Znalecký posudek č. 309/16/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 309/16/2015 ceny obvyklé pozemku č. 342/3 v katastrálním území Chodov u Bečova nad Teplou, okres Karlovy Vary. Objednatel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EX 1212/ Účel posudku: Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 9 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V rámci exekučního řízení je úkolem znalce přepracování znaleckého posudku č. 40/35/2010 ze dne Znalci se ukládá ocenit nemovitost ve vlastnictví povinného nacházející se v katastrálním území Chodov u Bečova nad Teplou, obci Chodov a okrese Karlovy Vary: pozemek p.č.342/3. Znalec ocení zvlášť nemovitost výše uvedenou včetně jejich součástí a příslušenství a zvlášť jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojených. Ocenění je provedeno ke dni Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 1212/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno bez přítomnosti majitele dne a ke stavu, ve kterém se toho dne nacházel. Jedná se o pozemek, není tedy třeba zpřístupnit žádný interiér. 3. Podklady pro vypracování posudku - Žádost ze dne o přepracování znaleckého posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 1212/ ze dne Výpis z KN pořízený na internetu - Kopie katastrální mapy pořízena z internetu - Informace z obecního úřadu k danému pozemku - Vlastní obhlídka současného stavu, fotodokumentace - Územní plán dané obce zpřístupněný na internetu 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.69 pro katastrální území Chodov u Bečova nad Teplou (652148). Daný pozemek není užíván, je zatravněn bez jakýchkoliv trvalých porostů.. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek č. 342/3, který je zapsán v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost a ke dni ocenění byl i tak užíván. Pozemek je zahrnut do územního plánu obce a je možné na pozemku postavit venkovské bydlení (viz níže). Jde o zatravněný pozemek bez trvalých porostů a dočasných staveb, který se nachází v chráněné krajinné oblasti Slavkovský 2

3 les. Pozemek nemá řešeny žádné přípojky. Přístup k pozemku od místní komunikace je řešen přes pozemky jiného vlastníka - p.č.343/1 (Česká republika s právem hospodařit Lesy ČR) a 343/2 (Věra Fidrovská). Oceňovaným pozemkem je pozemek zemědělský, který je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určen k zastavění. Ocenění bude provedeno dle 9 odst.2) oceňovací vyhlášky. Obec Chodov leží v nadmořské výšce 714 m.n.m. 3 km jihovýchodně od města Bochov n.teplou směrem k městu Teplá. V obci není kanalizace, vodovod a ni plyn. Obec nemá policii, poštu, školu, školku ani lékaře a je zde pouze jeden obchod se smíšeným zbožím. Základní služby lze nalézt v Bečově n.teplou nebo v Toužimi. Mapa s polohou nemovitostí Mapa z územního plánu 3

4 Informace z katastru nemovitostí 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Oceňovanou nemovitostí je pozemek v katastru Chodov u Bečova n.teplou (okres K.Vary). Jedná se o pozemek zapsaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost a je tak ke dni ocenění i užíván. V územním plánu je pozemek zahrnut jako stavební pro výstavu RD venkovského typu. Obvyklá cena bude určena na základě zjištěných cen dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/ Obsah posudku B.Ocenění dle cenového předpisu č.199/2014 Sb. C.Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených D.Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění 4

5 B. Ocenění dle cenového předpisu č.199/2014 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Pozemek se nachází v rozsáhlém chráněném území, je zahrnut v územním plánu ke stavbě rodinného domu venkovského typu. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu 0,10 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,900 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Pozemek je zahrnut v územním plánu ke stavbě rodinného domu venkovského typu. pozemek je přístupný pouze přes pozemky jiného vlastníka a není přístupný z veřejného pozemku. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí IV. Bez zástavby 0,03 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 0,02 5

6 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Ing. Jana Gruntová 0,02 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,02 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,909 i = 2 a) Pozemek p.č.342/3 9 Jedná se o pozemek p.č. 342/3 o výměře 2770m 2, který je veden v katastru nemovitostí v druhu pozemku - trvalý travní porost s BPEJ. Pozemek se nachází na okraji obce Chodov u Bečova n.teplou. V okolí daného pozemku jsou rodinné domy se zahradami nebo zemědělské pozemky. Samotný pozemek č. 342/3 je zatravněný a nevyužitý. Je zahrnut do územního plánu obce ke stavbě venkovského bydlení. Přístup k pozemku od místní komunikace je pouze přes pozemky jiného vlastníka. K pozemku nejsou přivedeny žádné inženýrské sítě. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Chodov Název okresu: Karlovy Vary Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 2 450, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 314,87 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,02 6

7 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,980 i = 1 Index polohy: I P = 0,909 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,802 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 75,7577 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 342/3 trvalý travní porost ,83 Pozemek p.č.342/3 určená cena: Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,83 Kč ,83 Kč , Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění a) Ocenění porovnávací metodou Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Oceňovanou nemovitostí je pozemek nacházející se v obci Chodov u Bečova nad Teplou. Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako zemědělský a v územním plánu je zahrnut jako pozemek k zastavění rodinného domu. Jde o travnatý pozemek ke dni ocenění neudržovaný. Nevýhodou je 7

8 přístup k pozemku přes pozemky jiného vlastníka. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Chodov u Bečova a okolí (okres Karlovy Vary): č. Porovnávaná nemovitost - popis Plocha (PZP) /m2/ Celková cena /Kč/ koef. vybavenosti koef. polohy koef. zdroje ceny upravená cena jednot. /Kč/ Útvina, stavební pozemek, inženýrské sítě na hranici pozemku ,85 0,80 0,85 198,7 Otročín, pozemek určený k výstavbě domu, podél hranice pozemku vedou inženýrské sítě, pozemek v CHKO Slavkovský Les ,85 0,80 0,85 228,6 Bečov nad teplou - Krásný Jez, oplocený pozemek s vlastní studánkou ,80 0,80 0,85 132,6 4 Útvina, pozemek pro výstavbu RD ,80 0,80 0,85 79,2 Průměrná cena standardní 160 Základní cena za 1 m 2 bude vzhledem ke zjištěným skutečnostem oceňované nemovitosti - přístup přes pozemek jiného vlastníka a ke dni ocenění nejde o stavební pozemek dle záznamu z KN snížení o 45%. Další ponížení základní ceny je z důvodu, že v dané lokalitě je tento pozemek za základní ceny neprodejný (informace z dražby daného pozemku) snížení o 25%. Základní cena upravená 50,-Kč/m 2. Cena oceňované nemovitosti: 50 x 2770 = ,-Kč. Cena pozemku p.č.342/3, k.ú. Chodov u Bečova (okres K.Vary), stanovená porovnávací metodou je určena ve výši ,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot: Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu ,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou ,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá pozemku p.č.342/3 odhadnuta znalcem vzhledem k poloze a stavu pozemku a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ,-Kč. 8

9 E. Rekapitulace Cena obvyklá pozemku č. 342/3 v katastrálním území Chodov u Bečova nad Teplou, okres Karlovy Vary je znalcem ke dni ocenění odhadnuta ve výši ,-Kč Slovy: stotřicetosmtisíckč Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 309/16/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 309/16/2015 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh 1. Nabídky realit 2 strany 9