Znalecký posudek číslo /12

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /12 O ceně nemovitosti garáže bez čp/če na pozemku parcelní číslo 773/8 a pozemku parcelní číslo 773/8 v katastrálním území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 1 JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám Praha 2 Účel posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 099 EX 10653/08 Exekutorského úřadu Praha 1 Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 15 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek číslo /12 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapa katastrálního území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice dne pod číslem 218/ , list mapy Dačice 0-5/42, měřítko 1:1000. Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2762 pro katastrální území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč, vyhotovený SCD dne Výsledek místního šetření ze dne , konaného na žádost objednavatele a bez jeho účasti. Povinný pan Karel Kolesík se místního šetření nezúčastnil, místní šetření neumožnil, oznámení o místním šetření zaslané doporučeně se nevrátilo, tedy je považuji za doručené. Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením 099 EX 10653/08-22 Exekutorského úřadu Praha 1 ze dne jsem byl ustanoven znalcem s následujícími úkoly: stanovit obvyklou cenu nemovitosti a to budovy garáže bez čp/če na pozemku parcelní číslo 773/8 a pozemku parcelní číslo 773/8 zastavěná plocha o výměře 23 m2 v katastrálním území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč, včetně ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Kupní smlouva ze dne Evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2762 jedná o vlastnictví objektu garáže bez čp/če na pozemku parcelní číslo 773/8 a vlastnictví pozemku parcelní číslo 773/8 zastavěná plocha o výměře 23 m2 v katastrálním území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění garáže bez čp/če na pozemku parcelní číslo 773/8 a pozemku parcelní číslo 773/8 v katastrálním území Jemnice, obec Jemnice, okres Třebíč Měst Jemnice je malým městem které se nachází v jižní části kraje Vysočina, má ca obyvatel, v provozu veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny, v platnosti územní plán. Ve městě je základní škola, mateřská škola, Oceňovaná nemovitost se nachází v severovýchodní okrajové zastavěné části města mezi sídlištěm bytových domů a zástavbou rodinných domů, s přístupem z místní asfaltové komunikace na pozemcích parcelní číslo 776/1 ostatní plocha neplodná půda vlastník město Jemnice a parcelní číslo 773/1 ostatní plocha jiná plocha vlastník město Jemnice. Umístění oceňované nemovitosti je v souladu s platným územním plánem, dle kterého je území označení jako DP, plochy dopravních zařízení Protože povinný neumožnil prohlídku nemovitosti, provedl jsem pouze obhlídku zvenčí a při ocenění dále vycházím z veřejně dostupných údajů a to leteckého náhledu z katastru nemovitostí, zápisu a zákresu v katastru nemovitostí.

3 Znalecký posudek číslo /12 Strana 3 Pohledem z uliční východní strany lze zjistit, že se jedná o přízemní zděnou garáž, s plochou střechou, koncovou postavenou v řadové zástavbě garáží. Vrata vjezdová jsou plechová dvoukřídlová, Pohledem zvenčí jsem dále zjistil, že garáž zřejmě není často užívaná, o čemž svědčí vzrostlá náletová vegetace před vraty. Oceňovanou nemovitost získal současný vlastník v roce 2001 koupí za částku ,- Kč bez dalších závazků a povinností. Na oceňované nemovitosti vázne nařízení exekuce zapsané na listu vlastnictví číslo 2762 v části C, jiné práva, závazky či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. B) Odhad obvyklé ceny Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací

4 Znalecký posudek číslo /12 Strana 4 V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovití uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka je výrazně vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, aktuální nabídka realitních kanceláří. Popis porovnávaných a zobchodovaných nemovitostí Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře Areality Vysočina, s.r.o., Benešova 1304/8, Jihlava Řadová garáž, Dobronín Nabízíme k prodeji řadovou zděnou garáž v osobním vlastnictví o celkové ploše cca 20 m2 bez elektřiny v Dobroníně. Garáž je volná ihned. Prodej, garáž, 20 m² Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: cena je včetně provize a právních služeb Adresa: Dobronín Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 20 m 2 Plocha užitná: 20 m 2 Plocha pozemku: 20 m 2 Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceáře RK ŠTĚSTÍ, s.r.o., Martinské nám. 143/8, Třebíč Nabízíme k prodeji řadovou, rohovou, zděnou garáž v Náměšti nad Oslavou. Garáž o CP 21 m2. Garáž je postavena v lokalitě za bývalým ČSAD směr Ocmanice. Možnost připojení 220V. Volná ihned. Cena: ,- Kč + provize RK, bez DPH, bez právního servisu Adresa: Náměšť nad Oslavou Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 21 m 2 Plocha užitná: 17 m 2 Komunikace: Neupravená

5 Znalecký posudek číslo /12 Strana 5 Vyhodnocení: Vzhledem k tomu, že se v současné době na trhu realit nenachází srovnatelná nemovitost, uvádím příklady nabídek z obdobných lokalit. Na základě porovnání s nabídkami v lokalitě dle uvedených příkladů se pohybují nabídkové ceny v rozmezí od 3 824,- Kč/m2 do 4 980,- Kč/m2 podlahové plochy. Oceňovaná nemovitost je vzhledem k porovnání pouze pohledem zvenčí nejvíce se přibližující příkladu číslo 1, má však větší celkovou výměru pozemku, a proto odhaduji obvyklou cenu na částku ,- Kč. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: osmdesátosmtisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňované nemovitosti vázne nařízení exekuce zapsané na listu vlastnictví číslo 2762 v části C, jiné práva, závazky či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti: ,00 Kč Slovy: osmdesátosmtisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňované nemovitosti vázne nařízení exekuce zapsané na listu vlastnictví číslo 2762 v části C, jiné práva, závazky či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

6 Znalecký posudek číslo /12 Strana 6 Celková situace Jihovýchodní celkový pohled

7 Znalecký posudek číslo /12 Strana 7 Východní detailní pohled

8 Znalecký posudek číslo /12 Strana 8

9 Znalecký posudek číslo /12 Strana 9

10 Znalecký posudek číslo /12 Strana 10

11 Znalecký posudek číslo /12 Strana 11

12 Znalecký posudek číslo /12 Strana 12

13 Znalecký posudek číslo /12 Strana 13

14 Znalecký posudek číslo /12 Strana 14

15 Znalecký posudek číslo /12 Strana 15