ZNALECKÝ POSUDEK. č. 475/5925/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 475/5925/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 7/24 na budově č.p s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice, v ulici V Korytech, v městské části Praha - Záběhlice, v Hlavním městě Praze ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 475/5925/2012 LV no.: 647 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 7/24 na budově č.p s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice, v ulici V Korytech, ve městě Praha, v městské části Praha Záběhlice, okres Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: V Korytech 1648/5, Praha 10, Záběhlice, Praha 106 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova (4xBJ a ateliér), tzn. bytový dům Čísla parcel Parcel of land nr. 394 (podíl 7/24) Appurtenances: Příslušenství: nebylo zjištěno, pravděpodobně přípojky IS (voda, elektro, plyn, kanalizace), zpevněné plochy nádvoří Size: Velikost 205 m2, podíl 7/24 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna městské části Praha 10 - Záběhlice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura v městské části Praha - 10 úplná Unit price: Jednotková cena Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 350,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 133,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 290,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (užitná): cca 350,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: cca 60,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1.500,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 647 ze dne je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví následujících osob: Lachman Dušan, bytem V Korytech 1648/5, Praha 10, Záběhlice, Praha 106 podíl 5/24 Lachman Jan, bytem V Korytech 1648/5, Praha 10, Záběhlice, Praha 106 podíl 7/24 SJM Macháček Miroslav a Macháčková Vlasta, oba bytem V Korytech 1648/5, Praha 10, Záběhlice, Praha 106 podíl 6/12 Předmětem ocenění je podíl 7/24, který je ve vlastnictví pana Jana Lachmana. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 647 ze dne není oceňovaná nemovitost omezena žádným omezením. Podle části D listu vlastnictví č. 647 ze dne je k podílu 7/24 pana Jana Lachmana podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva, na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 32 E-721/2012 ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedený jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 647 ze dne není oceňovaný spoluvlastnický podíl o velikosti 7/24 zatížen žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 647 ze dne není oceňovaná nemovitost omezena žádným zástavním právem. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Ke dni ocenění je objekt podle dostupných informací zjištěných od pana Jana Lachmana užíván pro potřeby bydlení, a to jako dům se čtyřmi bytovými jednotkami a ateliérem, tzn. z hlediska ocenění se jedná o bytový dům, tzn. není soulad skutečného stavu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 7/24, tzn. snížená prodejnost - situování nemovitosti při hlavní komunikaci, tzn. zvýšená prašnost a hlučnost - malá výměra pozemku ve funkčním celku Strong points / silné stránky: - situování ve vyhledávané lokalitě pro bydlení, v městské části Hlavního města Prahy - daná oblast dostupná systémem veškeré hromadné dopravy - dobrý technický stav Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 647 pro k.ú. Záběhlice, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Záběhlice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti byl přítomen vlastník, p. Jan Lachman, avšak ze strany pana Jana Lachmana nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor objektu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a na základě částečných informací o objektu sdělených panem Janem Lachmanem

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí Název katastálního území : Záběhlice LIbušín Kód obce : Název obce : Praha Libušín Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0100 CZ0203 Název okresu : Hlavní město Praha Kladno Název kraje : Hlavní město Praha Středočes Poloha v obci : Obytná zóna městské části Praha 10 obytná zó Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha ( obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městské úřady, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha Záběhlice, která se nachází v jihovýchodní části Hlavního města Prahy, disponuje úplnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha Záběhlice velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena síť městské hromadné dopravy (tramvaje, autobusy). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována v obytné zóně městské části Praha 10 - Záběhlice, v ulici V Korytech, v zástavbě obdobných budov, tzn. rodinných domů a bytových domů

5 Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 1648: Jedná se o budovu č.p situovanou na pozemku čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice. Dispoziční řešení: Budova je situována jako řadová vnitřní, je pravděpodobně částečně podsklepená, má dvě nadzemní podlaží a podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu, není známa přesná vnitřní dispozice. Vnitřní dispozice je podle zjištění při místním šetření tvořena 4xBJ a ateliérem. Přesná dispozice jednotlivých bytů není známa. Z hlediska ocenění se jedná o bytový dům. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou pravděpodobně betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP pravděpodobně betonové, nad 1.NP a 2.NP jsou pravděpodobně dřevěné trámové, v podkroví jsou podhledy doplněny pravděpodobně SDK podhledy se zateplením, schodiště je pravděpodobně betonové, střešní konstrukce je pravděpodobně dřevěná vázaná, tvořena střechou sedlového tvaru, střešní krytina je tvořena asfaltovými šablonami (bondský šindel), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou plastová a v podkroví dřevěná střešní. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládány dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové, v soklové části doplněné kabřincovým obkladem. V budově je předpokládán vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace s napojením na veřejný řad a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem případně kotli na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem, případně v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí jsou pravděpodobně vybavena běžnými zařizovacími předměty (WC, vany, případně sprchové kouty, umývadla). Kuchyně jsou pravděpodobně vybaveny kuchyňskými linkami a sporáky. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří nebyly zjištěny, původní stavba byla postavena odhadem v roce Ke dni ocenění je tedy její stáří přibližně 82 let. Za dobu své existence byla stavba pravděpodobně průběžně stavebně upravována až do současné podoby. Podle dostupných informací je zřejmé, že na budově je prováděna dobrá údržba a pravděpodobně byly provedeny částečné stavební úpravy interiérů, včetně úpravy vnitřní dispozice a vestavba podkroví. Vnitřní vybavení je předpokládáno v běžném standardu. Na budově nejsou patrná žádná statická, či jiná závažná narušení. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako dobrý. Další stavby: V řešeném případě, z důvodu neumožnění prohlídky, nebyly zjištěny další stavby. V příslušenství jsou přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace, zemní plyn) a pravděpodobně zpevněné plochy nádvoří. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice, obec Praha. Jedná se o pozemek, který tvoří funkční celek s budovou č.p Pozemek čís. parcely 394 je z převážné části zastavěn budovou č.p. 1648, nezastavěnou část tvoří nádvoří za budovou. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup k pozemku je z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 5763/2 (ostatní plocha/ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Hlavního města Prahy. Přístup a příjezd k předmětné nemovitosti lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 7/24 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitost nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitosti jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 7/24 na budově č.p s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice, v ulici V Korytech, ve městě Praha, v městské části Praha - Záběhlice, okres Hlavní město Praha je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 7/24 na budově č.p s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 394, k.ú. Záběhlice, v ulici V Korytech, ve městě Praha, v městské části Praha - Záběhlice, okres Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 26. září 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Jedenmiliónšestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 647 ze dne není oceňovaná nemovitost omezena žádným omezením. Podle části D listu vlastnictví č. 647 ze dne je k podílu 7/24 pana Jana Lachmana na budově podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 32 E-721/2012 ze dne (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedený jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 475/5925/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. října