Znalecký posudek č. 16/06/98-5

Transkript

1 Znalecký posudek č. 16/06/98-5 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/144 k nemovitým věcem - pozemkům p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 754, pro k.ú. Mokré Lazce, obec Mokré Lazce, okres Opava. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Ivo Trsťan Sadová 882/ Jeseník Posudek obsahuje 12 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01923/15-247, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: , se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne , č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 1392/1, o výměře m 2, druh: ostatní plocha - pozemek parcelní číslo 1392/2, o výměře m 2, druh: ostatní plocha - pozemek parcelní číslo 1392/3, o výměře m 2, druh: ostatní plocha - pozemek parcelní číslo 1392/4, o výměře 703 m 2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Mokré Lazce, katastrální území Mokré Lazce, okres Opava, na listu vlastnictví č. 754, podíl 2/144. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovité věci Jedná se o pozemky p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 754, pro k.ú. Mokré Lazce, obec Mokré Lazce, okres Opava. Pozemky p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha se nachází v jihozápadní, nezastavěné části katastrálního území Mokré Lazce, v částech zvaných Úhorky a Lipovice. Dle informací ČSÚ má obec Mokré Lazce počet obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Mokré Lazce nachází pošta, škola a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho asistenta Jaroslava Suchánka a vedoucího sdružení KST ROBOT MOKRÉ LAZCE, pana Aleše Buby. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 01923/15-247, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 754, vyhotovený objednavatelem dne Dva náhledy katastrální mapy, vyhotovené znalcem, dne Dva náhledy ortofoto mapy, vyhotovené znalcem, dne Mapy širších vztahů I a II. - Náhled České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM), získaný prostřednictvím webových stránek Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , stránka č. 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/ Podklady z místního šetření (informace a výměry) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Mokré Lazce Katastrální území: Mokré Lazce (698237) List vlastnictví číslo: 754 Vlastníci: 1. Augustinová Jaroslava Podíl: 2/144 Na Spojce 242/3, Komárov, Opava 2. Budirský Robert Podíl: 2/48 Josefovice 14, Hrabyně 3. Damaská Jarmila Podíl: 1/48 Jubilejní 287, Mokré Lazce 4. Eichhornová Cecilie Podíl: 1/48 Petra Bezruče 33, Mokré Lazce 5. Fotbalový klub Sokol Mokré Lazce Podíl: 2/144 z.s., Pavla Křížkovského 158, Mokré Lazce 6. Heinrich Karel Podíl: 2/48 Petra Bezruče 29, Mokré Lazce 7. Honová Věra Podíl: 3/48 Jubilejní 270, Mokré Lazce 8. Kaplanová Marie Podíl: 1/96 Vavřinecká 651/1, Komín, Brno 9. Kostřica Jan Podíl: 1/48 Petra Bezruče 32, Mokré Lazce 10. Kostřicová Jaroslava Podíl: 1/48 Petra Bezruče 32, Mokré Lazce 11. Kříbek Zbyněk Podíl: 2/48 Petra Bezruče 292, Mokré Lazce 12. KST ROBOT MOKRÉ LAZCE Podíl: 2/144 Sokolská 2, Mokré Lazce 13. Lyžařský klub Mokré Lazce Podíl: 2/144 z.s., Hájová 114, Mokré Lazce 14. Malohlava Aleš Podíl: 1/48 Petra Bezruče 39, Mokré Lazce 15. Malohlavová Marie Podíl: 2/48 Petra Bezruče 31, Mokré Lazce stránka č. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/ Melichárková Iva Podíl: 1/96 Bohumíra Šmerala 3770/13, Prostějov 17. Společné jmění manželů Podíl: 1/48 Michalík Ignác a Michalíková Dagmar Petra Bezruče 48, Mokré Lazce 18. Mošová Renáta Podíl: 1/48 Záhumenní 86, Mokré Lazce 19. Obec Mokré Lazce Podíl: 9/48 Pavla Křížkovského 158, Mokré Lazce 20. Společné jmění manželů Podíl: 1/48 Palkovský Břetislav a Palkovská Ludmila Malá Strana 8, Mokré Lazce 21. Pavlovič Bohumír Podíl: 1/48 Novoměstská 186, Lhota, Háj ve Slezsku 22. Pospiechová Růžena Podíl: 1/48 Květinová 227, Chlebičov 23. Společné jmění manželů Podíl: 2/48 Sedláček Zdeněk a Sedláčková Miluše Petra Bezruče 35, Mokré Lazce 24. Topinková Lucie Podíl: 1/24 Záhumenní 311, Mokré Lazce 25. Trulej Milan Podíl: 2/48 Dlouhá 31/15, Komárov, Opava 26. Tvarůžka Mojmír Podíl: 1/48 Malá Strana 11, Mokré Lazce 27. Ulrich Karel Podíl: 1/48 Havlíčkova 277, Štítina 28. Vašek Jaroslav Podíl: 2/48 Petra Bezruče 27, Mokré Lazce 29. Vícha Václav Ing. Podíl: 2/48 Grudova 1, Mokré Lazce 30. Zbořilová Lenka Podíl: 2/288 Pavlovova 1625/65, Zábřeh, Ostrava 31. Společné jmění manželů Podíl: 2/48 Zemek Josef Ing. et Ing. a Zemková Dáša PaedDr. Malá Strana 10, Mokré Lazce 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací tituly nebyly předloženy. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. stránka č. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/ Celkový popis nemovité věci Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/144 k nemovitým věcem - pozemkům p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 754, pro k.ú. Mokré Lazce, obec Mokré Lazce, okres Opava, které se nachází v v jihozápadní, nezastavěné části katastrálního území Mokré Lazce, v částech zvaných Úhorky a Lipovice. Pozemky p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha tvoří funkční celek, jsou situovány v mírně sklonitém terénu a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci. Na části pozemků p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha se nacházejí dřeviny plevelného a náletového charakteru, na části zpevněná plocha a na části neudržované náletové dřeviny, jejichž hodnota se při případném vymýcení se rovná hodnotě vytěženého palivového dřeva. Ocenění je provedeno dle skutečného, zjištěného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 754 stránka č. 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 754 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí % Úprava celkem: % 2,000 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 1392/1 ostatní plocha ,64 17, ,28 ostatní komunikace 1392/2 ostatní plocha ,64 17, ,16 ostatní komunikace 1392/3 ostatní plocha ,64 17, ,84 ostatní komunikace 1392/4 ostatní plocha ,64 17, ,84 ostatní komunikace Součet: ,12 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 144 Cena po úpravě: = 6 828,96 Kč Pozemky na LV číslo 754 zjištěná cena (po zaokrouhlení): 7 000, Kč stránka č. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - pozemky tvoří funkční celek Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci - jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/144 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 2/144) považovat za obtížně obchodovatelný. Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí se v současné době srovnatelné nemovité věci (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 17,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí při spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 17,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč, za pozemky jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/144 k výše uvedeným nemovitým věcem - pozemkům, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/144 k nemovitým věcem - pozemkům p.č. 1392/1 - ostatní plocha, p.č. 1392/2 - ostatní plocha, p.č. 1392/3 - ostatní plocha a p.č. 1392/4 - ostatní plocha: ,- x 2/144 x 3/4 = 5 000,- Kč (po zaokrouhlení) stránka č. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (s exekucemi se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Cena obvyklá Věcná břemena Ostatní movité věci 7 000, Kč 5 000, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 5 000, Kč Cena slovy: pěttisíc Kč stránka č. 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan, soudní znalec Jaroslav Suchánek, asistent soudního znalce Mgr. Ing. Michalis Becis, asistent soudního znalce Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/06/98-5 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/06/98-5 E. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z katastru nemovitostí - dvě kopie katastrální mapy - ortofoto mapa parcely 1392/1 - ortofoto mapa parcely 1392/2 - ortofoto mapa parcely 1392/3 - ortofoto mapa parcely 1392/4 - mapy širších vztahů I a II stránka č. 12

13

14

15

16

17

18

19

20

21 Ortofoto mapa parcely 1392/1

22 Ortofoto mapa parcely 1392/2

23 Ortofoto mapa parcely 1392/3

24 Ortofoto mapa parcely 1392/4

25 N, E g GPS N, E

26 N, E g GPS N, E