Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 NEMOVITOST: Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3735/329/ Pozemek p.č. st. 17, součástí je stavba Semonice čp. 18, bydlení, a pozemky p.č. 25 a p.č. 702/4, vše v k.ú. Semonice obce Jaroměř. Adresa nemovitosti: Semonice 18 / 18, Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Semonice, kód k.ú , LV 297 Pozemky: st. 17, 25, 702/4 Vlastník stavby: SJM, Tomek Miroslav a Tomková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Tomek, Jaroměř 18, Jarmila Tomková, Jaroměř 18, Vlastník pozemku: SJM, Tomek Miroslav a Tomková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Tomek, Jaroměř 18, Jarmila Tomková, Jaroměř 18, OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 1100/2014-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě s nulovou občanskou vybaveností, avšak s dobrou dosažitelností velmi dobré občanské vybavenosti v sídelní části. Dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, použité konstrukce a vybavení standardní. U domu je malý pozemek, který je v převážné části svažitý. Přístup je po úzké místní komunikaci, v okolí jsou špatné parkovací možnosti. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Semonice jsou samostatnou místní částí města Jaroměř v okrese Náchod a nachází se asi 2,5 km na jihozápad od Jaroměře. Prochází tudy železniční trať Pardubice - Jaroměř a silnice I/33. Je zde cca 90 adres a trvale zde žije asi 250 obyvatel. Oceňované nemovité věci se nacházejí v okrajové části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů u místní komunikace procházející obcí. V místní části je nulová občanská vybavenost. Centrum Jaroměře je vzdáleno cca 5,0 km. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito. Základové konstrukce jsou pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou z smíšeného zdiva (pálené a nepálené cihly) tl. 65 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky s glazurou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená a rámová bez deštěného ostění, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ÚT s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení. 1.PP - sklad 1.NP- 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, zádveří. Podkroví: 1 pokoj. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 297 oddíl C. RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 297 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Semonice Ulice: č.o.: 18 Vlastníci Podíl SJM Tomek Miroslav a Tomková Jarmila 1 / 1 Miroslav Tomek Jaroměř 18, Jarmila Tomková Jaroměř 18, Stavby je součástí část obce Semonice Objekt k bydlení č.p. 18 na pozemku p.č. st. 17 Pozemky st. 17 Stavební parcela Parcela KN 130 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 25 Pozemková parcela Parcela KN 137 m 2 zahrada 702/4 Pozemková parcela Parcela KN 77 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 29,93 m 2 7,73 m 2 1.NP 110,20 m 2 80,06 m 2 podkroví 110,20 m 2 11,72 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 15,47 m 2 0,50 7,73m 2 1.PP - celkem 15,47 m 2 7,73 m 2 1.NP pokoj 19,68 m 2 1,00 19,68m 2 pokoj 16,57 m 2 1,00 16,57m 2 komora 5,74 m 2 1,00 5,74m 2 kuchyň 11,40 m 2 1,00 11,40m 2-4 -

5 chodba 10,05 m 2 1,00 10,05m 2 koupelna 4,49 m 2 1,00 4,49m 2 WC 1,21 m 2 1,00 1,21m 2 zádveří 10,92 m 2 1,00 10,92m 2 1.NP - celkem 80,06 m 2 80,06 m 2 podkroví pokoj 11,72 m 2 1,00 11,72m 2 podkroví - celkem 11,72 m 2 11,72 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 5,25*5,70*(2,00+0,30) = 68,83 m 3 1.NP (13,60*8,67-2,66*2,90)*3,00 = 330,59 m 3 zastřešení (13,60*8,67-2,66*2,90)*2,81/2 = 154,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 554,25 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 110 Obestavěný prostor [m 3 ] 554,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 134 Další životnost roků 16 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je svažitý. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu, na pozemku je vlastní studna. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zahrada / 1 ostatní plochy 702/ / 1 Celková výměra pozemků:

6 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jaroměř - Jakubské 150, , Předměstí RD Jaroměř, Rodinný dům v lokalitě Jakubské Předměstí v Jaroměři. Dům disponuje 5 pokoji, kuchyňkou + spíž, prostorná koupelna s vanou i sprchovým koutem, půda, sklep a prostorná vstupní veranda. Do patra vede dřevěné schodiště. V pokojích jsou parkety, v ostatních prostorách PVC a dlažba. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem a karmou. Vstup do domu je bezbariérový. Vedle domu je vystavěná větší dílna se skladovacími prostory. Parkování je možno na pozemku, kde je betonový nájezd. Za domem je zahrada s ovocnými stromky. Dům je ve velmi dobrém stavu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Česká Skalice 132, , RD Malá Skalice, Rodinný dům v městské části Malá Skalice obce Česká Skalice. Dům je udržovaný, cihlový, s původními dřevěnými okny. Střecha je z eternitových šablon. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva nebo plynovým kotlem napojeným na ústřední topení, voda je obecní, dům napojený na veřejnou kanalizaci. V 1 NP je vstupní chodba, koupelna, vstup do sklepa, 3 pokoje, kuchyň, komora. V podkroví je pokoj a půda vhodná na vestavbu. Podlahy jsou betonové, v pokojích dřevěné. K domu je zahrada o výměře m2, se skleníkem a kůlnou. V zahradě jsou ovocné stromy. Dům je v klidné části města s dostupnou občanskou vybaveností. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídky rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,10; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídky rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Holohlavy 150, , RD Holohlavy, Rodinný dům se zázemím v okrajové části obce Holohlavy. Jedná se o udržovaný dům s pěknou zahradou, celková výměra pozemku je 898 m2. Dispoziční řešení domu: přízemí - vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, 2 x komora, kotelna, kuchyňský kout a obývací pokoj. Podkroví - dvě obytné místnosti (z jedné vstup na lodžii), chodba, půda. V domě jsou nová okna. Nemovitost je napojena veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn), vytápění domu - plynové ÚT. K domu přináleží stodola - využívaná jako garáž. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; - 6 -

7 Hořiněves 90, , RD Hořiněves, Rodinný dům v Hořiněvsi, 15 km od Hradce Králové. Dům je po větší rekonstrukci, nová plastová okna, kuchyňská linka, dveře, dlažba, koupelna, rozvody elektřiny, odpady, nový komín. Vytápění krbovými kamny nebo infra panely. V podkroví možnost rozšířit o dvě místnosti, ZTI přivedeny. Na dvoře je zámková dlažba, pergola. Dvě dílny, vlastní studna a malá zahrádka. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Hořiněves - Jeřičky 120, , RD Jeřičky, Rodinný dům v obci Hoříněves - Jeřičky, cca 15 km od Hradce Králové, směr Jaroměř. Dům má dispozici 4+1 a prošel nedávno větší rekonstrukcí. Dům je částečně podsklepen. U domu je velký pozemek, stodola a venkovní posezení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Vliv pozemku - velký rovinatý pozemek - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - velký rovinatý pozemek; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 297 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -