,na Chebsku, nedaleko hranic s Německem, v obci Plesná. Nemovitost je v původním stavu, její obytná část má dispozici 4+1 o podlahové výměře 202m2. V přízemí domu se nachází kuchyně, prostorný obývací pokoj, toaleta, koupelna a předsíń,z níž vede schodiště do prvního patra. V prvním patře je situována ložnice a dva další pokoje. V domě se dále nachází sklep (37m2) a půda, kde je možné vystavět další místnost a rozšířit tak dispozici na 5+1. K domu náleží garáž, která je umístěna v bezprostřední blízkosti příjezdové cesty. Dům čerpá vodu z vlastní studny, je připojen na obecní kanalizaci a je do něj zaveden plyn i elektřina (220/380V). K nemovitosti náleží pozemek o velikosti cca 2000 m2, od nějž je možné, dle územního rozhodnutí, oddělit druhou stavební parcelu, o výměře cca 1500m2. Je zde tedy možné postavit druhý rodinný dům nebo druhou parcelu odprodat Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro objektivní determinaci porovnávací hodnoty je použito přímého porovnání se třemi nemovitostmi v k.ú. Plesná, s obdobnou materiálovou a technologickou variantou, dispoziční skladbou a podobnými směrodatnými kritérii. Vzhledem k průměrné poloze, materiálovému provedení, opotřebení stanovuji směrnou cenu za 1m2 užitné plochy ve spodní hranici intervalu porovnávacích cen a to v úrovni 6000,- Kč/m2 Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis - 8 -

9 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2586/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís..17/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -