ZNALECKÝ POSUDEK. č. 450/5900/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 450/5900/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 101 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 106 a 554/4, k.ú. Hořesedly, obec Hořesedly, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 450/5900/2012 LV no.: 250 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 101 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 106 a 554/4, k.ú. Hořesedly, obec Hořesedly, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hořesedly 101, Hořesedly Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 106, 554/4 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS, předpokládána kanalizační jímka, zděné a dřevěné kolny, vedlejší stavba s garážovým stáním, oplocení, vrata, zpevněné plochy, studna, 2x fóliovník východní okraj obce Hořesedly, při hlavní průjezdní komunikaci obcí obec Hořesedly disponuje základní občanskou vybaveností, v návaznosti na velikost obce poměrně rozšířenou, úplná obč.vabavenost je ve městě Rakovník (cca 14 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 1583 m Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 230,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 165,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 230,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 230,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1 750,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 250 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM Tomek Břetislav a Tomková Alena, oba bytem Hořesedly 14, Hořesedly. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 250 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ze smlouvy č ve výši ,-Kč a ze smlouvy o zřízení zástavního práva č /1, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 250 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 250 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ze smlouvy č ve výši ,-Kč a ze smlouvy o zřízení zástavního práva č /1, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 14 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je objekt užíván podle dostupných informací k bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v těsné blízkosti frekventované komunikace (silnice I/6 Praha Karlovy Vary) - starší rodinný dům - předpokládáno vnitřní vybavení v nižším standardu, neodpovídajícím novodobému bydlení Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - poměrně udržované nádvoří u rodinného domu - poměrně dobrý technický stav prvků dlouhodobé životnosti Background Papers / podklady: a/ částečný výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 250 pro k.ú. a obec Hořesedly, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Hořesedly vyhotovené z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ znalecký posudek č. 573/5363/2011 ze dne , vypracoval ENI CONSULT, spol. s r.o. Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Hořesedly Kód obce : Název obce : Hořesedly Počet obyvatel obce : 457 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ020C Název okresu : Rakovník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Východní okraj obce Infrastructure / Infrastruktura: Obec Hořesedly patří se svými méně než 500 obyvateli k menším obcím okresu Rakovník. Jedná se o obec lokálního významu. Obec Hořesedly disponuje základní občanskou vybaveností, v návaznosti na velikost obce poměrně rozšířenou. V obci je obecní úřad, pošta, služebna policie, zdravotnické zařízení, obchody se základním sortimentem, restaurace, služby a další. S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Rakovník (cca 14 km). Po dopravní stránce je obec velmi dobře dostupná po silnici I/6 (Praha Karlovy Vary) a po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na silnice II/227 a II/228, po kterých je dostupné město Rakovník. V obci je zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci, proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu, částečně rozvod kanalizace s připojením na čističku odpadních vod a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost jsou situovány na východním okraji zastavěné části obce, při hlavní průjezdné komunikaci obcí, v zástavbě obdobných rodinných domů. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 101: Rodinný dům č.p. 101 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 106, k.ú. Hořesedly. Dispoziční řešení: Rodinný dům je samostatně stojící, pravděpodobně částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním bytem o předpokládané velikosti 3+1 případně 4+1 s příslušenstvím, 2.NP rodinného domu je pravděpodobně neobýváno. Ze severní strany na rodinný dům navazuje hospodářská přístavba (zděné kolny), která je zohledněna v ceně příslušenství. Podrobná vnitřní dispozice není známa, a to z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, případně ze smíšeného zdiva, základy jsou předpokládané zděné z kamene s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládány dřevěné trámové, schodiště jsou předpokládané cihelné do 1.PP a zděné nebo dřevěné do 2.NP, střecha je dřevěná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové případně prkenné, se standardní povrchovou úpravou (PVC, dlažba, textilní krytina). Okna jsou dřevěná špaletová, v půdním prostoru dřevěná jednoduchá. Vstupní dveře jsou předpokládané dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových případně dřevěných zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané štukové, v sociálním zázemí je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování objektu je v současné době pravděpodobně do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva, s možností připojení na zemní plyn (přívod zemního plnu je patrný na hranici pozemku). Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Z dostupných informací byl rodinný dům postaven přibližně v roce 1900, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 112 let. Na domě nejsou patrné žádné statické či jiné závažné narušení, pouze je patrné drobné zatékání do vnějších omítek u klempířských konstrukcí a částečně vzlínající vlhkost na západní straně. Na domě je dobře prováděná běžná údržba. Vzhledem k celkovému stáří rodinného domu a dobře prováděné běžné údržbě lze technický stav hodnotit jako poměrně dobrý

5 Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 106 se nachází další stavby, a to zděná hospodářská část, která je přistavěna k severní straně rodinného domu, a která je pravděpodobně užívána jako stodola a sklady, dále zděná vedlejší stavba s garážovým stáním a dále dřevěné kolny, které jsou užívány jako sklady. Dále se na oceňovaných pozemcích čís. parcel St. 106 a 554/4 nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektro, ztemní plyn na hranici pozemku), pravděpodobně kanalizační jímku, oplocení, vrata, studna, foliovníky, zpevněné plochy. Výše uvedené další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 106 a 554/4, k.ú. a obec Hořesedly. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p Pozemek čís. parcely St. 106 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 101, částečně je zastavěn stavbou garáže a vedlejšími stavbami (zděné a dřevěné kolny), nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 554/4 tvoří zahradu k rodinnému domu č.p. 101, na pozemku se nachází trvalé porosty charakteru ovocných a okrasných dřevin. Trvalé porosty nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemek čís. parcely St. 106 je napojen na elektrický proud a rozvod veřejného vodovodu. Na hranici pozemku je dále přivedena přípojka zemního plynu. Odkanalizování je pv současné době pravděpodobně do vlastní jímky. Přístup k předmětným pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, z hlavní průjezdní komunikace obcí, silnice I/6. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 101 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 106 a 554/4, k.ú. Hořesedly, obec Hořesedly, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. září 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Jedenmilióntřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 250 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ze smlouvy č ve výši ,-Kč a ze smlouvy o zřízení zástavního práva č /1, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 450/5900/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. září