ZNALECKÝ POSUDEK. č. 14/6094/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/6094/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 21 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 47, 49, k.ú. Přelíc, v obci Přelíc, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 14/6094/2013 LV no.: 189 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 21 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 47, 49, k.ú. Přelíc, v obci Přelíc, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Přelíc, č.p. 21, Smečno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 47, 49 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura vedlejší zděné stavby, přípojky IS (voda, elektro, pravděpodobně kanalizace), oplocení, vrata, pravděpodobně kanalizační jímka Širší centrum obce Přelíc, v zástavbě rodinných domů v obci Přelíc základní, rozšířená ve městě Smečno, úplná ve městě Slaný, případně Statutárním městě Kladno MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 252 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 400 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: kamenné a cihelné zdivo Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: cca 97,00 Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 75,00 Storage area: Skladové a ostatní plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: cca 500,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 90 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 189 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Pavla Škuthana, bytem ul. 5. května 213, Libušín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 189 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých budoucích pohledávek zástavního věřitele vyplývajících ze smlouvy o úvěru reg.č , znějící na jistinu v částce ,-Kč a příslušenství, s řádnou konečnou splatností dne ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch Finančního úřadu v Kladně (podrobněji viz. - zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 189 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 189 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých budoucích pohledávek zástavního věřitele vyplývajících ze smlouvy o úvěru reg.č , znějící na jistinu v částce ,-Kč a příslušenství, s řádnou konečnou splatností dne ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch Finančního úřadu v Kladně (podrobněji viz. - zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 21 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je rodinný dům pravděpodobně neužíván. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - velmi špatný technický stav rodinného domu, vyžadující provedení rozsáhlých stavebních úprav případně úplné odstranění - celkově zanedbaná údržba, rodinný dům v současné době pravděpodobně neužíván Strong points / silné stránky: - situování v dojezdové vzdálenosti měst Slaný a Kladno, dobrá dopravní dostupnost Hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 189 pro k.ú. Přelíc, obec Přelíc, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Přelíc vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor objektů. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území : Přelíc Kód obce : Název obce : Přelíc Počet obyvatel obce : 350 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Širší centrum obce Přelíc Infrastructure / Infrastruktura: Obec Přelíc se svými 350 obyvateli patří k menším obcím okresu Kladno a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Hlavního města Prahy (cca 30 km), města Slaný, které je městem s rozšířenou působností (cca 4 km), případně Statutárního města Kladno (cca 9 km). Obec Přelíc disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Slaný a město Kladno. Obec Přelíc je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Kladno, Slaný, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na silnici II/16 (Řevničov - Slaný Velvary - Mělník) a dále na silnici I/7, po které je dostupné Hlavní město Praha. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v širším centru obce Přelíc, v zástavbě rodinných domů. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 21: Rodinný dům č.p. 21 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 47, k.ú. Přelíc. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je pravděpodobně nepodsklepený, případně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním bytem o předpokládané velikosti 2+1, případně 3+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z kamenného a cihelného zdiva, základy jsou předpokládané zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.NP jsou předpokládané dřevěné trámové, případné schodiště je předpokládáno cihelné do 1.PP, půdní prostor je přístupný pravděpodobně z vně objektu, střešní konstrukce je předpokládána dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou částečně z pozinkovaného plechu (žlaby) a částečně z PVC trubek (svody), podlahy jsou předpokládané betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané hladké, v sociálním zázemí je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké, převážně poškozené a opadané. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a případně zemního plynu. Odkanalizování objektu je v současné době pravděpodobně řešeno do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva, případně lokální. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty v nižším standardu (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl pravděpodobně postaven ve 20 letech minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 90 let. Ke dni ocenění je na rodinném domě patrná značně zanedbaná údržba, dále je patrná zvýšená vlhkost zdiva, která se projevuje opadanou omítkou. Obvodové nosné konstrukce vykazují známky statického narušení (trhliny ve zdivu). Vzhledem k celkovému stavu lze předpokládat, že veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé, vnitřní vybavení je pravděpodobně neodpovídající novodobému standardu. Vzhledem k výše uvedenému lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako velmi špatný, vyžadující provedení rozsáhlých stavebních úprav případně úplné odstranění stavby

5 Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely 49, dále o přípojky IS (voda, elektro, zemní plyn), oplocení, vrata, pravděpodobně kanalizační jímku a případně zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 47 a 49, k.ú. Přelíc, obec Přelíc. Pozemek čís. parcely St. 47 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 21. Pozemek čís. parcely 49 tvoří zahradu kolem rodinného domu, ve funkčním celku s rodinným domem. Podrobné situování a uspořádání pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod a elektrický proud. Zemní plyn je pravděpodobně přiveden k patě rodinného domu. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace pozemku čís. parcely 629/1, která je ve vlastnictví obce Přelíc. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.21 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 47, 49, k.ú. Přelíc, v obci Přelíc, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 17. ledna 2013 (po zaokrouhlení) Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 189 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých budoucích pohledávek zástavního věřitele vyplývajících ze smlouvy o úvěru reg.č , znějící na jistinu v částce ,-Kč a příslušenství, s řádnou konečnou splatností dne ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch Finančního úřadu v Kladně (podrobněji viz. - zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 14/6094/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. ledna