Odhad č. 249/78/2013

Transkript

1 Odhad č. 249/78/2013 Ceny obvyklé spoluvlastnického podílu v míře 1/6 na nemovitosti: budově č.p. 79 vystavěné na st.p.č.57 a pozemku st.p.č.57 v katastrálním území Oloví, okres Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EXE 310/06-60 Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 101 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalec má za úkol přepracovat znalecký posudek č.52/47/2010 ze dne o ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovitostech: budově č.p.79 vystavěné na st.p.č.57 a pozemku p.č.57 v katastrálním území Oloví (okres Sokolov) z důvodu konání nového dražebního jednání. Ocenění je provedeno ke dni a ke stavu, v jakém se toho dne nacházel. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j. 041 EX 310/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla provedena dne , protože nikdo se v dané době v bytě nenacházel. Od spolumajitelky jsem po telefonu získala informace, že v bytě za poslední 2 roky nedošlo k žádným stavebním úpravám a byt je ve zhoršeném technickém stavu. 3. Podklady pro vypracování posudku - žádost o přepracování znaleckého posudku č.52/47/2010 ze dne , který jsem vypracovala - usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j. 041 EX 310/06-60 ze dne výpis z KN pořízený z internetu - snímek z katastrální mapy z internetu - vlastní obhlídka současného stavu a pořízení fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č. 575 pro katastrální území Oloví (710962). Daná 1/6 budovy je dle výpisu z katastru nemovitostí ve společném jmění manželů p.seidla a paní Jenšovské. Manželé jsou dávno rozvedení, byt užívá nájemník (svobodná matka s dítětem) za minimální nájemné bez řádné nájemní smlouvy. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN a vlastní obhlídka současného stavu. Ocenění bude provedeno na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl v míře 1/6 na budově budova č.p.79. Tento podíl dle kupní smlouvy spočívá v bytové jednotce č.1 o velikosti 1+2 o celkové podlahové ploše 72,94m 2 včetně vybavení bytu a spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Bytový dům je zděný typový postavený na konci 50.let 20.století. Jde o budovu o jednom podzemním podlaží (PP), 3 nadzemních podlažích (NP) a neobytném podkroví. Na každém 2

3 podlaží jsou 2 byty. Jeden byt je vždy velikosti 2+1 a jeden 3+1. V podzemním podlaží se nachází sklepní místnosti a pro oceňovaný byt je v 1.PP umístěn kotel na tuhá paliva. Okna v budově jsou převážně dřevěná zdvojená, pouze byt v 2.NP a 3.NP mají okna plastová. Bytový dům má přípojku vodovodu. kanalizace, plynovodu i elektriky. Na plynovod jsou napojeny pouze dva byty, pro ostatní je v chodbě přípojka připravena. ale nevyužita. Byt č.1, který je předmětem ocenění, se nachází v 1.NP daného bytového domu, který má celkem 3 NP. Dispozičně se jedná o byt velikosti 2+1 o ploše 72,94 m 2. Pozemek st.p.č. 57 je dle výpisu z katastru nemovitostí zastavěnou plochou a nádvořím a je tak i užíván. Město Oloví se nachází na rozhraní Krušných hor a Smrčin mezi Sokolovem a Kraslicemi. Má základní občanskou vybavenost včetně základní školy, mateřské školy, pošty, policie, sportovního zařízení i zdravotnického zařízení. Oceňovaná budova se nachází v horní části města směrem na Habartov. V okolí se nachází bytové a rodinné domy, nedaleko je kostel i základní a mateřská škola. Přehledná mapa s polohou nemovitosti Katastrální mapa 3

4 Výpis z katastru nemovitostí 4

5 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňovaná nemovitost je 1/6 bytového domu č.p.79 v Oloví. Tato 1/6 je bytem č.1 o velikosti 2+1 v 1.NP bytového domě cihelném v původním zanedbaném stavu. Okna v bytě jsou původní dřevěná zdvojená, částečně poničená. 5

6 B. Ocenění dle oceňovací vyhlášky č.450/2012 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Sokolov Počet obyvatel: obyvatel Pozemek a) Pozemky 28 Pozemek st.p.č. 57, který je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, je ve skutečnosti také zastaven budovou č.p.79 s vedlejšími stavbami. Pozemek se nachází nedaleko centra města - horního náměstí. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,49 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,507 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,49 49, ,44 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = 1 553,24 Kč Pozemky zjištěná cena: 1 553,24 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky 1 553,24 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: 1 553,24 Kč Byt č.1 spoluvlastnický podíl: 1 / 6 258,87 Kč 6

7 Byt a) Byt č.1 25 Znalec má ocenit 1/6 bytového domu, která je specifikovaná v kupní smlouvě jako bytová jednotka č.1 včetně příslušenství v bytovém domě č.p. 79. Jedná se o byt ve zděném typovém bytovém domě, který se nachází v 1.NP daného bytového domu. Jde o byt velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 72,94 m 2. Jedná se o byt v původním vybavení s vytápěním ústředním pro daný byt pomocí kamen na tuhá paliva umístěnými v 1.PP. Okna v bytě jsou původní dřevěná zdvojená částečně poničená. Dle informací od majitelky bytu je byt v zanedbaném stavu a od roku 2010 kdy byla provedena prohlídka bytu nedošlo v bytě k žádným úpravám ani k udržovacím pracím. S ohledem na výše uvedené skutečnosti budu uvažovat technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni značně snižující kvalitu bytu. Podlahové plochy bytu (PP): Byt č.1 72,94 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Oloví Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V dané lokalitě se v současnosti byty v osobním vlastnictví moc neprodávají, lokalita není vyhledávanou pro bydlení. Na nemovitosti jsou omezení vlastnického práva v podobě exekučních příkazů. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,990 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,01 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Město Oloví se nachází severozápadně od města Sokolova směrem na Kraslice. Město má základní občanskou vybavenost. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 0,03 7

8 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,10 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,880 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Dům je zděný typový se zděnými koupelnami a WC. Každá bytová jednotka má vlastní topení. Dům vykazuje zanedbanou údržbu. Byt uvažuji ve původním zanedbaném stavu, který si vyžádá rozsáhlejší rekonstrukci. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu I. Příslušenství snižující cenu bytu 0,05 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,423 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,990 0,880 0,423 = 0,369 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,369 = 4 626,89 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 72, ,89 = ,36 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 553,24 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 258,87 Kč + 258,87 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,23 Kč 8

9 Byt č.1 zjištěná cena: ,23 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky 1 553,24 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: 1 553,24 Kč Byt č.1 spoluvlastnický podíl: 1 / 6 258,87 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt č ,23 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekutorská a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. a) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je menší plošné kategorie s podlahovou plochou 72,94 m 2 ve zděném bytovém domě. Byt je uvažuji v původním stavu se zanedbanou údržbou. Jsou zde původní dřevěná okna poničená, vytápění je řešené kotlem na tuhá paliva umístěným v 1.PP společně s ohřeve TUV. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Oloví a okolí (okres Sokolov): Bohužel, ke dni vypracování posudku se v databázi nenašlo dostatečné množství obdobných nemovitostí, které by mohly být použity pro ocenění porovnávací metodou. K určení ceny obvyklé použiji srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostí nabízenou na realitním trhu: Nemovitostí nabízenou na realitním trhu je byt o velikosti 2+1 a ploše 50 m 2 v cihlovém domě v 1.NP. Byt prošel celkovou rekonstrukcí je zde zateplen strop, nové dřevěná eurokna, dřevěné dveře se zárubněmi, plovoucí podlahy, krbová kamna, vytápění plynové včetně ohřevu TUV. Nabízená cena na realitním trhu je ,-Kč. Úprava ceny srovnávané nemovitosti: - dosažitelná tržní cena: - 15% 9

10 x 0,85 = ,-Kč. - Technický stav oceňované nemovitosti: zanedbaný původní stav bez jakékoliv rekonstrukce: - 30% x 0,8 = ,-Kč Cena porovnávací (srovnávací) metodou bude činit ,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot: Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu ,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou ,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem ke stavu a k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ,-Kč. E. Rekapitulace Cena obvyklá spoluvlastnického podílu v míře 1/6 na nemovitosti: budově č.p. 79 vystavěné na st.p.č.57 a pozemku st.p.č.57 v katastrálním území Oloví, okres Sokolov byla znalcem určena ke dni ocenění ve výši ,-Kč (slovy:dvěstědvacettisíckč) Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem F. Údaje o odhadu Odhad ceny byl vypracován na základě předmětu podnikání Ing. Jany Gruntové, se sídlem Škroupova 350/21, Ústí nad Labem, IČ , předmět podnikání oceňování majetku pro věci nemovité se vznikem oprávnění dne , který vydal magistrát města Ústí nad Labem. Odměnu a náhradu nákladů účtujeme dokladem fa č. 249/78/2013 podle přiložené likvidace. G. Seznam příloh 1. Nabídka srovnávané nemovitosti 1 strana 10